想了解逆按揭/安老按揭计划？本文详细分析2024年申请资格、每月收入计算、利弊比较。让你轻松规划退休理财方案，安享晚年生活。
什么是安老按揭？
安老按揭（又称逆按揭）是香港按证保险公司推出的退休理财产品，让55岁以上长者透过抵押物业，每月收取固定年金，无需供款亦可终身居住原址。
计划重点特色：
- 由政府全资拥有的按揭证券公司营运
- 2011年推出至今实施超过12年
- 特别适合“有楼无现金”的退休人士
- 可选择10年、15年、20年或终身收取年金
安老按揭市场概况
安老按揭2024年10月表现
安老按揭2024首10个月累计表现
- 总登记：374宗，同比增长34.5%
- 各银行市占率：
- 中银香港：98.1%（367宗）
- 上海商业银行：1.3%（5宗）
- 东亚银行：0.5%（2宗）
申请情况
- 累计申请：859宗，同比增长44.6%
- 10月申请量：79宗
- 环比：-4.8%
- 同比：+5.3%
安老按揭申请资格及条件
申请者资格：
- 年龄55岁或以上（资助房屋需60岁以上）
- 持有效香港身份证
- 无破产纪录或债务重组
- 最多3人联名申请
物业要求：
- 香港住宅物业
- 楼龄50年以下
- 无出租或转售限制
- 未补地价资助房屋需获批准
逆按揭 / 安老按揭计算机
香港按揭证券有限公司的网站提供了一个安老按揭计算机，供有兴趣人士参考。逆按揭／安老按揭的计算方法包括以下几大元素：
- 物业估值 — 物业价值越高，每月可获得的年金越多。
- 年金年期 — 年金年期越短，每月可获得的年金越多。
- 申请人年龄 — 申请人年龄越高，每月可获得的年金越多。
- 按揭成数 — 800万港元或以下的物业估值为100%，超过800万港元部分的50%，上限为2500万港元。
- 利率计划 — 借款人可选择浮息或定息按揭计划，定息计划通常提供较高的每月年金。
申请程序
安老按揭申请人可先联络经络按揭，初步评估是否符合申请资格
在正式申请安老按揭贷款前，申请人必须先预约与合资格申辅导顾问会面。在辅导期间，辅导顾问会向申请人讲解安老按揭贷款特点，提取安老按揭贷款主要权益、责任及法律后果。成功完成安老按揭辅导后，将获发辅导证书。当获发辅导证书后，便可正式申请安老按揭。同时，借款人必须于贷款起始日前完成一份由按证保险公司提问的健康问卷。申请一经批核，便可签署按揭文件及其他相关法律文件。
表列逆按揭申请程序
- 先与合资格辅导顾问会面(讲解计划特点)
- 完成按揭辅导后，获发辅导证书
- 寻找银行申请安老按揭
- 放款日前须完成健康问卷
- 正式批出贷款
安老按揭可获年金价值
安老按揭计算年金价值的方法，可参考下表：
| 物业估值 | 最高可获年金价值 |
| $800 万元或以下 | 100% 物业估值 |
| $800 万以上 | 估值首 $800万，可获取 100%估值；剩余估值以50%估值计算，上限$2,500万 |
领取安老按揭贷款额
一般按揭，业主要就尚欠本金缴付利息，每月供款，尚欠本金金额理应愈来愈少；安老按揭正好相反，贷款额会以年金发放，业主每月先领取年金，已领取的年金连同利息及保费，会变成尚欠本金，尚欠本金金额随时间愈滚愈大。
业主可以选择分 10 年、15 年、20 年，甚至终身每月领取年金，金额随业主年龄及年期而定。用定息计划的话，金额可以做到比浮息高约 10%。
影响每月年金金额的主要因素：
- 申请人年龄（年纪越大，金额越高）
- 年金年期（年期越短，金额越高）
- 物业估值（价值越高，金额越多，上限1,500万元）
【浮息计划】每月年金金额（每 100 万元物业价值）
| 参加年龄 | 55 岁 | 55 岁 | 55 岁 | 60 岁 | 60 岁 | 60 岁 | 70 岁 | 70 岁 | 70 岁 |
| 年金年期 | 单人借款 | 二人借款 | 三人借款 | 单人借款 | 二人借款 | 三人借款 | 单人借款 | 二人借款 | 三人借款 |
| 10 年 | $3,200 | $2,800 | $2,500 | $3,700 | $3,300 | $3,000 | $5,100 | $4,600 | $4,200 |
| 15 年 | $2,400 | $2,150 | $1,900 | $2,800 | $2,500 | $2,250 | $3,800 | $3,500 | $3,200 |
| 20 年 | $2,050 | $1,800 | $1,600 | $2,400 | $2,100 | $1,900 | $3,300 | $3,000 | $2,700 |
| 终身 | $1,650 | $1,450 | $1,250 | $2,000 | $1,800 | $1,550 | $3,100 | $2,800 | $2,400 |
安老按揭实际案例分析
以一位70岁长者持有1,000万元物业为例：
- 选择终身年金：每月可获24,800元
- 选择10年固定期：每月可获40,800元
当业主百年归老后，后人可以选择：
- 清还贷款赎回物业
- 让银行出售物业清还贷款，余款归还遗产
安老按揭是否揾笨？
逆按揭优势
稳定收入保证
安老按揭最大的优点是提供稳定的退休收入来源。对于“有楼无现金”的退休人士来说，这项计划能有效改善生活质素，无需担心入不敷支的问题。每月收取的年金金额固定，不受市场波动影响，让退休生活更有保障。
居住权益保障
申请人可以继续在自己熟悉的环境安居，无需因为财务压力而被迫迁居或出售物业。这种居住保障对长者的身心健康有重要意义，可以维持原有的社交网络和生活习惯。
风险承担有限
计划内含保险保障机制，即使物业日后出售金额不足以偿还贷款，差额由保险公司承担，不会影响申请人或其后人。这项保障大大降低了参与计划的风险。
逆按揭潜在缺点
复息效应影响
安老按揭采用复息计算，随着时间推移，欠款会快速增长。这意味着物业日后可能留给后代的价值会大幅减少，需要谨慎考虑家庭财富传承的问题。
失去升值收益
一旦参与计划，物业估值便会锁定，即使日后物业升值，申请人也无法享受额外收益。在楼市向好时期，这可能造成机会成本。
前期支出
申请安老按揭需要支付各项费用，包括按揭保费、法律费用、估价费等。这些前期支出需要纳入考虑范围。
安老按揭适合哪些人？
适合人士分析
安老按揭较适合以下情况的人士：
- 退休后现金流不足，但拥有自住物业
- 子女经济独立，无须留业物业作为遗产
- 希望改善退休生活质素，但不想变卖物业
- 重视居住稳定性，不愿搬离熟悉环境
- 需要稳定收入应付长期医疗或护理开支
不适合人士
以下情况的人士则需要三思：
- 有其他稳定收入来源或充足储蓄
- 希望将物业完整传承给下一代
- 预期物业有较大升值空间
- 有能力透过其他投资获取更高回报
安老按揭FAQ
申请安老按揭需要支付什么费用？
安老按揭涉及按揭保费，辅导费及法律费用三大主要费用
安老按揭什么情况会暂停或终止年金？
暂停发放情况
当业主违反公契条款，欠交管理费，未购买火险或违反其他贷款条款，如3个月内未能纠正问题，银行可暂停发放年金。
安老按揭可以获得现金回赠吗？
向个别银行申请安老按揭，有机会享有现金回赠，详情可以向经络按揭查询。