地税地租，相信不少人都听过，但实际要分辨就很容易混淆！怎样分别物业交地租或地税？跟地契有什么关系？经常听到“2047地契大限”是什么？按揭有什么影响?马上为你拆解！

地租vs地税：关键差异

地租与地税两项费用虽然都是政府向业主征收的税项，但适用范围和计算方式却大不相同。

地租vs地税比较表

地租与地税特点比较

特点	地租	地税
适用范围	1985年5月27日前获批土地契约的港岛和九龙物业	新界和新九龙物业，以及1985年5月27日后获批或续期的港岛和九龙物业
征收部门	差饷物业估价署	地政总署
金额计算	物业应课差饷租值的3%	地契内指定固定金额
缴交方式	每年分4季预缴	缴交频率因应税额而异

相关部门网站：
差饷物业估价署
地政总署

地租vs地税：香港地契制度详解

分辨地租与地税方面，了解地契的影响亦非常重要。

香港土地业权类型

香港的土地业权分为“永久业权”和“土地租借权”，后者意味着政府拥有土地，并将其出租给发展商。地契是租借关系的租约，而地契的年期，确定了土地租期长度

主要地契年期

主要地契年期

年期	说明
75年期地契	香港岛在1842年割让后，最初采用75年期土地契约 1860年后，九龙半岛界限街以南地区也继续采用75年期地契做法
99年期地契	1898年，新界及界限街以北的新九龙以99年期租借予英国政府 前殖民地政府批出99年减3天年期土地契约 后来扩展至香港其他地区
999年期地契	“999年地契”属例外而非惯例情况 1849年至1898年间土地拥有人可申请999年地契 1898年5月后前殖民地政府因土地长远控制权及潜在土地收益停止批出新的999年土地租约 香港岛和九龙只有少数土地是999年地契

地租vs地税：2047地契大限影响与解决方案

什么是”2047大限”？

“2047大限”指1997年或之前签订、将于2047年到期的土地租约。这涉及大量香港物业，引发业主和投资者的担忧。

对买家的影响

1. 银行按揭政策可能受影响
2. 物业未来价值存在不确定性
3. 买家可能因风险而却步

政府解决方案

2024年6月26日立法会三读通过《政府租契续期条例草案》，条例只精简租契续期手续，并不改变现行土地契约续期政策，政府将以定期刊宪形式分批为地契续期，以处理2047年6月30日到期、约30万个地段的地契。

一般用途地契将自动续期50年，毋须额外补地价，取代以往政府与业权人以合约形式签立新地契，条例于7月5日生效。

地租vs地税：999年地契优势与名单

999年地契优势

1. 无需缴纳地租，仅需缴交差饷及较相宜的地税
2. 长期稳定，无续期疑虑
3. 潜在升值空间较大

999年地契屋苑（部分）

• 太古城（到期年份：2899）
• 碧瑶湾（到期年份：2859）
• 香港仔中心（到期年份：2856）
• 嘉兆台（到期年份：2843）

地租vs地税：常见问题解答

Q1: 买入物业后发现前业主欠交地税，新业主需要负责吗？

A: 是的，新业主需要负责缴付前业主欠交的地税。建议在购买物业前，仔细检查是否有未清缴的地税。

Q2: 哪些物业有可能进入土地续契负面名单？

A: 主要是严重违反地契条款且无改善的物业。政府强调，这类情况极为罕见，大多数业主无需担心。

Q3: 999年地契物业每年可以节省多少地租？

A: 以应课差饷租值240,000元的物业为例，每年可节省7,200元地租（240,000 x 3%）。

Q4: 2047年后，香港的土地制度会有重大改变吗？

A: 根据目前政策，2047年后香港的土地制度将保持基本不变。政府已提出自动续期机制，确保土地使用权的连续性和稳定性。