美国联储局(FED)宣布议息结果，决定减息0.25厘联邦基金利率降至到3.5至3.75厘之间，决定符合市场预期，今年连续三度减息，合共0.75厘。

至于香港现时大型银行普遍最优惠利率(Prime Rate)为5厘，已经重回加息周期开始前水平，市场普遍估计，汇丰等未必会跟随减息。

同时，以大型银行H按(拆息按揭)封顶息为最优惠利率P-1.75厘，实际利率为3.25厘。至于近期1个月拆息维持在3厘左右水平，要降至1.95厘以下才跌穿封顶息。

对于正在供楼的业主或计划置业的准买家而言，减息无疑是重大利好消息。但减息究竟能为您节省多少供楼开支？H按和P按哪个更着数？对香港楼市未来走势有何启示？本文将为您提供最权威、最详尽的2025年香港减息全攻略，从最新利率动向、按揭悭息计算，到楼市影响及常见问题，助您全面掌握减息时代的理财先机。

2025年减息时间表：美国联储局与香港利率动向

最新动向

要理解香港的利率走势，必须先从美国联储局的货币政策谈起。由于港元与美元挂钩的联系汇率制度，香港的利率政策基本上需跟随美国的步伐，以维持港元汇率稳定。

美国联储局2025年议息日期及减息步伐

2025年，市场焦点一直集中在联储局的减息时机。经过上半年多次维持利率不变后，联储局终于在下半年启动减息。

最新的10月议息结果显示，由于美国就业市场数据疲弱，经济面临下行压力，联储局决定将联邦基金利率目标区间下调25个基点，至3.75%至4.00%。这标志着减息周期的正式确立，市场普遍预期未来仍有进一步的减息空间。

美国减息背后的核心因素

联储局的利率决策并非凭空而来，而是基于对一系列关键经济指标的综合评估。了解这些因素，有助我们预测未来的利率走向：

• 通胀率 (CPI / PCE)： 消费者物价指数(CPI)及个人消费支出物价指数(PCE)是衡量通胀的核心指标。当通胀持续低于2%的目标水平时，联储局有空间减息以刺激经济。
• 失业率： 高失业率或就业增长乏力，是经济疲弱的信号，通常会促使联储局减息以刺激就业市场。
• 国内生产总值 (GDP) 增长： 经济增长放缓甚至衰退，是减息的主要催化剂之一。
• 消费者信心指数： 此指数反映了消费者对未来经济的预期。信心低迷意味着消费意欲减弱，可能需要减息来提振。
• 政策声明及市场预期： 联储局官员的公开讲话（鸽派或鹰派立场）以及市场对未来利率的预期，同样会影响最终决策。

香港金管局跟随减息：基本利率调整解读

因应美国联储局10月减息25个基点，香港金融管理局（HKMA）于10月30日宣布，根据默认公式将基本利率下调25个基点至4.25%，即时生效。

金管局的基本利率是根据“美国联邦基金利率目标区间的下限加50基点”或“隔夜及一个月香港银行同业拆息的五天移动平均数”两者中的较高者设定。此次调整后，基本利率定于4.25%（美国利率下限3.75% + 0.5%），这为本港银行下调其最优惠利率（Prime Rate, P）创造了条件。

香港各大银行减息追踪：最新最优惠利率(P)总览

在金管局调整基本利率后，商业银行会根据自身的资金成本和市场策略，决定是否调整其最优惠利率(P)和储蓄存款利率。汇丰银行率先行动，其他银行亦陆续跟随。

值得注意的是，香港的P分为“大P”和“细P”。汇丰、恒生、中银香港采用的P利率较低，俗称“细P”；而渣打、东亚等其他大部分银行采用的P利率较高，称为“大P”。

香港主要银行最优惠利率 (2025年11月更新)

减息对我有利吗？两大受惠人士全面睇

减息周期的开启，对不同群体带来了实质性的好处，其中最直接受惠的莫过于现有业主和准买家。

现有按揭业主：供楼负担即时减轻

对于正在供楼的业主，减息意味着利息支出的减少。

• H按业主： H按的实际利率与银行同业拆息(HIBOR)挂钩。在减息周期下，HIBOR通常会持续回落。当HIBOR下跌至一定程度，H按的实际利率将会低于锁息上限（Cap Rate），届时业主无需再以“封顶息率”供楼，利息开支将能节省更多。
• P按业主： P按的利率直接与最优惠利率(P)挂钩。当银行宣布下调P，P按业主的实际按揭利率亦会随之下降，每月供款压力即时得到舒缓。

准买家：入市门槛降低，置业更轻松

对于计划置业的人士，减息带来双重利好：

• 供款负担预期下降： 减息预期让准买家相信未来的供楼利息会更低，增强了入市的信心。
• 按揭入息要求降低： 银行在审批按揭时，会以“锁息上限”利率作为压力测试的基础来计算申请人的供款与入息比率(DTI)。当银行下调P，锁息上限亦会随之下降，这意味着申请按揭的入息门槛会降低，让更多人符合资格，或让相同收入的人士可以借贷更高金额。

减息如何影响我的按揭？H按 vs P按悭息大比拼

要深入了解减息如何为您悭钱，我们必须拆解H按和P按的运作机制，并透过实例计算来展示其影响。

H按（银行同业拆息按揭）如何受惠？

H按计划以“H + 特定百分比”计算利率，H指一个月香港银行同业拆息(HIBOR)。为保障业主，H按普遍设有“锁息上限”(Cap Rate)，其利率通常是“P – 特定百分比”。当“H+”利率高于锁息上限时，业主只需支付锁息上限的利率。

减息对H按的两大有利因素：

1. 锁息上限下降，入息要求降低： 银行减P，直接拉低了锁息上限。由于按揭申请的入息要求是以锁息上限计算，上限降低意味着入息门槛也随之降低。
2. 拆息(H)下跌，实际利率更低： 在减息环境下，HIBOR的下跌速度和幅度通常比P更快更显著。当HIBOR持续走低，使得“H+”利率跌穿锁息上限时，业主便能享受更低的实际利率，节省更多利息。

P按（最优惠利率按揭）如何受惠？

P按计划以“P – 特定百分比”计算利率，计算方式简单直接。当银行宣布减P，P按用家的供楼利率和每月供款会即时减少，入息要求同样会下调。

实例计算：减息前后每月供款及入息要求变化

让我们以一个实际例子，看看减息带来的具体变化。

假设条件：

• 贷款额：500万港元
• 还款期：30年
• 按揭计划：H+1.3%，锁息上限为 P-1.75%
• 银行采用“细P”，减息前P为5.125%，减息后P为5.000%

1. 对H按锁息上限及入息要求的影响

从上表可见，即使只是减息0.125厘，每月供款已能节省345，而申请按揭的入息要求更降低了近345，而申请按揭的入息要求更降低了近345，而申请按揭的入息要求更降低了近700，让上车变得更容易。

2. 减息周期下，实际按息变化对供款的影响

下表展示了在不同利率水平下，每月供款和入息要求的变化。当减息周期持续，实际按息有望进一步下跌。

注：以上计算仅供参考，实际数字以银行最终批核为准。

减息对香港楼市的深远影响

减息不仅影响个人供楼开支，更对整个香港楼市带来结构性的正面影响：

• 提振市场气氛： 减息明确了利率见顶回落的趋势，消除了市场最大的不确定性，能有效提振买家信心。
• 刺激交投量： 供楼成本下降和入息门槛降低，直接提升市民的购买力，有望释放积压已久的购买需求，带动一、二手楼市的交投量回升。
• 稳定楼价预期： 在过去的加息周期中，楼价承受巨大压力。减息有助于巩固楼价，减轻业主劈价出售的压力，令楼价走势趋向稳定，甚至温和回升。
• 促进经济复苏： 房地产市场是香港经济的重要支柱，楼市交投活跃能带动相关产业链（如地产代理、银行、律师、装修等）的复苏，对整体经济带来正面作用。

美联物业数据指标：买楼查询量反超租务市场

市场情绪的转变，往往比官方政策的宣布来得更早。美联物业数据为减息提振楼市提供了最直接的证据。如下图所示，代表潜在买家意欲的“买(查询量)%”与代表租客需求的“租(查询量)%”在过去近两年出现了戏剧性的逆转。

在2024年大部分时间，市场仍处于加息周期的阴霾下，租务查询量明显高于买卖查询量，反映市民倾向“租楼睇定啲”。然而，转捩点出现在2024年10月，买楼查询量（51.7%）首次超越租楼查询量（48.3%）。

进入2025年，随着减息预期日益强烈并最终落实，这个“黄金交叉”的趋势不但得以巩固，差距更持续扩大。截至2025年10月，买楼查询量已攀升至56.6%，而租楼查询量则回落至43.4%。这清晰地表明，越来越多的市场参与者正从“持份观望”转为“积极入市”，“转租为买”的趋势已形成，为楼市注入了强大的基本动力。

减息新机遇：“供平过租”与物业投资潜力

随着按揭利率持续下调，一个对楼市极具指标性的现象——“供平过租”将可能重现，并为物业投资者带来新机遇。

“供平过租”时代重临？

“供平过租”是指置业的每月按揭供款，低于租用同类型单位的租金支出。在减息周期下，按揭供款因利率下降而减少；与此同时，若经济回暖带动租务市场需求上升，租金水平保持稳定甚至向上，两者便会形成“黄金交叉”。这个现象为租客提供了极大的诱因“转租为买”，因为与其每月将钱用作交租，不如用相若甚至更低的金额为自己的物业供款，长远而言更能累积个人资产。

物业投资的黄金机会

减息周期不仅是自住用家的福音，更为物业投资者打开了新的机遇之门。核心逻辑在于“租金回报率”与“按揭利率”之间的关系。

• 创造正现金流： 当租金回报率高于按揭利率时，投资者便可实现“正现金流”。换言之，每月收取的租金足以覆蓋按揭供款及其他杂费（如管理费、差饷等），甚至产生盈余。例如，假设一个单位的租金回报率有3%，若按揭利率从加息周期时的3.5%逐步降至2.75%或更低，投资物业的资金成本便低于其回报，“以租养贷”变得可行甚至有利可图。
• 憧憬资本增值： 除了稳定的租金收入，减息所带动的楼市气氛好转和交投量上升，亦增加了物业本身资本增值的潜力。这让投资者有机会实现“财息兼收”的双重回报。

因此，减息周期彻底改变了置业和投资的成本效益计算。不论是准买家或投资者，都应积极重新评估市场，计算心仪物业的“供款vs租金”账目，把握这个潜在的入市良机。

减息周期下的最佳按揭策略

面对减息新时代，精明的置业人士或业主应如何部署？

首选H按计划

在减息周期中，HIBOR的下跌速度和幅度通常会优于P。选择H按计划，能让您在HIBOR跌穿锁息上限后，第一时间享受更低的实际利率，最大化悭息效果。同时，H按的锁息上限亦提供了保障，可谓攻守兼备。

积极货比三家

减息周期开启后，银行为了争取按揭市场份额，可能会调整其业务策略。除了更优惠的利率（H+?/P-?），银行提供的现金回赠、高息存款挂钩户口(Mortgage-link)、以及其他优惠条款都可能有所不同。建议申请按揭前，向多间银行或专业的按揭转介公司查询，进行全面比较，选择最适合自己的方案。

考虑转按（Refinance）

对于早前在较高利率环境下承造按揭的业主，现在是考虑转按的绝佳时机。透过转按至提供更优利率和回赠的银行，不但可以即时降低供款，更有机会套取一笔可观的现金回赠作其他用途。

香港减息常见问题 (FAQ)

Q1: 美国经济指标与减息决策有何关系？

美国联储局的双重使命是“促进最大就业”和“稳定物价”。因此，失业率和**通胀率(PCE)**是其最重要的决策依据。当失业率上升、经济增长放缓，而通胀又受控或低于2%目标时，联储局便有充分理由减息以刺激经济。反之，若通胀高企，即使经济稍为放缓，联储局也可能维持高利率。GDP、消费者信心等则是辅助判断经济整体健康状况的指标。

Q2: 减息除了影响楼按，对其他金融市场有何影响？

减息的影响是全方位的：

• 股市： 减息降低了企业的借贷成本，有利于盈利增长，同时也降低了投资者的机会成本（持有现金的回报下降），通常对股市（特别是科技股、增长股）是利好消息。
• 债市： 利率与债券价格成反比。减息意味着新发行债券的票息会降低，因此现存的较高票息债券价格会上升。
• 外汇市场： 减息通常会令该国货币汇率走弱。美国减息可能导致美元贬值，相对地，其他非美货币（如欧元、日圆）以及黄金等资产价格或会受支持。
• 存款： 银行会相应下调储蓄和定期存款利率，市民存放现金在银行的利息收入会减少。

Q3: 减息后，我应该选择H按还是P按？

强烈建议选择H按。 历史数据显示，在减息周期中，HIBOR的反应速度和下跌幅度远超最优惠利率(P)。选择H按，您能更快、更多地享受到减息带来的好处。而且，H按自带的“锁息上限”功能（与P挂钩）已经为您提供了完美的风险保障，即使未来市场逆转加息，您的供款负担也有上限。因此，H按在减息环境下是“赢了赚更多，输了有保障”的最佳选择。

Q4: 现在是转按的好时机吗？

是的，现在是考虑转按的黄金窗口。 如果您目前的按揭计划是在利率较高时签订的（例如，锁息上限较高，或H+的加幅较大），市场上很可能已有更优惠的计划。透过转按，您可以：

• 降低每月供款： 锁定更低的利率。
• 赚取现金回赠： 现金回赠通常可达贷款额的1%-2%，是一笔可观的额外收入。
• 获取更佳条款： 例如更高回报的Mortgage-link户口。

建议联络银行或按揭中介进行估价和初步评估，计算转按的潜在得益。