从事会计的Rico早年买入一个单位收租，今年初与现任太太结婚，打算在结婚后以太太的名字买入一层单位自住。不过，他发现，目前太太的收入以及首期不足，未必能买入心仪的自住单位，想了解有什么方法可以解决有关问题。
入息不足通过压力测试
Rico早年以300万元买入一个单位收租，自己则继续与父母同住储钱。由于是连租约买入，故以5成按揭支付首期150万元。现时与太太看中一个700万元的单位，虽然Rico与太太能够支付最多4成首期，即280万元。但由于压力测试下，以30年还款期以及2.5厘息计算，借款人的每月收入需要4万元，而太太每月收入只有2.5万元，远远未能达标。同时，作为自住单位，Rico与太太不想买得太细，亦不想出售现时收租物业，因此正烦恼如何解决按揭问题。
有物业按揭做担保人反“帮倒忙”
虽然Rico考虑到自己月薪达5万元，应可以担保人身份，让太太通过压测。不过，由于Rico本身已有物业按揭，如作为担保人，银行会下调按揭成数一成，即最多只能借5成，变相首期由280万元增加至350万元。同时压力测试要求亦会提高，由供款与入息比率以及压力测试要求，会由50/60，下调至40/50。反而令到上车更为困难，因此有关方法并不可行。
现有物业加按套现
要解决有关问题，其实Rico可考虑将现有物业加按套现，以支付更多首期，降低压力测试要求。由于Rico手上的物业在6年前买入，现时已升值至600万元，只余下130万元的未偿还贷款。若Rico将物业加按，以600万的5成按揭计算，可获得贷款300万元，如以30年还款期以及2.5厘息计算，压力测试下借款人收入要求约2.8万元，对于月薪5万元的Rico来说是没有问题的。而减去130万元的未偿还贷款后，可套现170万元。
然后Rico可将所套现的170万元，用于支付新物业的首期，则可令到太太的贷款额由420万元，减少至250万元。同样30年还款期以及2.5厘息计算，压力测试下，每月入息为2.4万元，刚好让太太通过压测。
留意买楼及加按时间
Rico听到后觉得方法可行，但想知道具体操作。由于Rico需要先加按套现，取得足够资金作能买入物业。因此，最重要是取得套现现金日期要早于新物业的成交期。Rico现时可以先找银行或按揭转介公司申请物业加按，同时亦要找律师办理文件，然后再决定买入新物业。
如果担心物业被人捷足先登，可考虑与业主商讨一个较长成交期，最好至少有3个月，中间预2至3星期是办理加按的手续。亦可同时申请新物业的按揭，以借款250万元，便能早于成交期前取得足够的金额买入物业。
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