美国联储局最新公布的议息结果，一如市场预期维持利率不变。尽管本港银行体系自9月中旬随美息调整后，年底前的息口走势依然存在变量，但实体市场的买家入市意欲并未“褪色”，数据是最客观的体现。
综合《一手住宅物业销售资讯网》资料及市场消息，美国9月加息至今的41日内(9月17日至10月27日)，本港一手私宅成交量录得2,337宗，较加息前41日(8月7日至9月16日)的1,767宗显著增加约32%。这项显著的升幅，充分说明市场对楼市前景投下具信心的一票。
一手交投升幅亮眼，归功于发展商灵活且贴地的定价策略。近期多个新盘相继登场，发展商普遍采取贴市价、甚至略低于市价的稳阵策略推售，引发市场积存已久的购买力。其中600万元或以下的细价物业因入市门槛相对较低，成交量明显爆发，期内该类别的一手私宅共录得约554宗成交，较美国加息前41日的319宗大幅增加近74%，升幅高居各价格组别之冠，顺理成章地成为推动一二手市场流动性的重要引擎。
新盘市场呈现强大爆发力，底层逻辑离不开本港租务市场强势“起飞”，以及宏观经济基本面的亮丽表现。根据差估署最新公布的数据，9月份私宅租金指数报212.2点，按月再升约0.47%，连升11个月，更屡创历史新高。单计今年第3季，租金指数按季急升约3.1%，创下近9季以来单季最大升幅，首9个月累计涨约5.84%；至于“美联租金走势图”走势大致同步，同期录得约5.4%的升幅。
租金涨势强劲的背后，源于特区政府人才政策与教育枢纽战略的显著成效。日前政府官员透露，各项人才入境计划累计已接获约69万宗申请，其中逾32万名各领域人才已相继抵港；配合政府积极打造“留学香港”品牌带动非本地生涌港，庞大内地专才与留学生群体，为本港住宅市场注入扎实且庞大的刚需。
租金持续飙升令租金回报率逐步提升，更对楼价产生明显“拉动作用”。随着租金节节攀升，“供平过租”渐成为市场“主流”，促使部分租客启动“转租为买”的入市部署。
与此同时，租金持续破顶，亦大幅提升物业的吸引力，吸引大批投资者买楼收租，以构建更形稳健的被动收入流，市场上甚至频频涌现“一客数食”的大手扫货个案。
值得注意的是，大型单位同时受惠于换楼客、豪宅买家以及高收入专才等的租赁需求，今年首9个月售价及租金分别急升7.6%及8.8%，表现跑赢中小型单位及整体大市。
除了楼市自身的供求层面外，香港宏观经济数据亦传来“捷报”。政府最新数据显示，香港9月商品出口货值按年飙升约64.9%至7,626亿元，创下逾40年来最快的单月增长纪录之余，更是连续20个月维持双位数的高速增长，反映在人工智能及电子产品需求带动下，本港实体经济基底相当稳固。
眼下，各区新盘大战越演越烈，瞩目红盘相继以贴市价“抢滩”，进一步激发市场承接力。展望第4季，在美息暂稳、租金持续破顶、专才刚需强盛加上实体经济复苏的大环境下，笔者预期楼市将持续稳中向好，新盘连番登场，助力第4季一手交投有望挑战5,000宗大关，势将创下自2013年《一手住宅物业销售条例》实施以来的同期新高，引领楼市迎来全新一轮健康的上升周期。
English version (US interest rates remain stable, rents gain further momentum; Q4 new-home transactions expected to hit record high of 5,000 units)