锁息上限（俗称“封顶位”）是H按重要条款之一，但不少置业初哥申请H按计划时，不知道锁息上限的存在及用途，选用一个锁息上限较好的按揭计划不但能保障供楼负担，压力测试也能过得更轻松。
事实上，2022年7月底，拆息达1.31厘，以H按+1.3厘，实际按揭2.61厘，即已升穿2.5厘的H按封顶水平。假设以楼价600万元，承造9成按保(即借贷540万元)，以30年按揭年期及H按封顶2.5厘计算，每月供款(包括按揭保费)约22,403元。若未来P按息率调高，H按封顶亦会跟随向上。假如P按未来加息0.25厘，P按息率将升至2.75厘，每月供款(包括按揭保费)将升至约23,147元，届时较现时(2.5厘)增加约744元；若P按未来加息0.5厘，P按息率将升至3厘，每月供款(包括按揭保费)将升至约23,905元，则较现时(2.5厘)增加约1,502元。
1. 锁息上限有什么好处？
H按是根据银行同业拆息基准的按揭计划，“H”就是指拆息Hibor。如果拆息短时间上升，H按供楼开支便急增，因此现时大部份银行会为H按计划提供“锁息上限”，当利率高于锁息上限的利率，便可以使用锁息上限的利率供楼。
2. 锁息上限是否不变？
银行的锁息上限是以银行最优惠利率计算，如果银行调高最优惠利率，锁息上限也会上升。当拆息持续上升，银行也有机会调高最优惠利率。例如按揭计划是P-2.5%，该银行的最优惠利率为5%，实际封顶息率是便是5%-2.5%=2.5%。假设银行调高最优惠利率至5.25%，实际封顶息率是便是2.75%。
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但如果锁息上限为2.725%，压力测试门槛便是近39,000元。对于一些压力测试“踩界”的人士，必须更加关注锁息上限的高低。
3. 现在仍是低息环境，锁息上限不重要？
重要！除了上文提及锁息上限会影响压力测试，即使现时处于低息周期，实际按息远低于锁息上限，但长远而言，拆息仍有机会上升，由于最优惠利率通常比拆息走慢，在加息周期仍有助节省利息支出；过往亦曾出现遇上新股集资等情况会导致拆息突然抽高，因此选用一个锁息上限较低的H按计划仍是较有保障。
5. 现时锁息上限一般几多？
现时大部份银行的实际封顶利率为2.75%，但部份银行会对较细借贷额的提供较保守的按揭计划，当中锁息上限会较高。个别银行又会对难申请按揭人士或特殊房屋类型（如居屋）或非住宅的按揭申请，提供较保守的锁息上限。
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由于每间银行的按揭计划各有自己的锁息取态，贷款额及物业类型又会影响最终的锁息上限，加上选择一个适合的按揭计划，锁息上限只是其中一个考虑因素。
自2022年年中开始，不少银行调高按揭计划的锁息上限，除了中小型银行，汇丰、中银、恒生、渣打四大银行也已经调整锁息上限，对于物业准买家而言，有什么需要留神？
现时已最少有10间银行先后调高锁息上限，银行界的按揭计划实际按息介乎2.5%至3%之间。在提高锁息上限的银行中，部份银行对于一手楼，仍会提供实际按息2.75%锁息上限的按揭计划，但名额有限。另外，其实现时仍有未调升锁息上限的银行，如对有关银行的按揭计划有兴趣，大家如想申请可直接联络按揭转介公司，以锁定最优惠的按揭计划。
P按有机会比H按优惠
有大型银行于2022年9月推出Ｐ按计划，由P-2.5％调整至P-2.4％，实际息率由2.5％上调至2.6％。此款Ｐ按计划实际按息及压力测试要求均低于H按的锁息上限，预计吸引力会有所增加，过往银行的H按计划锁息上限一般与P按计划的实际息率保持一致，不过现时银行会根据息口走势及其按揭业绩而有所调整，相信日后银行的按揭计划亦会朝向不同方向发展，市场上可能有更多比H按优惠的P按产品，大家可以按照实际情况，选择最适合的按揭计划。
将增加最优惠利率
美国联储局9月尾公布议息会议结果，再加息0.5％至0.75％。在一个月HIBOR较长时间维持于高位水平，使银行加息压力增加，再有套息交易持续，银行结余下跌至接近1,250亿元以下水平，港美息口差距进一步扩宽，在联系汇率制度下港有压力跟随。经络按揭预计本月议息会议后，香港银行将启步调升P，预计幅度约为0.25%左右。
压测及供楼开支同增
银行加息在所难免，如果将来有意置业，要注意不论是压力测试还是供楼开支均会同步增加，所以最好预留更多首期及后备资金以应对利息上升的风险。
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