在加息周期或高息环境下，供楼人士最关心的莫过于如何减轻利息支出。除了转按（Remortgage）之外，Mortgage Link（按揭存款挂钩户口） 被誉为最灵活、门槛最低的理财神盾。美联物业专业团队今日为你深度拆解这项理财工具的运作原理、隐藏限制以及进阶使用策略。
1. 什么是 Mortgage Link（按揭存款高息户口）？
Mortgage Link 是银行为按揭借贷人提供的一种特惠活期存款户口。其核心特点在于：该户口的存款利率，与你的按揭贷款利率完全相同。
假设你的按揭利率为 3.25%（目前市场主流封顶息率），一般银行的活期存款利率可能只有 0.75% 至 0.875%，但 Mortgage Link 户口则会提供 3.25% 的高息。
基本运作机制：
- 利率对冲：存入该户口的资金所赚取的利息，能直接抵销同等金额贷款所产生的利息。
- 存款上限：通常为剩余贷款额（Outstanding Balance）的 50% 至 60%。
- 高灵活性：性质属活期存款，资金可随时提款应急，不影响利息对冲功能。
2. 为什么供楼人士必开 Mortgage Link？三大核心好处
A. 实践“零风险”套利
在市面上很难找到比按揭利率更高、且具备“活期”弹性的保本理财产品。将现金放入 Mortgage Link，等同于以按揭利率（如 3.25% 或以上）进行无风险收息，远高于一般活期或短期定存。
B. 灵活现金流，抗通胀神帖
与其将资金一次性“还本”给银行（提前还款），不如放在 Mortgage Link。这样做既能节省利息，又能在急需资金（如装修、生意周转、投资机会）时随时提取，进退有据。
C. 缩短还款年期
透过利息对冲，每个月实际支出的利息减少，变相加快了本金的削减速度。长期而言，这能显著缩短整体的还款年期。
3. Mortgage Link使用时的 3 个注意事项
- 存款上限限制：若存款超过贷款余额的 50%（或 60%），超出部分的资金通常只能享受一般极低的活期利率。
- 只限于个人名义/指定借贷人：部分银行规定户口持有人必须是借贷人之一，开户前需确认姓名权限。
- H Plan vs P Plan 分别：无论你选择 H Plan 或 P Plan，Mortgage Link 的利率都会跟随你的实际按揭利率浮动。
4. 如何发挥 Mortgage Link 最大威力？
供楼人士可将“紧急预备金”、“税项准备金”甚至“待投资资金”全部集中存入 Mortgage Link。此外，若有家人有大额存款，亦可考虑以联合名义开户，利用亲友的资金来帮自己“悭息”，达到家族财富管理的最大效益。
5. 常见问题 FAQ
Q1：Mortgage Link 存款赚取的利息需要报税吗？
美联解答： 根据香港税务条例，个人银行存款利息通常免缴所得税。Mortgage Link 本质上是存款收息，因此通常不涉及税务支出。
Q2：所有物业按揭都能申请 Mortgage Link 吗？
美联解答： 目前大部分主流银行（如中银、汇丰、恒生等）在提供住宅按揭时都会附送 Mortgage Link 户口，但部分特惠利率套餐或细银行的低息方案未必包含。建议在申请按揭时明确向美联转介的按揭经纪提出需求。
Q3：如果我转按，Mortgage Link 会跟着走吗？
美联解答： 不会。转按至新银行时，旧银行的户口会关闭。你需要在新银行重新申请新的 Mortgage Link 户口。
6. 总结：供楼理财的最强后盾
Mortgage Link 是在波动市况中，保证资金流动性同时降低财务成本的最佳工具。想知道哪间银行的 Mortgage Link 条款最优惠？
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免责声明：按揭转介服务受银行及转介公司之最终条款约束。买家应选择有商誉及规模之转介机构。