在银行工作的朋友，买楼时选择按揭计划，经常会面对一个问题：应该使用银行职员按揭（Staff Plan），还是选择传统按揭？本文将为你详细分析银行职员按揭的好处与坏处，并探讨其在转按及其他情况下的限制，帮助你作出明智的选择。
什么是银行职员按揭（Staff Plan）
银行职员按揭（Staff Plan）是银行为自己的员工设计的一种优惠按揭计划，目的是吸引和留住人才。由于香港楼价高企，大部分人买楼时需要借贷，而银行职员可以透过 Staff Plan 享受低利息、高成数的按揭优惠。但是，这计划并非完美，尤其是在转按或转工的情况下，可能会带来一定限制。
银行职员按揭的好处与坏处
| 项目 | 好处 | 坏处 |
|---|---|---|
| 利息 | 利息通常比市场按揭低 0.5% 至 1%，节省利息支出。 | 无法享受现金回赠，传统按揭的回赠可高达贷款额的 2.25%。 |
| 审批流程 | 审批速度快，申请流程简化，无需提交入息证明。 | 如转工或被裁员，按揭可能被要求提前还款（Call Loan）。 |
| 成数 | 可借足楼价的 10 成（但上限为月薪 120 倍）。 | 无法进行加按或转按获得现金回赠，无法灵活利用楼价升值套现资金。 |
| 适用物业 | 适用于楼花及现楼，灵活性高。 | 无高息存款挂勾户口（例如 Mortgage Link），无法进一步减少利息支出。 |
| 转按限制 | 不需要频繁转按，省去手续费和烦琐程序。 | 一旦楼价下跌或欠款过高，转按到其他银行可能需要补足差额。 |
| 其他限制 | 员工专属优惠，无需透过中介即可享受低利率按揭。 | 丧失工作稳定性后，按揭转按难度增加，尤其在银行收紧按揭政策的情况下。 |
银行职员按揭是否能转按？
以下举例说明：
假设你 3 年前以 1000 万港元购入物业，月薪 8 万，透过 Staff Plan 借了 800 万按揭，并支付 200 万首期。经过两年供款，尚余欠款 780 万，但现时楼价跌至 900 万。若你想转按至其他银行，最多只能做 8 成按揭，即 720 万。由于新按揭金额少于原来的欠款，需补回 60 万差额才能完成转按。
能否提高估价至 1000 万以完成转按？
理论上可以尝试，但实际操作难度很大。银行很少会将楼价提高 2 成估价，而即使银行估价达标，按揭保险公司也会重新评估，增加估价的机会微乎其微。因此，补差价通常是无法避免的。
银行职员按揭差价能否以私人贷款支付？
根据金管局指引，按揭的首期资金不得来自贷款。也就是说，若差价需补 60 万，你不能直接以私人贷款（P Loan）支付。不过，可以考虑以下方案：
- 由家人申请 P Loan：家人借贷后，将款项转交给你，帮助补足差价。
- 其他合法资金来源：确保资金来源符合金管局规定，申请转按时需提交相关声明。
银行收紧按揭对 Staff Plan 的影响
近期经济环境不明朗，银行对按揭审批变得更为谨慎。尤其是 Staff Plan 的转按申请，银行可能会怀疑申请人是否因失业或转工而申请转按，从而提高审批标准。
银行职员按揭 FAQ
如果转工或被裁员，Staff Plan 按揭一定会被 Call Loan 吗？
是的，一旦转工或被裁员，银行有权要求提前还清 Staff Plan 按揭（Call Loan）。不过，银行通常会给予一段时间让你将按揭转到其他银行。但如果当初借款接近上限或楼价下跌，可能需要补差价才能成功完成转按。因此，建议在有转工计划时，提前安排转按。
Staff Plan 的按揭利率比传统按揭低多少？
Staff Plan 的利率通常比市场上的传统按揭低 0.5% 至 1%，具体差异视乎银行的内部政策。但需要注意，Staff Plan 虽然利率优惠，但缺乏现金回赠等额外收益，因此要根据自身需求计算总成本再作选择。
如果楼价下跌，银行职员按揭还能转按吗？
楼价下跌时，转按会变得更困难。假设楼价不足以覆蓋原有按揭欠款（例如欠款 780 万，楼价只值 900 万，最多只能借 8 成即 720 万），则需要补足差额才能完成转按。此外，补差额的资金不能来自私人贷款（P Loan），需符合金管局的首期资金来源要求。
银行职员按揭（Staff Plan） 的确为银行员工提供了许多优惠，尤其是低利息和高成数按揭，但也存在现金回赠、转按灵活性不足等缺点。在选择按揭时，需根据自身的职业稳定性、资金需求及未来计划权衡利弊。如果有转工或楼价波动的可能性，建议尽早咨询专业人士，寻求最佳解决方案。
希望这篇文章能帮助你更清楚地理解银行职员按揭的优劣，合理规划置业和按揭计划！