读者来信

Anthony Sir你好！最近睇报纸见到，很多内房发展商普遍的负债比率都很高，专家说这很危险，债务有机会违约，楼盘有机会烂尾，所以不要买大陆楼，想问是这样吗？

回复读者来信

经常听见朋友说：“内房好危险，负债比率好高！”

报章杂志咁讲，朋友睇完报纸又系咁讲，甚至连金融界朋友，包括相熟的私人银行投资团队都系咁讲。最初我都深信不疑，直至近年我们1% 团队自己做发展商，才明白完全不是这样！

第一，负债比率高，不等于风险高！

发展商的负债比率比一般企业高是正常的！
据一般人的理解，资产负债率 =（负债总额÷资产总额）× 100%，一般企业可接受负债比率为40~60%，太高就是风险高。

为什么发展商负债比率即使较高，也不代表风险高呢？

做了发展商就明白，因为有…实质资产！有地！有楼！以我们两年前成功收购的一项旧楼项目为例，假设我们以5亿元收购地皮，建筑发展成本也是5亿，按现时指引，地皮最多借4成，建筑成本最多供8成，即是借2亿及4亿，合共6亿，相比资产5亿，岂不是120%？哗！负债比率好高啊！…想深一层，那又如何？风险高吗？借了6亿，但手上地皮的买入价已经5亿了，市况稍为好转，已经可以卖6亿，已经够还债了，风险高吗？

其他企业就未必可以用这个思维了！

例如饮食集团，舖面是租的，还有人工、货钱、水电煤，全部都是支出，实质资产在那里？生意好的时候，晚晚爆场，估值当然高，但一个大浪冚埋嚟，例如社会运动及疫情打击，生意大跌，甚至有段时间要停业，欠租欠人工，很多店都负债累累，用什么还债呢？风险岂非更高吗？发展商有地、有楼，岂非更安全吗？当然你要了解清楚发展商有多少地、多少楼，多少实质资产。

第二，负债比率高，不等于烂尾！

过往确实有不少烂尾的新闻，尤其国内或海外买楼都要小心！

近年大陆对一手商品房的监管越来越成熟了，基本上烂尾的个案少之又少，间中听到的新闻，例如之前惠东的海岸居，其实是小产权楼盘，并非受管制的商品房，正式国家认可的商品房，尤其住宅，近年极少烂尾情况。原因是买家的订金，一般是不会直接给发展商的，而是存入一个发展商的监控户口，由国家部门监控，不能随便攞钱，相对安全。其次，现在大陆卖楼，要封顶才能卖，烂尾机会甚低。当然买楼的时候，买家亦有责任查核是否有官方的认可，大陆楼就是所谓五证二书，如果拣大型发展商就更稳阵，例如一些全国性发展商，涉及买家以十万计，难道国家会任由他们烂尾，任由几十万个买家及住户，血本无归上街维权吗？

第三，负债比率高，不等于唔抵买！

事实上，由于负债比率高，发展商才会有出货压力，才会求量不求价，才会有笋盘。当然，缺钱就有机会将货就价，交劣质货，所以最重要是要睇清楚，发展商过往的交楼质素，如果发展商过往交楼质素都维持高水平，笔者相信不因为一时资金短缺而犠牲自己最有价值的品牌，反而可以趁低吸纳，买到笋盘。