物业估价决定你的物业在市场上的价值，买卖双方在交易前后，估价都是一个重要指标。业主在放盘时除参考附近楼盘的放盘或成交价，单位的估价亦可反映市场愿意出价多少来接货，一般放盘价不会偏离银行估价太多。而买家下置业决定前更应充份了解估价资讯，因银行估价是影响按揭贷款金额的重要因素。如何避免估价不足影响上会？估价不足可以如何拆解？本文带你全面了解香港物业估价。
什么是物业估价？
物业估价是对房地产价值的评估，通过分析物业的特征，例如位置、市场状况等，决定其市场价值。主要由银行或地产相关机构评估，因估价牵涉的因素广泛且多元，不同平台所得估值并非统一。但估价是承造按揭的关键指标，所有银行在审批按揭时都会参考单位估价， 即使买家入息证明、压力测试等完全符合要求，亦有机会因为估价不足而影响审批贷款金额。买家如欲了解心水单位的估价，可透过网上、电话或地产代理向不同平台查询，以作更全面的参考。
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影响物业估价的因素
地理位置
位置是影响物业估价的关键因素，例如位于市中心、就近地铁站、商场、民生商店、交通网络发达等地段的物业估值通常更高。
单位特式
面积、楼层、座向、景观、开则及是否事故单位直接影响估价参差，举例，同一单位的下层的单位景观受前面建筑物所遮挡，而上一层单位刚好不受影响，景观开扬，两个单位即使楼层只差一层，估价差异会有别于其他相近楼层单位。
屋苑状况
楼龄、会所设施、发展商、物业管理、是否需要大维修等因素都会对当中单位产生影响。屋苑单位的估价走势，会受屋苑最近的成交价影响，所以即使邻近差不多楼龄的屋苑，估价走势亦会有异。
地区楼价走势
如同屋苑，单位所在地区的近期成交价影响，区内成交价走势会影响同区单位估价，又或是地区在规划上有所变动，估价都有机会调整。想了解该地区的楼价走势，可查看美联地区百科，地区／屋苑楼价走势一目了然。
经济形势
宏观经济影响地产市场发展，例如经济衰退有机会拖累楼价下跌，物业估价亦会相应调整。
政府政策
政府政策如调整贷款利率、印花税安排、限制外国人购买物业等均影响估价。
成交量
楼市交投畅旺时，高成交量令银行更快就市场实际情况对估价作出调整，更加贴近市况。个别地区屋苑的交投淡静，其估价未必能完全反映近期市况，估价有所滞后。
物业估价报告有咩用？
物业估价是评定物业在市场价值，可反映市场上买家为购买该单位所愿支付的楼价。买家在下置业决定前，应先在美联网站查阅银行估价或向银行了解该单位的估价，因为银行所批出的贷款金额受其估价影响，估价不一定是实际数字，有机会是指定的范围，若单位的成交价不在估价范围中，银行有机会拒绝买家贷款申请，又或影响买家的首期及贷款预算。
即使准买家未有心仪单位，亦可以在美联网站搜寻楼盘时，于详情页内查阅银行估价，查阅单位的放盘价与银行估值是否存在巨大差异。部份准买家会以低于估价作为“低水”指标，但需留意实际情况按单位而异，例如估价未必将单位内部装修纳入估量因素，并非可以完全作准。
物业估价报告其他用途
物业估价报告可以用作不同的用途，包括移民、报税、会计、法庭诉讼、买卖参考等，测量师会按照不同用途而决定报告格式以撰写估价报告。
举例，若买家成交价是600万，原希望做9成按揭，但银行估价只有550万，9成按揭所批出的贷款金额只有550万的90％，即495万，买家首期由60万大幅提升至105万，会大失预算，所以准买家在成交前应先了解估价。
物业估价︰免费网上物业估价
市场主要的网上估价服务，主要参考市场实际成交案例及整体楼价趋势来评估。评估过程会考量同区、同类型单位的近期成交价格，结合当前楼市发展情况，从而得出一个初步的市场估值。
估价准确度方面，大型屋苑因交投活跃，有较多参考数据，所以估价较为准确。相反，一些成交较少的物业类型（如唐楼、洋楼或村屋），可能需要额外考虑现时整体楼价水平，有时更需安排专业测量师实地评估，这可能涉及额外收费。
物业如何查看估价？
网上了解估价是最简单、快捷的，不同银行及地产机构均有提供即时物业估价，包括美联物业网站提供即时恒生银行估价、经络按揭提供中银(BOC)估价等，市民可轻松查阅估价。但留意个别屋苑／单位或半新楼因楼龄新，网上估价未能即时显示估价，有兴趣人士可透过向我们查询。
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网上物业估价可靠吗？
网上估价虽然免费方便，但未必能完全反映市场实况。例如在楼市上升期，由于业主叫价较进取，加上买家愿意追价，网上估价或会落后于实际市价，导致估价偏低。
反之，当市况转弱出现减价情况时，估价系统未必能即时反映市场跌幅。即使估价看似合理，准买家仍需注意实际可获批的按揭额度是否足够，以免加重首期负担。
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物业估价升跌有什么影响？
地产市场变化、地区因素、单位状况等都会影响估值升跌，业主、潜在买家都可以定期查看物业估价，了解其资产的市场价值变化。
美联网站提供的我是业主可让业主追踪单位的估价走势，业主亦可随时一键了解物业即时恒生估价。估价走势取决于市场状况及附近单位成交。当业主有意卖楼，估价是放盘价的重要参考，若业主无意转售，亦可参考估价转按，特别当物业估价有相当提升时，转按可帮助业主套现现金作其他投资。
我美网网站“我是业主”功能内，除了让业主一键查询即时恒生估价，亦可轻松了解最近估价与购入价差距，赚蚀金额及百份比一目了然。
物业估价︰凶宅如何影响估价？
视乎“凶”程度，例如事故起因、经过、结果的严重性；是否曾被大肆报道、令人恐惧的程度、距离现时的时间长度及是否涉及转手，对于发生较轻事故的凶宅，部分银行估价有机会降低两至三成，市况好时或者减幅或者再少一点。一些“超级凶宅”连同层单位可以全部都没有估价。
即使不是凶案现场，事故单位的同层毗邻或上下层相同单位，银行亦有机会调低估价。
估价不足点算好 ？
银行估价不一定等同于市场成交价。如果心水单位的放盘价与银行估价不同，可以考虑以下几点：
- 评估影响楼价因素：审视单位与估价不因的原因，向地产代理详细了解
- 向多间银行索取估价：不同银行所提出的估价不一，准买家可向多于一间银行索取估价
估价不足固然需要留意，但估价过高银行亦有机会拒绝按揭申请。楼市不稳时，部份急售或移民盘低于市价出售，若成交价低于银行估价5%- 10%，银行有机会认为存在潜在风险，视之为不合理交易，拒绝该贷款申请。
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估价不足上会方法
若估价不足，买家在签署买卖合约后可尝试以下方式：
- 向多间银行查询：不同银行会选用不同的测量行，且网上估价有机会滞后，买家可直接，或透过地产代理或专业按揭转介公司向多间银行查询，取得多个估价作比较
- 向银行提供买卖合约：签署买卖合约后申请按揭，要求上调估价，银行有真实成交价参考，有机会作出调整
- 申请私人贷款作首期：经络按揭提供私人贷款比较，买家可申请私人贷款增加现金流
- 加按现有物业：如买家持有其他物业，可加按套现，增加首期预算
- 抬钱上会：买家可以自行向家人、朋友借现金资助，即使估价不足减少贷款额，仍可有足够首期填补差额
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常见问题
如何获得准确的物业估价？
可以透过专业测量行、银行或网上平台进行物业估价，业主或准买家亦可经地产代理向以上机构查询。
哪间银行提供物业估价？
在香港提供银行估价的包括但不限于：恒生、汇丰、中银、恒生及东亚银行估价等。
估价需要准备什么资料？
估价时一般需要提供物业地址、面积及楼层等资料。
物业估价需时多久？
网上估价一般可即时显示结果，若其他途径最快可即日知悉。
估价需要收费吗？
网上即时估价一般不需收费。
估价多久更新一次？
每个估价平台的更新时间不一，亦有机会受市场变化速度影响，不能一概而论。
楼市变化多久会反映于单位估价上？
整体楼市变化通常会在数周至一个月内反映在单位估价上。
如何查看估价走势？
一般银行网上平台只能显示即时的估价，部份网上平台会纪录估价走势。若业主想观察自己单位的估价变化，可透过美联我是业主功能，清晰图表为用户纪录每月估价走势。
地产平台与银行的估价有何不同？
银行的信价更具权威性，申请贷款亦以银行估价为标准，但地产平台的估价可能较银行快速反映实际楼市情况。
单位内部装修会否反映在估价上？
单位实在内部装修未必会反映在估价上，但程度因单位及平台而异。
可否要求银行修改单位估价？
成交后提供已签署的买卖合约，可向银行提出申请调整估价。