【业主注意】2024卖楼放盘最新懒人包

2024年不少业主开始考虑是否是个放卖放租的时机。但当中流程并不比买楼租楼来得简单,里面仍然有不少窍门或者伏位。今天我们来了解一下,放卖的整个流程及注意事项。

卖楼程序

放盘

业主可以自行出售单位,或委托地产代理(即放盘)或透过拍卖会出售。若打算委托地产代理放盘,紧记要委托持牌的地产代理,并跟代理签订《地产代理协定》,签署协定时须注意以下事项:

  • 协议的有效期
  • 佣金及缴付佣金的时间
  • 所选择的委托形式是“非独家代理”还是“独家代理”,若委托形式属独家代理,即使你透过另一地产代理出售物业,该独家代理也可能向你收取佣金
  • 所选择委托代理只代表你,还是同时代表你和置业人士,若是后者,该代理须如实告知双方,并向双方披露从另一方收取的佣金数额或比例。

一按即可放盘

买卖方式

卖方可直接和买方交易,但双方通常都会委托地产代理,并经过以下阶段进行交易:

1 卖方找地产代理/地产经纪出售物业(即“放盘”),而买方找地产代理搜寻合适的物业。双方均可委讬超过一间地产代理;

2 买方睇楼,并与卖方或其地产代理讨价还价

3 卖方与买方就已选定的物业签订临时买卖合约,该临时合约通常由地产代理提供,而买方亦同时要缴付临时订金(俗称“细订”)

4 卖方与买方各自委托事务律师。卖方律师草拟正式买卖合约,由买方律师审核,双方透过律师就合约条款达成协议后,便会签订正式买卖合约,买方亦同时要缴付加付订金(俗称“大订”)

5 完成交易当日(交楼日),卖方交付物业予买方,而买方须缴付楼价的余款。买方律师草拟转让契,由卖方律师审核,双方签订转让契

签署临时及正式买卖合约

临时买卖合约

若与买家就单位的售价达成共识,买卖双方会签署临时买卖合约。这是一份具有效力及具约束力的法律档,买卖双方必须依从。若任何一方未能完成交易,可依据临时买卖合约追讨赔偿。

賣樓程序

临时买卖合约必须包含若干条款,例如:物业的地址和售价、临时订金(细订)数额、加付订金(大订)数额、何时签署正式买卖合约、交易完成的日期等。以下连结详列临时买卖合约一般包含的条款。

议价阶段如何卖出理想价钱

大部份买方睇楼时都会讨价还价,如果卖家想卖出个好价钱,最好为放盘单位保持一个好印象。业主可在放售前将杂物搬离,并将残旧傢俬弃置,然后进行彻底的家居清洁,让单位变得更整洁同时增加空间感,提升睇楼买家好感!如想找人代劳进行家居清洁,坊间不少公司提供家务助理服务,可协助完成放盘前吉屋清洁任务。

正式买卖合约

正式买卖合约由律师根据早前签订的临时买卖合约草拟,用作取代临时买卖合约,包含更详尽的条款。你可在正式合约里加入特别条款,而这些特别条款不得跟临时买卖合约有所抵触。

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卖家必须和买家坦诚的事

作为卖方,你必须向买方披露物业的产权负担,例如:

  • 政府所发出的“清拆违建工程的命令”
  • 拖欠管理费
  • 楼宇的维修工程
  • 未清还的按揭款项
  • 关于物业的诉讼

虽然地产代理或买方可以透过土地查册获得以上资讯(如产权负担已在土地注册处登记),不过,为确保出售过程顺利,以及避免日后出现纠纷,卖方最好预先跟买方披露有关资料,保障自己的利益。

另外,卖方也有责任向买家披露楼宇的潜在欠妥之处,这些潜在欠妥之处是买家在正常检验单位的情况下未能察觉的。

卖楼有时也要交税

额外印花税

如果卖方或转让方买入有关物业后,于24个月或以内转售或转让,而交易又非获豁免,便须缴纳额外印花税

于下述期内出售或转让住宅物业

税率

(楼价之百分比)

6 个月或以内

20%

超过 6 个月至 12 个月或以内

15%

超过 12 个月至24个月或以内

10%

香港政府为了防止炒家入市“摸货”短炒,在2012年10月27日起,针对任何在买入后36个月内出售的住宅单位征收额外印花税。如果卖家持有住宅6个月或以内,需支付20%的额外印花税,超过6个月至12个月或以内的,额外印花税为15%,而超过12个月至24个月或以内的则为10%。(印花税详情

生意性质需要交纳利得税

《税务条例》第14条规定,任何人士在香港经营行业、专业或业务从而获得于香港产生或得自香港的所有利润,除由出售资本资产所得的利润外,均须课缴利得税

《税务条例》第2条订明行业包括属生意性质的所有投机活动及项目。要决定物业买卖是否构成生意性质的投机活动,须从纳税人及第三者搜集有关资枓,包括买卖物业的背景、动机、财务安排、运作情况、交易的频率以及持有物业时间的长短等,根据有关事实判断该项交易是否属于生意性质的投机活动而须课税。

也就是说,当你的卖楼被认为是生意性质的投机活动时,便需要向香港政府交利得税。

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卖楼不可不知的备忘费用

不少业主自认为是卖方,自然等著收钱就可以,无需精打细算。实际上,除了买楼有成本,卖楼同样都有成本。

地产代理佣金

为了省时省力,业主通常会找专业的地产代理帮忙放售并跟进整个交易过程,建议业主们一定要委托持牌的地产代理,并同代理签订《地产代理协定》,一般佣金为成交价的1%。另外,业主在签署协定时须注意以下事项:

  • 协议的有效期;
  • 佣金缴付时间;
  • 所选择的委托形式是“非独家代理”还是“独家代理”,若委托形式属独家代理,即使你透过另一地产代理出售物业,该独家代理也可能向你收取佣金;
  • 所选择委托代理只代表你,还是同时代表你和买家,若是后者,该代理须如实告知双方,并向双方披露从另一方收取的佣金数额或比率。

律师费

香港正式的物业买卖合同需要由律师进行处理,因此律师费用主要包含三项:买卖合同的草拟、楼契登记以及按揭契。律师费通常几千到1万+不等。此外,还有土地查册费、赎契注册费和其他杂项,如车资和打印。作为卖方,你需要确保业权档完整齐全。如果缺少任何档,律师会帮你在土地注查处申请补契,一般补契费用在港币几百元之内。

罚息期手续费

如果你出售的住宅本身有银行按揭,就要注意是否仍在罚息期。大部份按揭贷款合同会包含一个“罚息期”的条款,一般来说,按揭贷款都涉及10年以上,以至长达30年的贷款期,为保障银行的收入,若按揭贷款人在罚息期期间提早偿还全部或部份按揭贷款,银行都会向借款人收取手续费。通常会设1至3年罚息期,而计算方法是按揭金额的百分比;不过每间机构的百分比都不同,所以要确保在卖楼时将罚息期的金额计算在内。

赔偿费

最后需要提醒卖家,如果在签订临时买卖合同和收取临时订金后,若突然改变主意并终止买卖交易,由于已经签订了具有法律效力及具约束力的法律档,因此买方可以向卖方提出诉讼并索取赔偿。如果你未能签订正式买卖合约,你必须向买方赔偿双倍订金、他的代理佣金及律师费。

买楼要知市价,同样卖楼亦要知市价。好多时,业主心头高,叫价过高,可能令楼盘长时间无人问津,若放盘太长时间,或会令其他买家以为物业有问题。要知道市场价格,可以到美联看最近物业的成交价,或是相关屋苑的平均呎价,从而定出叫价。另外,业主亦可在网上查阅银行对物业的估价,作为一个参考价。

认识交吉和连租约之分别

如果单位目前仍有租约在身,单位是否交吉出售会影响到最终成交价。由于现时买家多为自住用途,如单位不能交吉出售,一来买家未能申请高成数按揭,二来买入后亦不能即时入住,吸引力大减。

反而对于投资客,则喜欢连租约买入,因为买入后不用有空窗期,即买即有租收。不过,自从政府推出政策打击多买一层物业的投资客后,投资需求已大减。

因此,业主要知道出租的单位是处于生约期,还是死约期。如果租约是处于生约期,只需给予一个月通知,便可令租客离开,让单位交吉出售。若是处于死约期,就不是单单给予租客一个月通知就能令租客离开,死约期内如想交吉出售,需要同租客商讨,并有需要作出额外赔偿。

延伸阅读:

卖楼锦囊

卖楼费用清单 | 卖楼流程

转让契 VS 送让契 | 遗产物业继承

最新动态

成交个案 | 楼市新闻 | 美联楼价指数 | 铁路盘行情

 

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