供楼是置业者财务负担，但不论是自住物业还是出租物业，其供楼利息都有机会扣税！本文将全面解构供楼利息扣税的条件、年期及金额，助你轻松减轻负担，成为精明纳税人。

1. 自住物业供楼利息扣税

自住物业的供楼利息可以从你的应课薪俸税收入或个人入息课税总收入中扣除，无论是否按标准税率纳税，均可受惠。

申索扣除居所贷款利息的条件

• 你必须是该住宅的业主（例如唯一拥有人或联权共有人）。
• 该住宅必须位于香港境内。
• 该住宅在有关课税年度内为你的居住地方（若仅部分用作居住，扣税额需按比例调整）。
• 贷款必须用于购买该住宅，并由合法贷款机构提供，且以住宅或其他香港财产作按揭或押记保证。

年期与扣税金额

根据《2017财政预算案》，居所供楼利息扣税年期延长至20个课税年度，每年的扣税上限为100,000港元。业主可自由选择申请的课税年度，无需连续使用。

加按利息是否可扣税？

若贷款加按后的金额高于尚欠余额，税务局将按比例扣减可申索的利息。例如：原贷款本金尚余400万港元，加按后贷款额为500万港元，则利息支出的80%（400/500）可扣税。

2. 出租物业供楼利息扣税

出租物业的供楼利息同样可扣税，业主可选择以“物业税”或“个人入息课税”方式评税。建议选择“个人入息课税”，因税务局会自动计算最优惠的税务方案。

个人入息课税的条件

• 申请者需通常居于香港，每年居住不少于180日，或连续两年居住不少于300日。
• 长期居于外地的香港物业持有人不可申请“个人入息课税”，只能以“物业税”计算。

年期与扣税金额

出租物业供楼利息扣除无年期限制，但仅限于购买物业以赚取租金而支付的利息。扣税额不得超过每一出租物业的应评税净值，而非出租期间（如空置或自用）的利息支出则不获扣除。

3. 例子：荃湾广场物业供楼扣税案例

假设你于荃湾广场购置一个单位，并每月缴付供楼利息：

• 若该单位用作自住用途，你可以按照“居所供楼利息扣税”的条件，在课税年度内申请最多100,000港元的利息扣税。
• 若该单位作出租用途，并用以赚取租金收入，你可以申请“物业税”或“个人入息课税”方式评税，并扣除实际支付的供楼利息，但金额不得超过单位的应评税净值。

例如：你的荃湾广场单位每月租金收入为15,000港元，全年租金收入为180,000港元，而供楼利息全年支付为100,000港元。由于租金收入减去利息后的净值为80,000港元，该金额将作为应评税净值申报。

常见问题 (FAQ)

1. 供楼利息扣税是否需要每年申请？

是的，供楼利息扣税需要每年在报税表上申请，并提供相关贷款文件证明。

2. 如果物业部分出租部分自住，利息可以扣税吗？

可以，但需按自住和出租的比例分开申报。例如，若物业 50% 作出租用途，则只有该部分的供楼利息可用于减免物业税。

3. 出租物业空置期间的供楼利息是否可扣税？

不可以，只有物业在出租期间产生的利息支出才能扣税。空置期间的供楼利息不能计算在内。