【港银再减息】一文看清后市预测！

美国联储局一如市场预期减息0.25厘，当局并宣布将于12月1日结束“缩表”，而本港有大型银行亦宣布减息0.125厘。即使本港失业率上升，而且住宅物业库存量依然高企，但是随着进一步减息及习特会谈，加上众多利好因素，如港股造好引发财富效应、租金持续向上激发“租转买”需求及长线投资者入市等，对本港楼市形成强劲的支持，故“全面看好”港楼，相信11月将继续价量齐升。新盘的交投尤其畅旺，料多个新盘将趁好消息部署登场，11月份一手成交量有望达2,000宗，届时将连续10个月单月成交突破千宗，创自2013年4月“一手住宅物业销售条例”生效后的最长纪录(见表一)。二手交投受市场气氛带动料向好，预期11月份二手住宅成交量有望升至4,500宗水平，将创19个月(逾1年半)新高。

全年一手成交量有望达2万宗的一手条例后新高二手达4.6万宗的4年新高
减息连同其他利好楼市因素配合下，楼市走势可望继续看俏，预期全年一二手成交量同创新高，当中全年一手私宅成交量有望达至2万宗水平，将创自2013年“一手住宅物业销售条例”生效后的纪录新高；至于全年则估计二手住宅成交量有望升至4.6万宗，将创4年新高。

今年“价租齐升” 自2021年后再现
楼价方面，“美联楼价指数”最新报132.11点，连升7周，创自去年7月中后的15个月新高，而本年迄今楼价累计升幅进一步扩大至3.11%，扭转过去3年持续下跌趋势；租金方面，美联“租金走势图”9月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.78元，连升8个月，续创历史新高，今年首9个月已累积上升约2.95%。楼价与租金双双上升的“价租齐升”局面，自2021年以来再度出现。

与去年9月初美国未踏入减息周期前相比每月供款减少约1成
今次本港大型银行再减息0.125厘，供楼支出得以续减。以楼按贷款500万元为例，并以30年还款期计算，最新P按息率为3.25厘，每月供款约21,760元，较原先3.375厘的每月供款减少约345元(或约1.6%)；若与去年9月初美国未踏入减息周期前P按4.125厘的每月供款相比，更累积减少约2,472元(或约10.2%)(见表二)。不单为业主供楼压力带来舒缓，在租金上升下势吸引“租转买”需求增；同时，定期存款会因减息而减低吸引力，或会令部份资金流入楼市，尤其租金回报较高的屋苑吸引长线投资者入市。