居屋2026屋苑介绍
房委会于 2025 年 12 月公布 “三轨并行” 全新安排，申请者自 2026 年第二季起可“一表三抽”，同时申请居屋 (HOS)、绿置居 (GSH) 及 白居二 (WSM)。今期包括启德启阳苑，将军澳影辉苑，锦田汇熙苑，屏山朗风苑 及 东涌裕丰苑，且绿白表比例调整为 5:5，转让限制更由 15 年缩短至 10 年。
新一期绿置居九龙湾盛致苑
盛致苑凭借市区核心地段、极高折扣率（6 折）及低至 8.4 万元的首期门槛，成为 2025-2026 年公屋住户“转租为买”的最佳机会，详细屋苑介绍可参考以下文章
踏入2025年，香港房屋委员会（房委会）为激活二手居屋市场，宣布推出重大按揭政策更新：由2025年起，居屋的政府担保期将由原来的30年，正式延长至50年！
这项新政策无疑为大量楼龄较高的二手居屋注入了新的活力，让“白居二”及绿表买家有更多选择。然而，这并不代表可以完全松懈。担保期的“死线”只是推后了，买家在入市前仍需清楚计算楼龄对按揭的影响，避免因估算错误而陷入挞订的困境。
本文将为您全面解析新旧政策差异，并在新框架下重新剖析不同楼龄居屋的按揭“危险区”，助您稳妥置业。
1. 政府担保期由30年延长至50年
过去，居屋的30年担保期是一道无形的“天花板”，许多楼龄超过20年的居屋在承造高成数按揭时会遇到极大困难。
- 旧政策 (2025年前)： 担保期为30年。楼龄20多年的单位，剩余担保期不足10年，按揭审批会大幅收紧。
- 新政策 (2025年起)： 担保期延长至50年。这意味着即使是楼龄达30至40年的居屋，在新政策下依然享有充裕的剩余担保期。
计算公式更新：
剩余担保期 = 50年 – 物业首次出售日期至今的楼龄
这个变动，直接让市场上数以万计的旧居屋单位“重获新生”。
2. 新政策下，不同楼龄居屋的按揭条件深度分析
随着担保期延长，我们需要重新定义各楼龄居屋的按揭风险级别。
A. 【最安全区】楼龄39年或以下的二手居屋
在新政策下，这类居屋的剩余担保期仍超过10年，银行会视其为低风险，并提供最优惠的按揭条款：
- 绿表买家： 最高可承造 9成半 (95%) 按揭。
- 白表买家（包括白居二）： 最高可承造 9成 (90%) 按揭。
- 最长还款期： 25年。
- 最大优势： 申请人毋须提供入息证明及通过压力测试。
最大得益者： 楼龄介乎20至39年的居屋，在旧制下属“高危”或“无法承造高成数按揭”的单位，现已纳入最安全的类别。
B. 【新“高危区”】楼龄40至49年的二手居屋
旧政策的“20+年楼龄陷阱”，在新政策下顺延至“40+年楼龄”。当居屋楼龄已高，剩余担保期缩短至10年以内，银行同样会为了控制风险，要求贷款在50年担保期完结前，下降至楼价6成。
情景假设：
您打算购买一个楼龄44年、楼价500万的二手居屋。其剩余担保期仅为6年 (50-44年)。
方案一：坚持借足9成按揭（450万）
- 结果： 还款期将被大幅压缩。银行会要求您在6年内将贷款余额降至300万（楼价6成）以下。您的还款期可能被压缩至15年或以下，每月供款额将由25年期的约2万余元，飙升至超过3万元，对一般家庭是沉重负担。
方案二：坚持25年还款期
- 结果： 按揭成数将被大幅削减。您最多可能只能借到约360万元（约7成2按揭），意味着首期需要由50万大增至140万，足以让预算不足的买家即时“挞订”。
C. 【限制依旧】楼龄50年或以上的二手居屋
当居屋的50年政府担保期届满，其按揭申请将完全等同私人物业处理，遵循金融管理局的严格指引：
- 最高按揭成数： 6成 (60%)。
- 申请要求： 必须提供充足的入息证明，并通过压力测试。
- 特别注意： 白居二买家在此情况下，不能增加担保人来协助通过入息要求。
3. 2025年居屋按揭新政条件总结（一图看清）
| 居屋楼龄 (2025年新政策) | 最高按揭成数 (白表/绿表) | 最长还款期 | 压力测试/入息证明 | 注意事项 |
|---|---|---|---|---|
| 一手居屋 及 楼龄 ≤ 39年 | 90% / 95% | 25年 | 不需要 | 安全区，享最优惠条款，选择最多。 |
| 楼龄 40-49年 | 视乎情况下调 | 视乎情况缩短 | 不需要 | 需在按揭成数和还款期之间取舍。 |
| 楼龄 ≥ 50年 | 60% | 视乎人龄及楼龄 | 必须 | 限制最多，与私楼看齐，白居二不能加担保人。 |
4. 给买家的最终建议：补地价选项依然存在
对于楼龄超过50年、或业主希望在自由市场出售的居屋，“补地价”仍然是有效的解决方案。补地价后，单位即变成私楼，下手买家可申请按揭保险以获取高成数按揭，亦可加入担保人，选择更灵活。
结论：政策虽好，尽职审查不可少
2025年居屋担保期延长至50年的新政策，对市场绝对是利好消息。但作为精明的买家，**“先问银行，后签约”**的黄金法则依然不变。在看中楼龄较高的单位时，务必先向至少2-3间银行或专业按揭顾问查询，确实了解该单位在新政策下能获批的真实按揭条件。做足准备，才能真正享受新政策带来的置业优势，避免堕入意想不到的陷阱。