对于不少首次置业的准买家来说，成功“上车”除了要努力储首期外，最头痛的莫过于计算繁复的买楼开支。由睇中楼盘到正式交匙，到底“细订”、“大订”和“尾数”要几时俾？具体金额又应该点样计？
美联物业为您详细拆解二手楼的买卖付款流程，助您准确预算置业开支，避免大失预算。配合好用的“细订大订尾数计算机”概念，让您的买楼路更加轻松顺畅！
买楼付款三大阶段：细订、大订、尾数
在香港买卖二手物业，付款过程通常会分为三个主要阶段。假设您购买一层价值 $600 万的物业，以下为常见的付款时间表：
1. 签署临时买卖合约 ── 支付“细订”
当您透过美联物业的地产代理找到心水单位，并与业主达成协议后，双方会签署《临时买卖合约》（临约）。
- 金额： 通常为楼价的 3% 至 5%，或一个双方同意的定额（例如 10 万至 20 万元）。
- 支付时间： 签署临约当刻即时支付（通常以支票形式支付予业主）。
- 例子（$600万楼价）： 若细订为 3%，即需准备 $180,000。
2. 签署正式买卖合约 ── 支付“大订”
签署临约后的 14 天内，买卖双方会到律师楼签署《正式买卖合约》（正约）。此时，买家需要支付首期的余额，即俗称的“大订”。
- 金额： “细订”加“大订”通常相等于楼价的 10%。
- 支付时间： 签署正式合约时支付（资金会交由律师楼托管）。
- 例子（$600万楼价）： 楼价 10% 为 $600,000。扣除已付的 $180,000 细订，大订金额为 **$420,000**。
3. 物业成交日 ── 支付“尾数”
成交日通常订于签署临约后的 45 至 60 天（具体日期由买卖双方协商）。在成交日之前，买家需要准备好剩余的楼价尾数。
- 金额： 楼价的余额（即剩下的 90%）。这部分通常由银行按揭贷款加上买家的**个人资金（首期余额）**组成。
- 支付时间： 成交日前将资金存入代表律师的户口，由律师在成交日转交予卖方。
- 例子（$600万楼价）： 尾数为 $5,400,000。如果您申请了 7 成按揭（$4,200,000），那么您还需要准备额外 $1,200,000 的现金作为首期尾数。
善用买楼计算机，精明掌握置业预算
要瞬间厘清上述的数字，最快捷的方法就是使用 买楼开支/细订大订尾数计算机。只需要输入心水物业的楼价，计算机就能自动为您拆解：
- 首期总额及各阶段（细订、大订）的应付金额。
- 按揭贷款额及每月供款预算。
- 压力测试门槛要求。
💡 美联贴士： 除了楼价本身，买楼还有三大“隐藏开支”绝对不能漏算！在使用计算机做预算时，务必预留资金支付：
- 从价印花税 (Stamp Duty)： 视乎买家身份及物业价值而定（首次置业人士可享较低税率）。
- 地产代理佣金： 一般为楼价的 1%。
- 律师费： 处理买卖合约及按揭契的费用，一般约数千至万多元不等。
为什么选择美联物业？
买楼是人生大事，每一个细节都不容有失。美联物业拥有庞大且专业的地产代理团队，为您提供一站式置业服务：
- 海量真盘源： 港九新界优质一手及二手笋盘任您拣，配合 VR 睇楼技术，足不出户也能物色心水单位。
- 专业议价： 经验丰富的代理为您争取最合理的价格与最优厚的交易条件。
- 按揭转介服务： 美联伙拍各大银行及财务机构，为您提供最新按揭优惠、利率比较及免费物业估价服务，助您轻松搞掂“尾数”。
- 贴心跟进流程： 由睇楼、签约（细订/大订）、联络律师楼到最终交吉成交，代理全程贴身跟进，解答您的所有疑难。
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声明：本文内容及计算例子仅供参考，实际按揭批核情况及买卖条款以银行及合约为准。