【日圆2023见新低】日本楼稳步上扬 把握置业机会

近期日圆频创新低,兑港元最低曾见 5.1,不但吸引港人“返乡下”,大阪、东京等旅游热点更为热闹,借着汇率优势,表示有意到日本置业的查询亦有增加。

日圆2023年越走越软,兑港元已多周贴近5算,日汇再次走近并徘徊于近二三十年低位。单以汇率计算,相比起 2011年时远超10算的高位,现时入手日本资产只需半价,这折扣提供极大吸引力。诉诸事实,笔者近期的确收到不少客人查询日本物业的市况,大部份准买家都想趁日圆走弱时快快手入市,赚取楼价升值的利润之余,再从汇价衍生的折扣大捞一笔。

相信游日港人对日汇走势绝不陌生,还记得仅仅两年前日圆兑港元仍处于7算的日子吗?量化一看,以一个4,950万日圆的单位计算,当时换算为344万港元。以低于5.3计算,同套单位只售260万港元,两年下来大减84万港元或24%。

便宜日圆或将过去

分析日圆贬值主因,离不开日本的货币政策多年来与各国脱轨。日本央行经历2008年金融风暴后大幅减息,更自2016年起维持负利率至今,日圆存款超过十年无息收。同时各大央行于近年实行货币政策正常化,进一步驱使资金流往外地觅高息,将日圆兑成存款利率较高的货币,加重日汇的下行压力。

【日圓2023見新低】東瀛樓價反穩步上揚 把握置業機會

2023年第三季,美国联储局突然转軚,延长加息周期又大放鹰风,以致美债息急速抽升,美金展现强势。作为日汇最主要的兑换货币,美金大升让日圆受重压。虽然日本央行已开始研究调整其量寛政策,但决策过于优柔寡断,日汇失去承托。

时至今日,美国基于自身经济状况,已近乎确定不会再加息,预料美金强势会随之结束。相对下,日本的疫后复苏较佳,给央行更多空间调整货币政策,日央行长植田和男已多番暗示货币政策走向将有所改变,不排除未来会解除负利率政策。两者结合下,日圆弱势或将逆转,换言之今天这般便宜的日圆或者可一不可再,日圆劣势或于明年甚至本年底便会逆转。花旗分析预测日圆兑美元在未来6-12个月将保持强势,或能重上130甚至更高的水平,即兑港元约6算水平。

赚价赚汇好时机

日圆平、当地息口低、外国人买日本楼限制少,这几大因素都有机会于明年逆转。打铁趁热,今年不少海外资金加速涌入日本楼市。

众多外地投资客看准东京、大阪及福冈等一线城市。数据显示,2023年首季东京房地产投资金额位居全球第二,仅次于美国洛杉矶。相比2022年同期,排名明显上升。报告亦指出,外国投资者对日本房地产市场的投资大幅增加,金额比去年同期增加约一倍,总计20亿美元,占总投资额的30%,带动了投资水准的整体提升。同时,日本国内投资者对当地房产的投资额高达68亿美元,显著大增逾30%。

从上述可见,不论国内外的投资者都对日本楼市未来发展充满信心。此外,日本一线城市人口密度高、人均收入强,因此大城市的租盘十分抢手,当区入住率长期维持在90%以上,放租的回报率既稳且高。

现时日本房产投资门槛较低,随着市场观望加息周期完结,圆跌势或将逆转,投资日本物业须把握目前“赚价又赚汇”的好时机。

然而,日本当局正研究修改法案,最快2024年4月便会提高非长期居留当地人士的置业门槛。换言之,未来数月将是欲买日本楼的港人最后机会。

楼价稳步上扬 前景明朗

纵观日本不动产市场,楼价早已度过了失落的十年,并于近廿年稳定地拾级而上,走势健康。直到近年日圆持续走弱,入手当地物业更为划算,日本楼便开始走进港人眼球。美联环球楼价指数显示,东京的物业价格过往几年一直呈现增长趋势。

截至 2023 年第 2 季的数据,以当地货币计算,过去 5 年东京房价大增逾 40%,相较去年同期亦增约 17%,以美元计亦有逾一成升幅。

观望未来,日本楼市将受惠于三大因素。随疫后的报复式旅游,当地酒店、短期住宿需求大幅上升,推动楼价走上。同时,旅游业及相关行业的复苏蓬勃,日圆弱势亦大为利好出口,作为外向型经济,日本经济环境的优势将成楼市最大支撑。政策方面,日本央行最新会议纪录显示,委员一致认为央行必须维持目前的货币宽松政策,加上通胀压力降温,“零息”亦进一步推升楼市的投资潜力。

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京都市全新物业LEBEN KIYOMIZU GOJO项目,位于京都市东山区五条桥东2-4号,交通便利,距离京阪本线清水五条站(4号出口)步行2分钟,同时距离京都市营地下铁乌丸线五条站(1号出口)步行13分钟。总单位数目只有64个,另有1个管理办公室,另停车场有个车位,及128个位置摩托车停车位。物业交付预定日期为2025年1月底。

至于单位类型,大致分4种,最细43.34平方米连阳台3.93平方米至58.38平方米连阳台5.84平方米。21种不同的平面图选择,以适应多种生活方式。

日府新政策将提高外国人投资门槛

相比英国和加拿大等国家,日府对海外移民的审批一向较为严谨。以获取日本永居权为例,港人需于日本连续居住 10 年,期间不能离境超过 3 个月。因此,港人普遍以投资为购买日本物业的主要目的。由于投资客并非以移民为目的,既不会长居当地,没有当地的固定居住地址,也不会有日本永居权。

延伸阅读把握英镑低水入市机会 英国买楼全攻略2023

可是,目前日本政府正研究修改不动产登记法,计划于 2024 年 4 月 1 日起进一步提高购买日本物业的门槛。新规定要求至少一位拥有日本长期居住权人士的基本资料,并与买家一同登记在不动产登记簿上。简单来说,港人首先要找个日本人帮忙登记,才能符合资格购买房产。

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不动产登记权利情报,即所谓的权利书,是日本法务局发行的最重要文件之一。这份文件具有证明不动产业主权利的功能,包括所有权、抵押权等相关资讯。换句话说,购买日本物业需得到日本人的支持,并愿意将其身份登记在法律文件上。

值得一提的是,当局修改不动产登记法的主要原因并非针对海外买家,而是为了确保可以顺利收取税款及相关款项如每月的管理费等。根据日本政府的现时规定,业主每年需缴交不动产税项,包括固定资产税和的都市物业税。由于联络海外买家较为困难,增加日府收取相应款项的难度。

虽然修例意不在此,但无疑不动产登记法倘如预期于 2024 年 4 月生效后,港人要投资日本楼市将更受限。建议有意在日本置业的港人,要把握最后数月的入场机会。

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