随着香港开始跟随美国加息，香港金融管理局（金管局）9月23日向银行发出指引，将物业按揭贷款利率压力测试要求由现时的3厘，下调至2厘。此项调整适用于所有物业按揭贷款，即时生效。
金管局解释，考虑到美国联邦储备局自2022年3月以来已经将联邦基金利率目标区间上调共3厘，面对资金成本上升，银行早前已经上调新造拆息按揭贷款锁息上限，近日更将最优惠贷款利率上调，金管局认为适宜将压测假设利率上升的幅度，此水平已经足够确保银行按揭业务风险得到妥善管理。
妥善管理银行按揭风险
大家要清楚一点，压力测试的目的，是确保按揭借款人有足够财务能力，应付按息上升引致的还款压力，从而令银行按揭贷款业务风险得到妥善管理。金管局厘定压测水平时，会参考目前的利率环境和按息走势，以及按息过往的长期平均水平。
然而，尽管调低压测要求，金管局仍忠告市民须留意按揭利率有可能跟随整体利率环境上升，市民作置业、投资和借贷决定前，必须小心评估当中涉及的利率和其他财务风险。
若果以500万元楼价计算，以现时最优惠利率(P按)P-2.4厘，实际利率2.725厘，以30年还款期计算，每月供款2.03万元左右，以供款占入息比率(DTI)不超过50%，买家收入至少要4.06万元。
按照旧要求加息3厘压力测试，买家收入至少要4.84万元，但现时降至加息2厘压力测试，入息要求降低10%或5,100元左右，至4.33万元。
过去10年，楼市不断上升，金管局为增强银行抵御风险能力，自2009年起引入多轮按揭逆周期措施，压力测试在2010年引入，并在2013年将锁息上限由2厘加至3厘，现在则回复2013年前水平。以贷款额500万元和供款期30年计算，新压测月入要求为44,102元，下降10.54%。港银加P会增加压测月入要求，若11月再加0.125厘，在现行利率下，较原有加3厘压测要求低9.25%。
过往银行需要为按揭申请人士进行压力测试，假设现时最优惠利率加息3%，供款占入息比率不得超过60%。如果借款人选用H按，便以锁息上限加3%作为基准。
入市门槛下调
现时压力测试放宽后，入市门槛将会下调。由于大部份银行已经上调锁息上限及调高最优惠利率，压力测试比昔日难过，而金管局今次放宽压力测试，将有助置业人士在加息周期下透过按揭置业。假设买家月入为5万元，A想买入1,000万元单位，打算申请500万元贷款额的话，基于入息所限并不符合资格，需要降低按揭成数。然而，在压力测试放宽下，便能够达到要求上会。
美国再度公布加息，本地银行亦跟加，加幅轻微，对供楼的实际影响有限，而且消息属市场预期，相信很快消化，反而对楼市影响更深远的是本地检疫政策。政府公布将现时“3+4”安排改为“0+3”，即旅客只需接受3天的家居隔离监察，放宽检疫，对经济及楼市有轻微的提振作用。
对于将来有意置业的人士，今次金管局放宽压力测试，无疑有助更易上车，不过随着踏入加息周期，香港银行调升最优惠利率在所难免，届时当P增加，压力测试要求亦将会相应地增加。打算置业人士要留意衡量自身的财务风险，上车自然更加顺畅。
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