内地生来港升学租楼需求持续增长，形成香港住宅租赁市场的重要组成部分。根据最新资料显示，2024年上半年获批来港升学的内地学生估计有24,822人，预计全年超过40,000人，当中约七成无法入住大学宿舍，造就庞大租屋需求。随着香港与内地全面通关，加上香港国际教育枢纽及“八大中心”的定位，内地学生来港租楼趋势日益明显，特别集中在大学周边地区，包括港岛西区、红磡、沙田及大埔等地，已成为推动相关地区租金上扬的关键因素。

《施政报告》资助专上院校非本地生限额增至五成

在最新的2025年施政报告中，行政长官李家超宣布了一系列旨在巩固香港作为国际专上教育枢纽地位的新措施。其中最核心的政策，是在确保本地学生利益不受影响的前提下，进一步扩大招收非本地学生的规模。

本地学生资助大学学额将会维持不变

报告明确指出，政府每年为本地学生提供的1.5万个资助大学学额将会维持不变，确保本地学生的升学机会得到保障。

自费非本地生的人数上限提升至50%

与此同时，为回应非本地学生以自资方式来港就读的强劲需求（申请人数录得按年双位数增长），政府决定增加非资助学额的弹性。由2026/27学年起，各资助专上院校招收自费非本地生的人数上限，将由目前相当于本地学额的40%提升至50%。此外，资助研究院研究课程的超额自资收生上限，也将由100%放宽至120%。

启动“Hong Kong: Your World-class Campus”大型宣传计划

为了更有效地吸引全球优秀的教研人才和学生，教育局将牵头成立“留学香港专班”。这个专责小组将联合教资会、创科局、香港人才服务办公室、各大专院校以及政府驻海外和内地的办事处，共同加强对外推广工作。重点措施包括启动名为“Hong Kong: Your World-class Campus”的大型宣传计划，全面展示香港在学术研究、科技创新和国际合作方面的独特优势。

拨款4,000万港元加大在国际及内地的宣传力度

为配合宣传，教资会将特别拨款4,000万港元，资助八所受资助大学加大在国际及内地的宣传力度，以招揽更多优秀师生。政府同时会积极推动各大专院校开发更多高增值的短期课程和体验活动，打造“游学香港”的品牌，吸引更多年轻人提前来港感受学术氛围。

内地生来港租楼的主要原因

大学宿位严重短缺

内地学生选择在外租楼的首要原因是大学宿位数量有限。根据资料显示，香港各大专院校宿位供不应求，且情况持续恶化。2024年获批学生签证的人数已达62,079人，而全港主要大学宿位数量仅有36,864个，增长率远远赶不上学生增长速度。据统计，在2019年至2024年间，获批学生签证的数量增加了48%，但大学宿位数量仅增加2%。这导致大量内地生必须寻找校外住宿选择。

香港高等教育的吸引力

香港拥有多所世界级大学，吸引众多内地学生。最新QS世界大学排名2025显示，香港大学、香港中文大学、香港科技大学、香港理工大学和香港城市大学全部入选世界百强，排名分别为第17、36、47、57和62位，全部排名均有上升。香港成为全球拥有五所百强大学的城市，超过伦敦(4间)、首尔(3间)和东京(2间)等国际都市，这种教育优势是吸引内地生来港就读的重要因素。

就业发展前景广阔

内地学生来港升学不仅为了优质教育，更着眼于未来的职业发展。相较内地约20%的青年失业率，香港就业市场几乎处于全民就业状态，许多行业都面临人才短缺。而且，国家“十四五”规划确立香港“八大中心”定位，包括国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心等，为毕业生提供广阔的就业前景。很多内地学生选择完成本科后来港读一年硕士，然后留港发展。

地理位置和文化因素

相比赴欧美留学，香港距离内地较近，文化相近，成本较低，成为内地学生理想的留学地点之一。这种地缘和文化优势使很多内地家庭更加倾向选择香港作为子女的留学目的地。

内地生租楼热门地区详解

港岛西区

港岛西区以坚尼地城和西营盘为主要租楼区域，吸引大量香港大学学生。由于邻近港大，这两个地区的租盘自去年中开始减少约20%，租金持续上涨。坚尼地城嘉辉花园的租金回报率高达4.87%，成为留学生热门租住地区之一。港岛西区的主要卖点是交通便利，直达香港大学和中环商业区，适合兼顾学业和兼职工作的学生。

红磡及黄埔

红磡和黄埔区域靠近香港理工大学和城市大学，是内地学生的另一热门选择。红磡海滨南岸的租金回报率约4.02%。相比去年中，该区域租盘量增加11%，但租金仍持续上涨，如黄埔花园的租金较去年1月上涨16.6%，海滨南岸更是大涨28.7%。该区域也是香港高才通计划下专业人士的租房热点，进一步推高租金水平。

沙田、大埔及白石角

沙田区作为传统的学生租屋热点，特别是沙田中心、沙田第一城和伟华中心等屋苑，吸引大量就读中文大学的内地生。大埔中心6期的三房单位，近期由4名即将就读教育大学的内地生以月租20,500元合租，呎租约39元。

白石角由于邻近中文大学，也成为内地生租楼热门地点。有中大内地研究生以每月12,300元承租白石角云汇开放式单位。值得注意的是，大埔区租金近期急升8%，加剧了租房压力。

将军澳区

将军澳区因邻近香港科技大学而受到内地生青睐。缺乏铁路直达的科大，使附近的坑口站和宝林站成为学生的交通枢纽，新都城、南丰广场及新宝城等屋苑因此成为热门选择。最新数据显示，将军澳区租盘量较去年减少35%，租金普遍上升15-20%。

内地生租楼︰各区热门屋苑推介及特点

这些热门区域和屋苑的租金受到内地学生需求的强烈影响，特别是在每年的5-8月租务旺季期间。随着香港国际教育枢纽地位的巩固及大学排名的提升，租赁市场预计将持续活跃发展。

香港地区大学与邻近热门租住区域对照表

内地生租楼︰租务市场现状及趋势

租金持续上涨

香港整体租金市场自2023年初与内地全面通关以来持续上升，截至2024年5月，已较通关初期上升逾8.5%，连续五个季度上扬。美联“租金走势图”显示，2024年首5个月租金已升约1.54%，预计全年有力升8%。

另外，内地学生的租赁需求集中在暑假期间，通常是传统的租务旺季。数据显示，第二季及第三季是租金表现最佳的时期，此时海外及内地留学生因宿位不足而大量租楼，刺激租金上升。

租盘短缺现象

全港租盘数量较一年前减少约25%多区租盘短缺，特别是内地生租楼热门区域。以沙田市中心为例，内地生租楼高峰期经常出现一盘难求的情况。与此同时，大学附近的房源竞争异常激烈，部分屋苑的租金被推高10-20%。

内地生租楼︰租客特点

内地生租房有几个明显特点：

内地生租楼︰热潮对市场的影响

租金回报率提升

受内地生租楼需求推动，香港部分屋苑的租金回报率已超过4厘。例如，坚尼地城嘉辉花园租金回报率录4.87%、红磡海滨南岸录约4.02%、大围金狮花园录4.74%、大埔中心录4.61%等。这吸引了投资者入市收租，特别是在减息周期启动及政府放宽物业按揭成数上限至7成的政策下。

分租市场兴起

不少区内业主针对内地生租客，将大单位改装成类似宿舍的格局出租。例如在沙田区，业主将3、4房单位分租给4-5名学生，每间房月租约7,000至10,000元，整个单位的租金收入最高可达30,000元以上，远高于整间出租的约20,000元租金。

如何找到内地生租客？建议揾美联物业

随着内地生租楼需求持续高涨，许多业主希望抓住机会将单位出租给内地学生。但由于内地生租客的需求特点，如预租、合租及年缴租金等，业主在寻找租客时面临一定挑战。以下是一些实用建议：

与专业地产代理合作
美联物业作为香港领先的地产代理，拥有广泛的内地生租务客源及专业团队，能有效协助业主快速找到合适的内地生租客。美联物业提供以下服务：

针对内地生需求进行单位优化

利用网络平台与社交媒体
美联物业不仅在香港本地拥有强大的线下网络，还在内地的社交媒体（如微信、微博、小红书）及租房平台（如591租房网）进行宣传，帮助业主快速接触到大量潜在内地生租客。

灵活租务条件
考虑接受年缴租金的内地生，这种支付方式不仅稳定，还能降低租金拖欠风险。
提供灵活的租期选项，如9-12个月短租，迎合内地硕士生或交换生的需求。

为什么选择美联物业？

美联物业熟悉内地生租客的需求。凭借其强大的内地及本地网络资源，以及全面的租务服务，能帮助业主在竞争激烈的市场中脱颖而出，快速找到优质的内地生租客。同时，美联物业经纪提供全面的售后服务，协助业主处理租务事宜，让业主出租无忧。

如需了解更多或出租单位，可联络美联物业的专业团队进一步咨询。

内地生租楼︰常见问题（FAQ）

内地学生来港租楼最热门的地区有哪些？有什么选择重点？
热门地区包括港岛西区（如坚尼地城、西营盘）、红磡及黄埔、沙田、大埔、白石角及将军澳等，主要因邻近大学、交通便利及生活配套完善。选择时应考虑距离学校、交通、屋苑配套及租金预算。

内地生来港租楼时，租房流程及注意事项是什么？
通常需提前3-4个月预约睇楼，预留2-3个月订金，部分学生会选择“一笔过”缴付全年租金。建议合租以分担开支，并注意合约条款、租金支付方式及遥距租楼的风险。

内地生大量租楼是否推高了香港租金？
虽然内地生需求集中于特定地区及暑假旺季，确实对局部租金有推动作用，但整体租金升幅主要由供应短缺等结构性因素主导，留学生对全港租金影响有限