君临天下（The Harbourside）：置业及租楼前要知道的6件事
内容最后核实：
- 九龙站上盖豪宅、恒隆发展：位于柯士甸道西1号，2003年落成、楼龄约23年，3座共1,122伙，由港铁管理。
- 放盘呎价约$36,124：近30日只得1宗成交（约$39,010），月变+42.8%只反映个别单位，近两个月成交约介乎$26,601至$40,377。
- 入场叫价约1,900万起：以2至4房为主，实用约808至2,355呎，售盘约54个、租盘约7个。
- 机场快线及东涌线九龙站：属九龙站上盖，亦可步行往屯马线柯士甸站；连接圆方商场。
- 叫价口径毛回报约2.1%：以放盘呎租约$63及放盘呎价推算，未扣管理费、差饷、地租及空置。
- 地契年期至2047年：按揭及估价前宜向银行及律师查询；小学31校网、中学油尖旺区。
资料提示：物业面积、成交价及校网等资料，须以正式售楼文件、买卖合约、土地注册处及教育局公布为准。如影响交易决定，应向合资格专业人士查证。
君临天下（The Harbourside）屋苑概况
君临天下（The Harbourside）位于九龙站柯士甸道西1号，属港铁九龙站Union Square上盖第四期项目，由恒隆地产投得发展权，港铁公司为物业拥有人及卖方之一，2003年7月落成，楼龄约23年。屋苑共3座摩天住宅大楼、合共1,122伙，楼高约255米，一字排开面向维港及西九文化区。
屋苑以2至4房大单位为主，实用约808至2,355呎，由港铁公司管理。按2026年10月6日美联屋苑专页快照，放盘平均呎价约$36,124；近30日只得1宗成交，成交呎价及月变幅唔具代表性。
君临天下基本资料
| 屋苑名称 | 君临天下 |
| 英文名称 | The Harbourside |
| 位置 | 九龙站柯士甸道西1号 |
| 发展商 | 恒隆地产（港铁公司为拥有人／卖方之一） |
| 落成年份 | 2003年7月（楼龄约23年） |
| 规模 | 3座，约1,122伙 |
| 楼层 | 楼层编号至80楼，不设4字尾楼层（美联资料） |
| 户型 | 2至4房（另有复式等特色户） |
| 实用面积 | 约808至2,355呎 |
| 管理公司 | 香港铁路有限公司 |
| 地契年期 | 至2047年6月30日 |
| 车位 | 约859个住宅车位 |
| 校网 | 小学31校网／中学油尖旺区 |
君临天下有什么特色与吸引力？
- 九龙站上盖：机场快线及东涌线，往机场及港岛方便。
- 维港景观：部分向南单位望维港及港岛景，景观系价钱差异主因。
- 连接圆方：基座连接圆方商场，购物、餐饮及戏院就近。
- 会所设施：设泳池、健身中心、儿童设施及多用途室等。
- 港铁管理：由香港铁路有限公司负责物业管理。
君临天下交通方唔方便？
君临天下属港铁九龙站上盖，可乘机场快线往香港站及机场，或乘东涌线往港岛及大屿山；美联资料估算步行约2分钟到车站。屋苑一带亦可步行往屯马线柯士甸站，往高铁西九龙站亦近。驾驶可经西区海底隧道往港岛，九龙站设公共交通交汇处，有巴士往返各区。实际步行时间视乎座数及出入口。
君临天下呎价几多、租金回报点？
以下为美联屋苑专页“过去30日”的动态快照，数字会随市况及成交组合变动，仅供参考，请以最新公布为准。
| 项目 | 数据（过去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎价 | 约 $39,010（较上月约 +42.8%） |
| 放盘平均呎价 | 约 $36,124 |
| 成交量 | 约 1宗（样本极少） |
| 放盘平均呎租 | 约 $63 |
| 放盘售价 | 约 1,900万 – 1.5亿 |
| 放盘租金 | 约 47,000 – 81,000 |
| 放盘数量 | 售盘约54个、租盘约7个 |
| 估算毛回报率 | 约 2.1%（＝放盘呎租$63 × 12 ÷ 放盘呎价$36,124，未扣管理费／差饷／维修，仅供参考） |
回报率点睇？上表估算毛回报约2.1%，系用放盘呎租×12÷放盘呎价粗略计出，未扣管理费、差饷、地租同维修等持有成本，实际净回报会更低。近30日只得1宗成交，月变幅及成交呎价都唔具代表性，故以放盘呎租及放盘呎价推算；豪宅回报一般偏低。
同一面积，点解成交价差咁远？
即使实用面积相近，君临天下唔同单位成交价都可以差好远，通常同以下因素有关：座向同景观、楼层高低、间隔实用度（露台、工作平台、方唔方正）、装修新旧，以及成交时机（大市升跌、业主叫价策略）。睇成交时要对比返单位本身条件先够准。
租楼要注意咩？
叫租唔等于成交租金，实际租金会视乎座向、楼层、景观、装修同傢俬电器而定。君临天下放盘租价约$47,000至$81,000，租盘数目不多，宜逐盘比较。租楼前记得确认：管理费由边方负责、有无家电、租约条款、按金、租期、提早解约及维修责任。
君临天下生活配套
君临天下基座连接圆方商场，设超市、食肆、零售商店及戏院；附近有西九文化区、M+及戏曲中心等文化设施，并可步行往柯士甸及尖沙咀一带。屋苑会所设泳池、健身中心、儿童设施及多用途室，开放安排以管理处最新公布为准。
君临天下校网
君临天下小学校网为31区，中学校区为油尖旺区。校网只影响派位机会，并唔保证入读心仪学校，应按适用学年向教育局核实。
君临天下楼龄及维修
君临天下2003年落成，楼龄约23年。屋苑地契年期至2047年6月30日，买家做按揭及估价前，宜向银行及律师了解地契年期对按揭年期及估价的影响。睇楼时应留意窗框、外墙、浴室防水及冷气状况，并向管理处了解大维修安排及有否特别征费。
君临天下每月持有成本
持有君临天下单位，除按揭供款外，每月／每期开支通常包括：管理费、差饷、地租，以及不定期维修保养费用。买楼前应向代理索取目标单位嘅管理费金额，连同差饷、地租一并计入预算。
睇楼核对清单
- 确认期数、座数、楼层同景观，对比返同类单位成交纪录同放盘叫价。
- 检查窗框、外墙、天花及浴室有无渗水或维修痕迹。
- 向管理处查询管理费、差饷、地租及会所收费，计入每月预算。
- 测试冷气、水压、电力同去水。
- 向管理处查询有无大型维修或特别征费计划。
- 预早向银行查询估价、按揭成数及年期；高价单位要留意按揭成数上限。
君临天下好唔好住？优点、缺点及中伏位
3大优点
- 铁路及机场方便：九龙站上盖，机场快线直达机场。
- 维港景观：部分单位望维港及港岛景。
- 配套成熟：连接圆方，邻近西九文化区。
3大缺点
- 入场银码高：放盘叫价约1,900万起。
- 成交样本极少：近30日只1宗，呎价参考性有限。
- 回报偏低、地契至2047年：叫价口径毛回报约2.1%，按揭前要了解地契影响。
君临天下未来发展及升值潜力
西九文化区及高铁西九龙站一带仍在持续发展，区内亦有规划或兴建中的商业及住宅项目，时间表以官方公布为准。豪宅楼价受息口、按揭成数、海外及本地买家需求及整体市况影响，波幅可以较大，唔保证上升。
君临天下适合／唔适合边啲人？
较适合
- 经常出差、重视机场快线的专业人士。
- 追求维港景观及大单位的换楼客。
- 想喺西九龙住、重视商场及文化配套的家庭。
未必适合
- 预算低于2,000万的买家。
- 以收租回报为主要目标的投资者。
- 介意地契年期或高层摩天大厦居住环境的人。
君临天下常见问题（FAQ）
君临天下好唔好住？
君临天下（The Harbourside）系九龙站上盖豪宅，机场快线及东涌线就喺楼下，部分单位望维港，连接圆方商场。缺点系入场银码高、回报偏低，而且地契年期至2047年。
君临天下喺边？交通方唔方便？
君临天下位于九龙站柯士甸道西1号，属港铁九龙站上盖，可以搭机场快线去机场或香港站，亦可以搭东涌线；步行亦可以去屯马线柯士甸站同高铁西九龙站。
君临天下而家呎价几多？
根据美联屋苑专页2026年10月6日快照，君临天下放盘平均呎价约$36,124；近30日只得1宗成交，约$39,010，月变+42.8%只反映个别单位。近两个月成交大约介乎$26,601至$40,377。
君临天下收租回报点？
以放盘呎租约$63同放盘呎价约$36,124推算，君临天下叫价口径毛回报约2.1%。呢个数未扣管理费、差饷、地租同空置，豪宅回报一般偏低。
君临天下入场要几多钱？
君临天下放盘叫价约1,900万起，最高约1.5亿，以2至4房为主，实用约808至2,355呎。叫价唔等于成交价，实际要睇单位景观同银行估价。
君临天下属边个校网？
君临天下小学属31校网，中学属油尖旺区。校网只影响派位机会，唔保证入到心仪学校。
君临天下地契到2047年有冇影响？
君临天下地契年期至2047年6月30日。地契年期可能影响银行处理按揭年期同估价嘅方式，买楼前宜向银行同律师查询清楚。
君临天下租楼要留意咩？
君临天下放盘租价约$47,000至$81,000，租盘只得约7个，选择唔多。叫租唔等于成交租金，租楼前要确认管理费由边方负责、有冇家电、按金、租期、提早解约同维修责任。
总结
君临天下（The Harbourside）系九龙站上盖豪宅，由恒隆地产发展、2003年落成，胜在机场快线就近、部分单位望维港及连接圆方。放盘呎价约$36,124，近30日只1宗成交，叫价口径毛回报约2.1%（仅供参考）。要留意入场银码高、地契年期至2047年及成交样本极少，入市前宜比较同类单位成交及向银行查询按揭安排。
资料来源及实用连结
- 成交呎价、呎租、放盘及屋苑基本资料：美联物业 — 君临天下屋苑专页（过去30日动态快照，资料核实日：2026年10月6日）
- 港铁九龙站、机场快线及东涌线资料：港铁公司
- 屋苑落成年份、座数及单位数目：维基百科 — 君临天下 (香港)
- 小一学校网及中学校网资料：教育局
- 差饷及物业资料：差饷物业估价署
免责声明
资料时效：本文所载成交呎价、呎租、回报率、放盘数量等数据均为过去30日的动态快照（资料核实日：2026年10月6日），会随市况及成交组合持续变动，并不代表任何时刻的即时市价。所有面积、成交价及物业详情，须以正式售楼文件、买卖合约及土地注册处记录为准。
非投资建议：本文仅供一般参考，不构成任何买卖、租赁或投资建议，亦不保证任何回报或楼价走势。回报率为未扣除管理费、差饷、地租及维修等开支的毛回报估算。校网资料只影响派位机会，并不保证入读特定学校；文中提及的规划或兴建中项目，时间表以官方公布为准。读者作出任何置业或财务决定前，应向合资格的地产代理、银行及专业人士查证。