在香港买楼，一般人都知道银行在审批按揭时，会要求准业主提交固定的入息证明，并以“供款与入息比率（DTI）”作为批核贷款的基准。但如果是没有固定收入的自由职业者、退休人士，又或者资金充裕但难以提供入息证明的人士，难道就无法申请按揭上车吗？
其实不然！除了计算入息，银行亦接受以准业主的“资产净值”作为审批基础。美联物业为您详细拆解什么是“资产按揭”与“现契楼”，助您轻松掌握最新的按揭成数上限、资产计算方法以及当中的好处与坏处！
什么是“资产按揭”？适合哪些人士？
所谓资产按揭，顾名思义就是以借款人的个人资产作为抵押品，向银行申请按揭贷款，而无需依赖每月的固定薪金收入证明。
这类按揭计划特别适合以下人士：
- 已持有“现契楼”的业主
- 退休人士
- 自由职业者（Freelancer）或自雇人士
- 手上资产充裕，但欠缺固定或常规入息证明的人士
什么是“现契楼”？
在物业市场中经常听到的现契楼，意思是指该物业已经没有任何按揭贷款或债务需要偿还。例如，业主已经“供满楼”并从银行赎回了单位的楼契，又或者该物业在购入时是“Full Pay”（一笔过付款），从未申请过任何按揭。这类“干净”的物业，是非常优质的抵押品，可用作申请资产按揭以套现或协助购买新物业。
资产按揭成数上限及资产净值计算方法
以资产水平去申请按揭，与一般入息审批的按揭成数有所不同。根据香港金融管理局（金管局）的最新指引，以资产水平申请按揭，最高按揭成数为7成。
审批基本要求： 申请人的“资产净值”（即总资产减去负债总额）必须等于或大于所购物业的价值，银行才会批出最高7成的按揭贷款。
银行如何计算您的资产净值？
可纳入计算的资产类别广泛，主要分为流动资产、固定资产及其他资产。要注意的是，不同银行对各类资产的“折让率”各有不同：
- 流动资产（现金及存款）：
- 包括现金及银行定期存款。
- 计算方法： 通常获银行按市值 100% 计算，是最直接有效的资产证明。
- 固定资产（物业）：
- 指申请人持有的香港物业（如现契楼）。
- 计算方法： 银行一般会以物业当前市值的 50% 去计算。如果该物业仍有按揭在身，则必须扣除未偿还的贷款金额。（注意：大部分银行一般不接受或不计算海外物业的价值。）
- 股票及投资产品：
- 计算方法： 银行会将股票资产打折计算。一般而言，优质的蓝筹股通常可按市值的 50%至70% 计算；而中小型股票或波动性较大的股票，折让率会更高，甚至不获计算。
- 其他资产：
- 包括储蓄型保险、债券、黄金、汽车，以及租金或其他定期收益投资工具。银行会根据具体产品的风险程度厘定计算比例。
资产按揭的好处与坏处比较
在决定是否采用资产按揭前，准买家应先衡量其优缺点：
✅ 资产按揭的好处
- 审批文件较简单： 毋须提交繁复的入息证明或税单。以一个没有债务的现契业主为例，基本上只需提交身份证、住址证明及最近的银行户口纪录即可申请。
- 批核时间较快： 由于银行毋须花时间审核入息来源及计算供款与入息比率，整体的批核流程通常会比一般按揭更快捷。
❌ 资产按揭的坏处
- 按揭成数较低： 最高只可申请到 7成按揭；相比之下，如果是以首置身份及入息比率计算，配合按揭保险计划最高可借达9成。
- 首期资金要求高： 因为最多只能借7成，意味着买家需要准备至少3成的首期资金，入场门槛相对较高，对流动资金较紧拙的买家是一大挑战。
美联物业专家建议：买楼前先做好按揭比较
由于各大银行对于“资产净值”的定义及折让准则各有不同，最终批出的贷款额可能会出现显著差异。我们建议有意透过资产按揭置业的人士，在签署临时买卖合约前，应先向多间银行查询及比较，彻底了解当中的计算方法。
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