【最新状况｜2026 年 10 月更新】“居屋2025”（不少市民称“居屋2026”）搅珠已于 2026 年 7 月 10 日完成，拣楼由 2026 年 10 月 21 日（星期三）起于乐富房委会客户服务中心分批展开。中签准买家可开始向银行查询按揭，本文详列最新居屋按揭成数（绿表 95%／白表 90%）、政府担保期延长至 50 年、免压测条件及高楼龄二手居屋的按揭限制。
居屋2026屋苑介绍
房委会于 2025 年 12 月公布 “三轨并行” 全新安排，申请者自 2026 年第二季起可“一表三抽”，同时申请居屋 (HOS)、绿置居 (GSH) 及 白居二 (WSM)。今期包括启德启阳苑，将军澳影辉苑，锦田汇熙苑，屏山朗风苑 及 东涌裕丰苑，且绿白表比例调整为 5:5，转让限制更由 15 年缩短至 10 年。
新一期绿置居九龙湾盛致苑
盛致苑凭借市区核心地段、极高折扣率（6 折）及低至 8.4 万元的首期门槛，曾是 2025-2026 年公屋住户“转租为买”的热门选择（绿置居2025 已售罄，相关按揭安排可作二手市场参考），详细屋苑介绍可参考以下文章
香港房屋委员会（房委会）为激活二手居屋市场，于 2023 年《施政报告》公布、并由 2024 年起正式实施重大按揭政策更新：居屋的政府担保期由原来的 30 年延长至 50 年，最长按揭还款期亦由 25 年延长至 30 年！有关安排延续适用于 2025 及 2026 年居屋。
这项新政策无疑为大量楼龄较高的二手居屋注入了新的活力，让“白居二”及绿表买家有更多选择。然而，这并不代表可以完全松懈。担保期的“死线”只是推后了，买家在入市前仍需清楚计算楼龄对按揭的影响，避免因估算错误而陷入挞订的困境。
本文将为您全面解析新旧政策差异，并在新框架下重新剖析不同楼龄居屋的按揭“危险区”，助您稳妥置业。
1. 政府担保期由30年延长至50年
过去，居屋的30年担保期是一道无形的“天花板”，许多楼龄超过20年的居屋在承造高成数按揭时会遇到极大困难。
- 旧政策（2024年前）： 担保期为 30 年、最长还款期 25 年。楼龄 20 多年的单位，剩余担保期不足 10 年，按揭审批会大幅收紧。
- 新政策（2024年起）： 担保期延长至 50 年，最长还款期亦同步由 25 年延长至 30 年。这意味着即使是楼龄达 30 至 40 年的居屋，在新政策下依然享有充裕的剩余担保期。
计算公式更新：
剩余担保期 = 50年 – 物业首次出售日期至今的楼龄
这个变动，直接让市场上数以万计的旧居屋单位“重获新生”。
2. 新政策下，不同楼龄居屋的按揭条件深度分析
随着担保期延长，我们需要重新定义各楼龄居屋的按揭风险级别。
A. 【最安全区】楼龄40年或以下的二手居屋
在新政策下，这类居屋的剩余担保期仍超过10年，银行会视其为低风险，并提供最优惠的按揭条款：
- 绿表买家： 最高可承造 9成半 (95%) 按揭。
- 白表买家（包括白居二）： 最高可承造 9成 (90%) 按揭。
- 新生婴儿白表家庭： 符合资格者购买一手新居屋时，按揭成数上限可放宽至 9成半 (95%)（首期仅需 5%）。
- 最长还款期： 30年。
- 最大优势： 申请人毋须提供入息证明及通过压力测试。
最大得益者： 楼龄介乎20至40年的居屋，在旧制下属“高危”或“无法承造高成数按揭”的单位，现已纳入最安全的类别。
B. 【过渡区】楼龄41至50年的二手居屋
当二手居屋楼龄介乎 41 至 50 年，政府担保能力开始递减，银行一般最高只会批出约 80% 按揭。买家若欲造足 90%–95% 高成数，须经香港按揭证券公司（HKMC）按揭保险介入审批，并需补交税单、强积金（MPF）供款纪录及入息证明。
由于剩余担保期逐步缩短，个别银行亦可能收紧最长还款年期；楼龄越接近 50 年，可批成数与年期的弹性越细。建议入市前先向至少 2–3 间银行或按揭转介查询该单位的实际可批条件，避免估算错误而挞订。
C. 【限制依旧】楼龄50年或以上的二手居屋
当居屋的50年政府担保期届满，其按揭申请将完全等同私人物业处理，遵循金融管理局的严格指引：
- 最高按揭成数： 7成 (70%)。
- 申请要求： 必须提供充足的入息证明，并通过压力测试。
- 特别注意： 白居二买家在此情况下，不能增加担保人来协助通过入息要求。
3. 2024年居屋按揭新政条件总结（一图看清）
| 居屋楼龄（2024年新政策） | 最高按揭成数 (白表/绿表) | 最长还款期 | 压力测试/入息证明 | 注意事项 |
|---|---|---|---|---|
| 一手居屋 及 楼龄 ≤ 40年 | 90% / 95% | 30年 | 不需要 | 安全区，享最优惠条款，选择最多。 |
| 楼龄 41-50年 | 一般最高 80%（90-95% 须经 HKMC） | 最长 30 年 | 不需要 | 欲造高成数须经 HKMC，补交税单、MPF 及入息证明。 |
| 楼龄 > 50年 | 70% | 视乎人龄及楼龄 | 必须 | 限制最多，与私楼看齐，白居二不能加担保人。 |
4. 给买家的最终建议：补地价选项依然存在
对于楼龄超过50年、或业主希望在自由市场出售的居屋，“补地价”仍然是有效的解决方案。补地价后，单位即变成私楼，下手买家可申请按揭保险以获取高成数按揭，亦可加入担保人，选择更灵活。
常见问题 FAQ
Q1：居屋按揭成数最高做到几多？绿表定白表高啲？
在政府担保期内，绿表买家最高可做 95% 按揭（首期 5%），白表（包括白居二）最高 90%（首期 10%），两者在担保期内均免压力测试，只需申报入息。
Q2：居屋政府担保期系几多年？几时由30年延长到50年？
房委会于 2023 年《施政报告》公布、2024 年起实施，将居屋及绿置居的政府按揭担保期由 30 年延长至 50 年，最长还款期亦同步由 25 年延长至 30 年，政策延续适用于 2025 及 2026 年居屋。
Q3：买高楼龄二手居屋，按揭有咩限制？
以首次出售日期计：楼龄 40 年或以下可做足 95%／90%、最长 30 年；41 至 50 年银行一般最高约 80%，欲造 90–95% 须经按揭证券公司（HKMC）并补交税单、强积金及入息证明；50 年以上担保期届满，回归私楼机制，最高 70%，须通过压测且不可加担保人。
Q4：居屋按揭使唔使通过压力测试？
只要单位处于政府担保期内，银行不会进行传统私楼的模拟加息压力测试，买家只需确保每月供款不超过家庭申报入息的 50%；家人（如长者或家庭主妇）的收入亦可合并申报。
Q5：新生婴儿家庭买居屋，按揭有咩特别优惠？
符合资格的新生婴儿白表家庭，购买一手新居屋时按揭成数上限可放宽至 95%（首期仅需 5%），与绿表看齐。
Q6：居屋按揭可唔可以做 H 按？
可以。近年房委会已放宽限制，居屋买家除传统 P 按（最优惠利率按揭）外，亦可选择 H 按（香港银行同业拆息按揭），在减息周期中更灵活节省利息开支。
结论：政策虽好，尽职审查不可少
2024 年起居屋担保期延长至 50 年、还款期延长至 30 年的新政策，对市场绝对是利好消息。但作为精明的买家，“先问银行，后签约”的黄金法则依然不变。在看中楼龄较高的单位时，务必先向至少2-3间银行或专业按揭顾问查询，确实了解该单位在新政策下能获批的真实按揭条件。做足准备，才能真正享受新政策带来的置业优势，避免堕入意想不到的陷阱。