置业新手Lucas和女友即将结婚步入人生新阶段,由于女友独爱新盘,Lucas为了讨佳人欢心,打算用毕生积蓄买入一手物业。然而新盘按揭计划选择多,令人眼花撩乱,“即供和建期各有优势,应该怎么选?”
专家:“所谓‘即供’,是指即刻承造按揭及供款,发展商由于想尽量套现,会为即供提供折扣优惠,例如90、120、180及360日,以90日即供为例,代表签订临约后90日内要承造按揭缴付尾数,缴付尾数时间愈短,折扣愈多。发展商的即供折扣优惠通常在3至9%之间,比如一个500万的物业能达到9%的折扣,就能节省45万,足以用作全屋的装修开支!建期则没有这种优惠。”
Lucas:“哇!一定是即供最抵啦!”
专家:“那又未必,即供的缺点是大幅增加居住开支,他们一方面要支付租金,另一方面又要供楼但又未能能搬去新楼居住,要负担双重居所开支。例如租楼人士每月要支付2万元的租金,如果选择一个折实600万物业承造9成按揭及供款30年,每月供款要达到2.2万,加上租金后开支达到4万,要有足够的收入才能应付!不过,若本身与家人住,那就另作别论啦!”
Lucas:“我们现在自己租楼,未必应付到两边开支,我还是选择用建期付款啦!”
专家:“建期是指先支付首期,然后在入伙后再开始承造按揭。除了付款可以延迟,更可以承造新按揭保险,不过有关措施就只适合建期付款的物业。如果你想住大一点但又不够首期,可以用80万首期买到800万的物业,但先决条件是符合供款与入息比率上限50%的资格,最近好多人用这个途径做新按保。”
按揭保险计划的最高按揭成数(物业价格1,000 万元或以下)如下:
*只适用于(i)所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业及(ii)所有申请人须为固定受薪人士
Lucas:“80万买到800万楼,听落好吸引!”
专家:“不过建期除了要留意不能享受折扣优惠,更要小心遇上估价不足的问题。例如你买入600万楼花时,预期可借8成即480万贷款,但两年后收楼时若遇上楼市下滑,银行只为物业估价550万,8成按揭下只能承造440万贷款,中间40万的差额如果没有父干帮手,就要向财务公司借贷,息率分分钟十几二十厘,或者只能通过提高按揭成数解决。”
Lucas:“两个供款计划各有好坏,真的好难取舍!”
专家:“可以由专家帮你计计数,就不用头痕啦!”