大湾区11个城市可分为东西两边,中间有珠江分隔,东面有香港、深圳、东莞、惠州等,西面则为澳门、珠海、中山、江门、肇庆等。其中,中山位于珠海的北边,两个城市相邻,目前两地都具有基建发展慨念,近年吸引不少香港人到当地置业,究竟两地楼巿潜力如何?现由基建、产业、人口及经济发展进行多角度分析﹗
“深中通道”槪念刺激中山楼价
大湾区由珠江分隔分为东西两边,现时要由深圳到中山主要经虎门大桥,由于要绕一个大圈,加上大桥塞车问题严重,由深圳到中山平均都要2至3小时的车程。同时,中山的位置亦有其明显的缺点,相较于东莞、珠海及佛山等二线城市,东莞靠近香港、深圳,珠海靠近澳门,佛山靠依广州。因此,过往中山一直被视为退休的地方,楼价相对落后。
中山楼价被炒起主要源自于兴建深中通道的计划,预计于2024年落成的深中通道,直接连接深圳西部及中山东部,全长24公里,预计可以将深圳到中山的车程,由2、3小时缩短至半小时。而自有关计划一出,即时令当地楼价炒起,而且深中通道于中山的落桥位南朗、翠亨由落后的小镇,到全市的焦点,楼价升幅亦最为惊人。
同时,由于深圳近年积极推动科技发展,成为中国创业之都,企业亦愿意以高薪招募科技人才。市场憧憬当深中通道开通后,会有不少在深圳工作的人士到中山居住,因此不少深圳、香港及珠海的投资者已抢先登陆。
中山人均GDP较珠海低
不过,目前中山楼价上升,主要靠外地人炒起,本身中山的产业是家电、纺织服装、电子、灯饰等制造业,有关产业正面临行业转型。一些落桥位如火炬开发区、南朗镇等,以前都是落后的乡镇,现在才大兴土木,可能会有“炒过龙”的情况,买家要小心。同时,现时距离深中通道的落成仍有4年之多的时间。
珠海受惠横琴港珠澳大桥发展
与中山相比,珠海人口较少,但人均GDP较高,而且与澳门相连,楼价亦较中山为高。不过,过去珠海所憧憬的横琴发展以及港珠澳大桥,前者一直发展中,后者于今年落成通车,因此相对于中山的慨念,珠海的发展似乎更为实在。
其中横琴属于自贸区,目标发展商务服务、金融服务、休闲旅游、高新技术、科教研发等较高增长行业,当地的楼价在珠海亦是数一数二,当地一手楼价高达5万人民币左右一平方米,超过珠海平均价一倍。
与珠海市一样,横琴住宅亦设有限购令,及限售期买入后三年不可转售。至于公寓盘则无购买限制、没有转售限制。
*同比变化为2018年对比2017年一手均价。
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