【重启减息】叠加《施政报告》效应后市点睇?

美国联储局一如市场预期减息0.25厘，为今年以来首次减息，本港有大型银行亦宣布减息0.125厘。更重要的是，根据联储局位图显示，预测今年仍会减息两次，每次0.25厘，即再减0.5厘，可见美国已重启减息周期。低息效应再现，叠加昨日公布的《施政报告》利好楼市措施，再配合港股造好等利好消息支持下，相信可刺激楼市交投，新盘率先受惠，全年一手私楼成交量势可达到1.9万宗的预测，按年升逾22%，并创自2013年4月“一手住宅物业销售条例”生效后的新高。若年底前发展商趁势进一步加快推盘及积极销售货尾，甚至有力挑战全年2万宗的水平。二手住宅方面，预测今年全年成交量达4.5万宗，按年升逾9%，创4年新高。

贷款500万元减0.125厘每月供款减少347元
今次本港大型银行减息0.125厘，供楼支出略为减少。以楼按贷款500万元为例，并以30年还款期计算，最新P按息率为3.375厘，每月供款约22,105元，较原先3.5厘的每月供款减少约347元(或约1.5%)；不过若与去年9月初美国未踏入减息周期前P按4.125厘的每月供款相比，则累积减少约2,127元(或约8.8%)(见表)，可见对业主供楼压力带来一定的舒缓作用。

虽然最新按揭利率仍高于数月前H按(HIBOR曾一度急挫)水平，但由于HIBOR波动性大，相较今次香港银行调低最优惠利率，此举的影响较为稳定且持续，更有助提升用家及投资者的入市信心。配合去年楼市辣招已全面撤销，投资者入市的成本大幅下降，加上租金持续攀升，不但吸引长线投资者入市，亦促进用家“租转买”的上车意欲，对楼市带来正面支持。

据美联物业研究中心综合<<一手住宅物业销售资讯网>>资料及市场消息，本年(截至9月16日)一手成交量录逾14,300宗。受惠减息及《施政报告》利好楼市措施的叠加效应下，9月余下的日子连同第四季，料有众多新盘推售，一手成交不难再增加5,000宗，故全年势可达1.9万宗，势将创自2013年4月“一手住宅物业销售条例”生效后的新高。至于今年全年二手住宅成交量预测可达4.5万宗，按年升逾9%，创4年新高。