“手持两层楼，租金收入刚好够我租住一层更大的三房，生活质素提升了，但总觉得唔实在，惊业主加租或者唔续租，连买件靓傢俬都惊浪费…我应该卖楼换间大屋，一了百了？定系继续做个灵活嘅‘双租族’？”
这个问题相信是许多“双租族”及换楼客的心声。美联物业研究中心的最新市场报告，或许能为您提供决策的关键线索。
换楼的诱因 —— 把握正在升温的卖方市场
对于渴望“落地生根”、彻底解决租楼烦恼的业主而言，“卖二换一”无疑是最终目标。而美联的数据显示，当前的市场环境，可能正是您出售手上物业、实现换楼梦想的黄金窗口。
市场动力核心：短线交投极度活跃，承接力惊人
美联物业研究中心数据揭示了一个关键趋势：市场信心正在快速重建。与2024年同期相比，2025年首9个月持货一年或以下的短线转售（俗称“短炒”）个案，呈现爆炸性增长：
- 总成交量： 由172宗激增至467宗，增幅高达1.7倍。
- 帐面获利宗数： 由70宗飙升至309宗，狂增3.4倍。
- 获利比率： 从40.7%大幅攀升至66.2%，上升了25.5个百分点。
这组数据意味着市场上有大量资金正在积极寻找投资机会，买家入市意愿强烈。对于希望出售物业的您来说，这代表着您的单位将有更多潜在买家，议价能力相应提高，更容易以理想价格甚至超乎预期的价格售出。
物业是否处于“升市”甜点区 (Sweet Spot)？
- 价格“甜点区” (Sweet Spot)： 在所有短炒个案中，楼价400万元或以下的单位占据了61.9%，是绝对的主力军。
- 地区“火药库”： 元朗（65宗）和屯门（54宗）是短炒个案最多的两个地区。尤其值得关注的是，屯门区的短炒获利比率高达83.3%，显示该区物业极受追捧。
如果正放租的单位，恰好是位于元朗、屯门等新界西北地区的细价楼，那么恭喜您，您手上持有的正是目前市场上流动性最高、最炙手可热的“筹码”。
获利潜力有多大？真实个案告诉你
- 在获利的短炒个案中，有15%的个案帐面利润超过20%。
- 一个位于九龙站天玺的单位，在短短7个月内（25年2月至9月），帐面价值由约4,000万元升至约5,250万元，升幅达31.3%。
- 即使是较细价的单位，如屯门市广场，亦在4个月内录得15.2%的帐面升幅。
强劲的市场承接力、聚焦于细价楼的投资热情，以及真实可见的丰厚回报，构成对卖家极为有利的市场环境。如果您换楼的决心已定，现在正是将“砖头”转化为升级资本的绝佳时机。
“双租”策略 —— 享受高回报的“现金牛”
卖楼换楼固然吸引，但“双租”策略的理财智慧同样不容小觑。如果您更看重资产的持续增值与被动收入，“继续持有”亦有巨大的诱因︰
租务市场需求旺盛，收租资产正被追捧
长线投资需求正在同步升温。以“购入单位一年内再出租”的“买楼收租客”个案计算，2025年首8个月的数量按年大增44%。
解读： 这意味着市场上有一大批长线投资者，他们认同物业的保值和收租潜力，正在积极入市。这股力量为整个租务市场提供了坚实的底部支撑，确保了您的单位不愁租客，租金收入稳定可靠。
租金回报率惊人增长，“现金牛”正变得更肥美
租金回报率在过去一年出现了质的飞跃：
- 录得逾3.5厘回报的比例： 从2024年的30.5%，飙升至2025年的58.9%，几乎翻了一倍。
- 录得逾4厘“高息”回报的比例： 更从去年的10.0%，激增两倍至30.6%。
您的物业“收租回报是否吸引”？
- 地区之最： 在二手楼市场，沙田区的买楼收租客，录得逾3.5厘回报的比例竟高达100%！其次如九龙湾（100%）、屯门（91%）、荃湾（87%）等地区亦表现超卓。
- 屋苑典范： 无论是沙田第一城、淘大花园、新都城，还是新晋的NOVO LAND、瑜悦，其“回报逾3.5厘比率”均名列前茅，许多更达到80%甚至100%。
强劲的租务需求、飞速增长的租金回报率，以及众多高回报屋苑的实证，清晰地表明：持有优质的收租物业，在当前市况下是一项极为明智的财务决策。如果您能克服心理上的不安全感，继续执行“双租”策略，您将能以最小的精力，享受资产增值和现金流增长的双重红利。
美联物业怎样助您把握楼市机会？
数据提供了宏观视野，但最终决策还需回归个人。卖与不卖，没有标准答案，只有最适合您的答案。美联物业建议您从以下三个层面，构建您的个人置业蓝图：
1. 厘清核心价值： 您现阶段最渴望的是拥有一个“家”的稳定感与归属感，还是追求财务最优化的灵活性与被动收入？这是一个关于生活方式的选择，其重要性高于纯粹的数字计算。
2. 进行精算压力测试：
- 换楼成本清单： 我们可以为您精算出换楼所需的一切费用，包括：补回的楼价差额、各项印花税、经纪佣金、律师费，以及一笔可观的装修和傢俬费用。
- 未来现金流模拟： 对比“换楼后的新按揭月供”与“目前‘双租’策略下的净现金流（两份租金收入 – 一份租金支出）”，哪种情况下的财务压力更让您感到舒适？
3. 专业评估资产潜力： 您手上的单位是否具备独特的升值潜力（如景观、楼层、户型）？是否位于政府未来重点发展区域？一个全面的资产评估，将直接影响您对其“持有”或“出售”价值的判断。
立即联络美联物业的专业代理，预约【个人置业策略咨询】
双租族决策指南：卖楼换楼 vs. 继续双租
结合市场数据，让我们重新审视“双租族”的抉择：
| 选择 | 优点 | 缺点 | 市场数据启示 |
|---|---|---|---|
| 卖楼换楼 | 1. 把握获利时机：利用当前市场高流转、高获利比率的优势，以好价钱出售持有单位。 2. 拥有真正安乐窝：解决租楼的不安全感，可以随心所欲装修。 3. 锁定长远资产：将升值的资产转化为更优质的自住物业，长远抵御通胀。 | 1. 资金要求：可能需要补上差价及支付印花税、佣金等交易成本。 2. 决策压力：需要同时处理卖楼和买楼事宜。 | 目前是卖方市场，特别是细价楼业主。出售物业的收益，很可能可以覆蓋大部分换楼成本，解决“补400万”的资金压力。 |
| 继续双租 | 1. 财务灵活性：无需即时动用大笔资金。 2. 居住地点弹性：可根据需要随时更换租住地点。 | 1. 缺乏稳定性：面临业主加租或不续租的风险。 2. 资金流失：租金是纯支出，无法转化为资产。 3. 心理成本：缺乏归属感，对居所的投入有限。 | 虽然短期灵活，但错过了目前这个极佳的卖楼窗口。当市场气氛转变，持有的细单位未必能再以理想价格出售，换楼的机会成本将会更高。 |