影片详尽分析 - 2026新盘供求与按揭新形势 - 楼市资讯

主持：自从踏入2026年，本港楼市交投显著回暖，尤其一手新盘热潮更加一浪接一浪，二手市场亦都同步向好，楼市气氛热烈情况之下，楼市未来前景，及楼按市场走势都相当值得关注。今天我们请来美联物业研究中心分析师岑颂谦(Benny)及经络按揭转介营运总监张颢曦(Kostka)与大家一齐探讨一下，欢迎两位。首先不如请Benny与我们谈谈一手楼市，近期“好hit”。今年首季一手成交量表现非常理想，楼按市场亦表现很好，市场是否已经正式回归上升周期？

岑：首先可以从数字观看，其实在今年，首四个月一手成交大约有8000宗，与往年同期比较，大幅增加五成。不单超越往年，亦超越了2019年同期高位，一手销售条例以来的一个新高。更重要的不是一次性，交投保持畅旺，一手市场已经连续15个月有过千宗成交，是历来一个最长的纪录，持续旺势。所以一手市场成交数据反映，市场已经回稳以及是一个畅旺的状态。

主持：一手市场很理想，不如聊聊市场关心的一手库存的问题。虽然三月底全港货尾单位数量按月回升，但仍然是近三年以来第二低位，市场仍然有不少一手存货等待吸纳。你对2026年“去库存大战”有什么看法？怎样影响楼价？

岑：库存亦是近年来，新盘市场大家关注的一个议题。最新货尾量比往年高位回落两成四。在发展商去库存这个进度是很理想的，以及去库存在不同地区亦是一个稳定下降的趋势。更重要的是，随着高库存下降，发展商定价压力纾缓很多。从最新统计上看到，新盘在过去14个季度里都是出现一个新盘折让的情况，但是在今年第一季，重新出现一个轻微溢价，我们相信这个情况反映，新盘定价方面，发展商都会有越来越多不同的弹性，亦会对二手的楼价有支持的作用。

主持：近排楼价持续回稳，银行对按揭业务趋积极，近期按揭市场在计划上或者优惠上有何趋势？例如市场现时有低息定按、超短罚息期、H按计划等，作为一手买家应该如何选择呢？

张：先说说H按，H按计画是现今市场上最主流的按揭计划。一般住宅按揭，包括一手、二手、村屋以及资助房屋，也可以选择H按计划，H按有一个封顶位，即使拆息攀升时，亦有一个安全网，变相在拆息跌的时候，可以即时享受到悭息。简单来说是“进可攻退可守”，一个相对灵活的方案。所以是现时市场上比较多买家会用的一个计划。第二个较多人选择的是定息按揭计划。市场上有三间大型银行，都会提供一个定息的按揭计划，主要是三年期的定息，其中一间可以提供5年的定息，这个定息期内，息口固定在2.73厘，比一般H按的封顶位，便宜了52点子。所以按息率较低的情况下，定息可以避免利息波动的风险，亦适合喜欢每月固定供款的买家。而最近有一间中小型的银行，推出了一个超短罚息的按揭计划，不单止超短罚款，还有一只零罚息的计划，超短罚息是一年期的，简单来说一年后便可以转卖或是转按，即是一年之后不用任何罚息。而另外一款，零罚息是两年内卖了物业，只需退回现金回赠给银行便可，我相信这两个计划适合短期投资者
对持有物业一年内的投资者有帮助，不用给银行罚息。

主持：对业主来说，除了要考虑供楼负担的问题之外，选择按揭计画的时候，还有什么其他因素需要考虑呢？不如分享多点给观众了解。

张：选择按揭计划，除了需要了解息口还有罚息期，了解提早还款或是部分还款的罚息，以上这些都会影响到日后的转按或是卖楼成本。而且每间银行的取态都不同，可能对于个物业类型要求又不同。可能亦有对申请人的背景、职业要求亦不同。所以除了息口之外，这些都是要考虑的。当然亦要看看每间银行的现金回赠。市场上有很多银行，在按揭方面有现金回赠畀客户，客人注意现金回赠亦是一个好重要的优惠，所以配合现金回赠，有罚息等等不同的比较，每间银行都不同，所以最简单便是找我们经络按揭帮忙。

主持：重点就是找我们经络的专家帮忙。不如返回新盘的话题。刚刚提及今年新盘的成交很强劲，那些户型比较受欢迎或者受惠呢？如果作为投资者，我应该选择什么户型呢？

岑：从数据方面看，新盘市场一直以来销量最高都是两房单位，例如今年有一半的成交都属于两房单位
所以两房是最受欢迎，但是较大的单位，多数是一些换楼的需求，能够看到今年的换楼需要回升，今年大型单位的销售情况是升幅最多，但是还需要留意一下租金回报。一直以来都是较细的单位，租金回报会较高
所以现时投资者都有不同的选择。如果你是追求租金回报的，适合选择一些中小型单位；如果你想找的是销量好的，可能选择两房单位会较好。但是不能忽略现时换楼需求的上升，所以一些大单位在今年的销情亦是不错。

主找：就你所说，租金回报亦十分重要，近期租金指数继续高企，徘徊历史高位，会否增加“转租为买”的情况？

岑：其实租金不单止在高位徘徊，今年头3个月不断创出一个历史高位，不断创新高。大家要留意一至三月，通常是一个租务淡季，但是看到租金都是不断破顶。随着第二、三季的租务旺季来临，我们估计租金会有机会进一步上升，在这情况会有不少原租客，租期接近完结的时候，续租的时候，普遍会遇到租金上升的情况。所以不少用家在这一两年来，会考虑由租转买，就是原本是租客，会考虑成为业主。因为其实你的工作稳定、收入稳定，其实对于一些用家来说，可能自己去买楼供款比租楼更加划算，因为现时比较两年前租金上升了一成，比三年前高了一成六，租金上升的时候更显得现时的按揭息率，由旧年亦都进入一个减息周期，可能供款方面便宜了，楼价亦比高位回调了两成，在这情况，供楼会更划算，让更多的用家在这时期考虑转租为买。

主持：听完你的分享，因为未来租金可能上升，好像越早转租为买更好。此外不如亦谈谈关于中东局势
近期中东局势对息口走势亦有一定影响，现时市场好像普遍预期，联储局可能在下半年才有机会再减息
到时HIBOR好大可能亦会回落，会否影响楼市表现或是楼按走势呢？

张：关于中东局势我们是乐观态度的，如果美伊战争可以尽快解决，预计联储局在下半年有机会减息，我相信香港的HIBOR，即银行同业拆息也会回落，HIBOR回落后，可以降低供楼成本达到提升购买力，而且我相信亦可以刺激一二手交投，支持到楼价。近期拆息再回落，银行会更加积极争取个按揭业务，可能会推出更加多不同的按揭计划或优惠给买家。

主持：两位的分享，相信让大家对于楼市或者楼按的认知更加深刻。如果观众对楼按或者楼市想了解更加多
欢迎留言给我们，又或者联络我们美联或者经络按揭的同事，了解更多资讯。今日再次多谢两位的分享，记得Like & Share我们的影片，我们下次再见。