什么是首置？首置买家享有申请最高9成按揭的优势。一文了解2024年首置买家须知、按揭成数上限、自住要求放宽及双租族税务安排，助你精明置业。附按揭计算例子及申请要点。

什么是“首置”？

首置人士资格只适用于持有香港永久性居民身份证的人士。

“首置”可以分为以下几类：

1. 从未持有物业，首次置业并且为自住用途；
2. 曾经持有物业，但在再次置业前已把原有的物业转售；
3. 曾经与他人共同持有物业，但于再次置业前已透过近亲转让或其他途径“甩名”，因此在置业时手头上并没有持有物业，回复“首置”身分。

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首置买家优势︰申请到较高成数按揭

根据政府最新公布的按揭保险措施，首置买家在买入$1,000万以下的现楼住宅单位，向银行申请按揭时，最多可以申请到九成按揭，而$1,000万至$1,125 万的物业则可以申请到八至九成的按揭（上限为900万）。首置申请者如果符合供款与入息比率50%，即使未通过压力测试，只要缴付额外保费亦有机会申请到八至九成按揭。

申请高成数按揭的条件

首置身份

申请按揭保险的业主，必须未持有任何本地的住宅物业。持有物业人士，只要将物业沽出或转名，也符合“首置”资格。至于换楼人士，如想申请9成按揭，就必须要先完成卖楼手续。

固定收入

敍做9成按揭，申请人必须申报固定收入，入息不能计算佣金或花红，除非公司一定会派发花红，并且金额少于3个月底薪（除12计算），花红才可当作底薪，并适用于9成按揭。而非固定收入人士，最高只能申请8成按揭。

自住物业

申请9成按揭，物业必须为自住，不可用作出租，而经政府收订按揭成数后，无论是现楼，或是一年内落成的楼花，只要楼价在1000万以内，都可申请最高9成按揭。不过，村屋则另作别论，最高只能借8成半按揭。

3大情况按保物业可申请放租

香港按揭证券有限公司自2024年8月8日起实施新政策，放宽按揭保险计划下的自住要求。符合以下三种情况的业主可申请将自住物业出租：

1. 业主家庭将有新生婴儿或领养儿童，导致住屋要求改变
2. 业主失业，因而需要更具弹性的住屋或财务安排
3. 业主有其他特别需要出租物业，而本身在相关物业已自住最少 12 个月

申请要求及程序

申请按保放租时，业主必须：

1. 提交已签署的声明书
2. 提供相关的证明文件或说明申请豁免自住的原因

注意：若业主除按保计划下的物业以外，拥有其他香港住宅物业，其申请一般不会被接纳。

申请获批后的守则

申请获得批准的业主需要：

• 承诺在豁免生效期间以香港为主要居住地
• 业主及其同为债务人的配偶或同居伴侣（如有）不得在香港购入其他住宅物业

双租族税务注意事项

成为双租族后，需特别注意以下税务事项：

物业税计算：

– 租金收入扣除差饷后以80%计算净收入

– 净收入的15%为应缴税额

例子：

假设陈先生把物业租出12个月，每月租金收入为$30,000，年度差饷开支为$12,000。

陈先生应缴物业税：$41,760

居所贷款利息扣除：

– 出租物业不可扣除居所贷款利息

– 可能增加整体税务负担

自制首置身份

所谓首次置业，其实是指在买楼时，是否在香港已经持有单位。如果业主将这层楼卖出，然后再买入新单位，也会被认为是首置身份，亦可以享受首次置业的福利。

要留意，恢复首次置业身份的前提是完成整个卖楼的交易过程，如果只是签了临时合约，交易还没有完全完成的话，仍会被人为是非首置身份。

另外，即使是先买后卖，也可以向税务局申请退税。但要在买第二层楼时，预先缴交15%印花税，然后在卖出旧单位后（半年至一年内），向税务局申请退税，并提交相关申请，请税务局审核，通过审核后，申请人便会获得退回部分税项，数额是已缴交印花税跟旧单位税项的差价（15%-旧税率）。

首置常见问题