“2022年楼市跌了不少，我好不好将现时住紧层楼出售，等楼价下跌时才再入市？”楼市下行，个别业主卖楼意欲提升，有人选择先沽楼，预留现金在手，待楼价跌得更深后低吸笋盘；有人伺机加按套现，希望取得更充裕资金，换购较高质素单位，以下个案拆解两者风险与贴士。
出售的成本及风险
当然以上只是最佳的情景，要做到亦相当有难度。首先在出售物业时，业主要支付佣金、律师费的售楼成本。另外，在淡市时放售，业主沽压较大，即讨价还价能力较买家为低，要卖楼可能要花多点时间，亦有机会被其他买家压价，未必能以估价出售，或是到达心水价。
同时卖楼后，过渡期亦需要另觅地方租楼暂时居住，以待再“上车”时机，沽楼租楼亦有成本，除要支付约相当于租金半个月的佣金外，同时每月需要支付租金，资产配套情况可参考以下案例：
假设业主以700万元，将目前的物业出售，减去未偿还的欠债，可以获得350万元，并要支付约7.5万元的佣金及律师费，约得到342.5万元。及后租入一个每月租金2万元的单位，支付1万元的佣金，以及约1万元搬迁杂费。2年后，若楼价真的是大跌，原先相同质素的物业下跌3成至490万元，业主决定买入单位，需要付出近20万元的买楼成本，包括佣金、律师费及印花税。整个过程，买平了210万元，减去约78万元的卖楼、租楼、再买楼的成本，可说赚了132万元。
个案同时亦反映，楼价要下跌约一成，方可抵消中间的交易成本。业主如想高价买、低价卖，就要考虑当中的成本。
以上做法，如果楼价跌得愈深，效果愈显著。不过，这只限于楼价及后真的出现大跌，如果卖楼后，楼价上升，那到时业主反而要追楼买楼，支付售楼开支之余，更要额外付出楼价上升的差额，以及买楼成本。同样楼价下跌，但不算是深度调整，只是跌10%至15%，亦未必能补足相关成本。
另一个情况，业主日后真的在低价买入后，楼价原来低处未算低，再下跌时，业主可能又会担心是否买贵了。
最后还是要提醒大家，谁都没有水晶球，要做到高位卖、低位买，其实并不容易。
如果因看淡楼市，而想高位套现，另一方法则是将物业加按。以目前楼价700万元，如没有按揭负担下，可将物业加按6成，套现420万元，供款30年，每月供款约1.6万元。但可获得贷款的现金回赠，虽然目前大多银行都在减现金回赠，但如找转按公司，亦可得到现金回赠，以420万元计，即有约8.4万元。
假设2年后，楼价大跌3成，相同质素的物业跌至490万元，业主可以用已套现的现金买入，然后租出，成功做到一层变两层，一层自住一层收租。若不想负担15%的从价印税，可考虑由没有物业的配偶买入，计及再买入的费用，整个加按及后买楼过程成本约59.5万元。即使收租楼只可以最多借5成，即首期要240万元，但业主套现的420万元现金，亦是卓卓有余的。
加按楼价下跌 小心call loan
不过，加按物业亦要面对楼价下跌时，加按物业可能亦会被银行call loan的风险。一般来说，只要业主准时供楼，银行call loan 的机会较低。但当楼价下跌时，香港经济及就业情况，相信不会好得到那，因此业主在大跌时，最大风险是会否失业，成去供楼能力。
延伸阅读:
入市备忘
按揭资讯
高成数按揭 | 林郑Plan 2.0 | 按揭专家
最新动态
卖楼锦囊