房委会最新公布了 2026/27 年度 35 个“居屋”及“绿置居”屋苑的管理费周年检讨结果。对于一众现有业主及正准备透过“白居二”或“绿表”资格上车的准买家而言，管理费是每月固定开支的重要一环，直接影响持货成本及生活质素，绝对不容忽视。
美联物业为您深度剖析最新管理费调整重点：今年有 14 个屋苑将面临加价，其中长沙湾人气居屋凯乐苑的加幅更超过 17%！即看您的心水屋苑有没有受影响、加价背后的真正原因，以及美联专家的实用置业与按揭建议。
2026/27 年度居屋管理费调整概况
根据房委会的最新文件，35 个受检讨的居屋及绿置居屋苑中，管理费调整情况如下：
- 维持不变： 21 个屋苑
- 面临加价： 14 个屋苑（平均每单位每月上调 $21 至 $140 不等，增幅介乎 2.8% 至 19.6%）
- 生效日期： 主要于 2026年4月1日 起正式生效（丽翠苑已率先于去年9月生效）
焦点屋苑全面睇：14大加价屋苑名单及原因大拆解
在 14 个加价的屋苑中，有 6 个屋苑的管理费增幅超过 10%，加价原因主要分为“帐目累积赤字”及“更换物业管理公司合约”两大类。我们为您详细列出：
🛑 增幅最高屋苑 (加幅逾 10%)
1. 因应付预期赤字而加价（共3个）：
- 凯乐苑（长沙湾）： 加幅达 17.35%，为今年4月生效批次中最高。每户平均每月管理费上调 $140，增至 $947。
- 彩兴苑（彩虹）： 去年冻薪，今年因营运开支上升需填补赤字而上调逾10%。
- 旭禾苑（火炭）： 同样因帐目录得赤字，经理人建议上调逾10%以维持稳健预算。
2. 因新物管合约开支增加而加价（共3个）：
- 丽翠苑（长沙湾绿置居）： 增幅达 19.59%（全港最高），已于去年9月采购新物管合约后生效。
- 启钻苑（钻石山）： 业主会议通过决议上调逾10%。
- 锦骏苑（马鞍山）： 业主会议通过决议上调逾10%。
🟡 其余 8 个加价屋苑名单
除上述 6 个屋苑外，以下 8 个屋苑亦会在今年 4 月起面临不同程度的加价（加幅低于 10%）：
- 九龙及新界区： 青俊苑 (青衣)、启翔苑 (钻石山)、景泰苑 (新蒲岗绿置居)、屏欣苑 (天水围)、尚翠苑 (荃湾)、尚文苑 (葵涌)。
- 离岛区： 银河苑 (梅窝)、银蔚苑 (梅窝)。
“冻薪”屋苑亦藏隐忧？9大屋苑料现赤字危机
虽然有 21 个屋苑的管理费今年幸保不失、维持不变，但美联物业提醒业主及买家不能掉以轻心。
房委会指出，当中 9 个屋苑预期会因营运开支变动而出现预算赤字，包括：
清涛苑、凯德苑、嘉径苑、启朗苑、锦晖苑、山丽苑、裕雅苑、愉德苑、雍明苑。
这批屋苑目前依赖“累积基金”及“节省成本措施”来填补赤字。但长远而言，若储备日渐耗尽，未来数年势必会面临更猛烈的“追落后”加价压力。买入这些屋苑前，必须要有心理准备。
美联物业专家点评：准买家入市 4 大必读贴士
居屋及绿置居一直以低于市价的折让吸引大批港人上车，但入市不能只看“首期”，买入单位后的“持货成本”同样是重中之重。美联物业为您提供以下策略：
- 重新评估每月供款与开支比例：管理费持续上升是不可逆转的趋势（受最低工资、通胀及楼龄老化影响）。准买家在计算家庭开支时，除了按揭供款，应预留额外 $1,000 – $1,500 作为管理费及地租差饷预算，避免出现“买得起、养唔起”的窘局。
- 买二手居屋前必查“法团财务状况”：在选购二手居屋（白居二/绿表）时，买家有权向业主或透过地产代理查询屋苑的法团财政报告、维修基金结余，以及近期有否大型维修或更换物管公司的计划。基金充裕的屋苑，加价风险相对较低。
- 点决定会唔会转拣同区“私楼”？
比较真实性价比：随着部分大型居屋屋苑管理费逼近千元大关（例如凯乐苑），准买家不妨透过以下 3 点评估是否应该转投私楼市场：- 管理费与设施的对比： 部分楼龄较新、规模较细的同区私楼，其管理费可能与新居屋相差无几，但却额外提供会所设施（如泳池、健身室），居住享受更佳。
- 首期资金与按揭弹性： 居屋优势在于绿表可做高达 95% 按揭、白表 90%，且免按揭保费；而私楼做 9 成按揭需缴交按保。若首期预算极紧，居屋仍是首选；若资金略有松动，私楼选择面会更广。
- 未来转售与升值潜力： 私楼无禁售期及补地价限制，资金流转更自由，日后换楼或套现更灵活。
- 善用专业代理网络避开“伏位”：寻找管理完善、财政健康的优质二手居屋需要专业眼光。美联物业拥有全港最强大、最贴市的二手居屋/私楼放盘网络。我们的专业物业顾问能为您调阅各区屋苑的最新成交数据及背景资料，并同时为您比较居屋与私楼的上车成本，助您精明上车。
❓ SEO 常见问题 (FAQ)
Q1: 2026年有几多个居屋/绿置居屋苑加管理费？
A: 根据房委会资料，2026/27年度共有 14 个屋苑加管理费，另外 21 个屋苑维持不变。大部分加价将于 2026年4月1日 生效。
Q2: 哪个居屋屋苑的管理费加幅最高？
A: 以4月份生效的批次计算，长沙湾凯乐苑加幅最高，达 17.35%（每户平均每月增至 $947）。若计及去年9月已生效的屋苑，绿置居丽翠苑加幅达 19.59%。
Q3: 点解居屋都要加咁多管理费？
A: 主要原因包括屋苑营运开支上升导致帐目出现赤字（如彩兴苑、凯乐苑），或者屋苑重新招标采购了新的物业管理公司合约，导致成本大增（如启钻苑、锦骏苑）。
Q4: 我用“白居二”买二手居屋，点样查屋苑会唔会加管理费？
A: 您可以透过专业地产代理协助，查阅屋苑近期的业主大会通告、管理委员会财务报告及累积基金结余。美联物业的分行团队乐意为您提供相关屋苑的最新背景资讯。
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