俗语有云：“好租客难求”。对于各位收租业主而言，能够遇到一个准时交租、将单位保养得宜、不搞事的好租客，简直是物业投资路上的一大福气。当为期两年（通常为一年死约、一年生约）的租约即将步入尾声，业主们无可避免地要面对一个重要课题：究竟应该与现有租客“倾续租”，还是收回单位重新放租？
绝大部分有经验的业主都会选择与好租客续约。因为重新放租不仅意味着物业可能会有一段“空窗期”（零租金收入），还要承担经纪佣金、单位翻新费用，更要承受遇到“租霸”的潜在风险。然而，续租并非只是口头答应这么简单，当中牵涉到租金调整的谈判技巧、合约的更新，以及税务上的手续。
美联物业作为您的专业租务伙伴，为您精心准备了这份“2026 续租全攻略”。无论您是新手业主还是资深投资者，这篇文章将为您全面拆解与租客倾续租的最佳时机、谈判技巧，以及不可忽略的法定手续，助您安枕无忧地继续赚取回报！
第一阶段：续租前的准备功夫（最佳时机与评估）
很多业主因为怕麻烦，往往等到租约完结前几天才匆匆联络租客，这其实是大忌。太迟开展续约对话，不仅会令自己处于被动，万一租客决定搬走，业主将没有足够时间寻找新租客，导致单位空置。
1. 厘清“死约”与“生约”的关键时间点
香港一般住宅租约多为期两年，采用“一年死约、一年生约”的形式。
- 死约期（通常为首 12 个月）： 双方均不可单方面终止租约，否则需赔偿对方剩余租期的租金。
- 生约期（通常为第 13 至 24 个月）： 只要给予足够的通知期（一般为 1 个月或 2 个月），任何一方均可提出终止租约而无需赔偿。
2. 何时是“倾续租”的最佳时机？
美联物业专家建议，最理想的时机是在“生约”期满（即两年租约即将完全完结）的前 1.5 至 2 个月开始与租客接触。
这个时间点恰到好处：既有足够时间探讨新的租约条款（例如加减租金），又能给予双方缓冲期。如果谈判破裂，业主也有 1 至 2 个月的时间将物业重新放租，而租客也有时间寻找新居，达至好来好去。
3. 业主自我评估：这个租客值得留吗？
在开口之前，业主应先回顾过去一两年该租客的表现：
- 交租纪录： 是否每个月都准时过数？有否经常拖欠或需要催促？
- 单位保养： 虽然未交吉无法全面检查，但从日常维修沟通中，租客是爱惜物业，还是经常无故要求维修？
- 邻里关系： 有没有收到过管理处投诉其制造噪音或滋扰？如果答案都是正面的，这位租客绝对值得您花点心思去挽留！
第二阶段：如何与租客“倾续租”？（加租定减租谈判技巧）
到了实际“开口”的阶段，租金的调整绝对是双方最关注的焦点。业主不应凭空开价，而应根据市场数据和租客质素制定策略。
1. 掌握市场数据：知己知彼，百战百胜
在与租客商议前，业主应先登入美联物业网站或手机应用程式，查阅同屋苑、同类型单位的最新成交租金纪录及现时放盘叫价。了解大市走势，您才能在谈判桌上有理有据。
2. 针对不同市况的 3 大谈判策略
- 情况 A：市况向好，租金大幅攀升（考虑加租）如果同类单位租金已比两年前上升了 10% – 15%，业主自然希望加租。但紧记，开价不宜“去到尽”。谈判技巧： 您可以向租客展示市场数据，说明租金升幅。同时，您可以强调搬屋的隐藏成本极高（包括搬运费、新居经纪佣金、新按金、以及适应新环境的时间）。通常，如果您提出的加幅略低于市场现价（例如市价升 15%，您只加 8% – 10%），理性的租客计算过搬屋成本后，大多会愿意妥协接受加租。
- 情况 B：市况平稳（原价续租）如果租金走势与两年前相若，而对方又是一位准时交租的好租客，原价续租绝对是双赢方案。业主省却了找新租客的空置期风险和佣金支出，租客也省却了搬迁烦恼。
- 情况 C：市况回落，或极度优质的租客（适度减租 / 冻租）如果大市租金下跌，租客很大机会会主动要求减租。此时，业主不应一口拒绝。与其坚持原价导致租客搬走，最后单位丢空一两个月，还要劈价租给不知名的新租客，倒不如顺应市况，适度减租以锁定好租客。这笔“减租”当作是买个安心，长远来看回报更稳定。
第三阶段：续约的 3 大实务操作手续
当双方就新租金和条款达成共识后，就需要白纸黑字落实。处理续租手续通常有以下三种方式：
方法一：签署一份全新的《租赁协议》 (New Tenancy Agreement)
这是最常见且最稳阵的做法。双方当作一次全新的租赁，重新签订一份两年期（一年死、一年生）的标准租约。
- 优点： 条款清晰明确，没有任何含糊地带。如果在过去两年业主增加了电器，或者租客养了宠物，可以在新合约的附表和备注中重新列明，全面更新权责。
- 操作： 重新填写租约，订明新的起租日、新租金、缴租方式等。
方法二：签署《续租协议》 (Renewal Agreement / Addendum)
如果不希望重新打印长篇大论的标准租约，双方可以签署一份简短的“续租协议”或“租约附加文件”。
- 内容： 协议内必须清楚注明原租约的日期及单位地址，并声明双方同意续租。必须列明新的租赁期限（例如 2026年X月X日至 2028年X月X日）、新的每月租金，并加上一句“除上述修改外，原租约的所有其他条款及条件均维持不变并继续有效”。
- 优点： 文件简洁，处理快捷。
方法三：行使原租约的“续租权” (Option to Renew)
有些较严谨的租约（多见于商舖或豪宅，一般住宅较少）在最初签订时，已附带了“续租权”条款。租客需在租约期满前规定的时间内（例如不少于 2 个月）以书面通知业主行使此权利，租金则按当时市值或约定的机制作调整。
第四阶段：业主最常问 —— 续约要唔要“重新打厘印”？
关于续租，最多业主问的问题就是：“大家咁熟，又有旧合约喺度，签好新租约后仲要唔要重新打厘印（缴交印花税）？”
美联物业的标准答案是：绝对需要！而且非常重要！
1. 为什么续租必须打厘印？
根据香港法例第 117 章《印花税条例》，任何构成租赁的法律文件，不论是全新的租约，还是短短一页纸的《续租协议》，只要涉及物业租赁及租金的变动，都必须在签署后的 30天内 提交至税务局印花税署加盖印花（打厘印）。
2. 唔打厘印有咩严重后果？
很多业主为了悭几百至一千元的印花税而选择不打厘印，这绝对是“因小失大”！
- 失去法律效力： 未打厘印的租约或续租协议，不能在民事诉讼中作为呈堂证供。万一这个“好租客”在续约后突然变质成为“租霸”不交租，业主向土地审裁处申请收楼时，法庭将不会受理这份无效的文件。业主必须先向税务局补交印花税，并缴交高达原印花税 10 倍的巨额罚款，才能继续追讨程序。
- 无法扣税： 业主每年申报“物业税”或“个人入息课税”时，如果想申请扣除相关开支，必须提供已打厘印的租约作为证明。
3. 续租厘印费如何计算？边个畀？
续约的厘印费计算方法与新租约相同。以一般不超过 3 年的租约为例，印花税率为平均每年租金的 0.5% 至 1% 不等。
- 付费责任： 行规一般是由业主和租客平均分担（一人一半）。业主可以透过税务局的“香港政府一站通”网上服务，安坐家中完成电子打厘印手续，快捷方便。
常见问题大拆解 (FAQ)
Q1: 决定续租，我需要给予租客“免租期”吗？
A: 不需要。 “免租期”通常是给予新租客搬运傢俬、清洁及装修单位的时间。由于现有租客一直居住在单位内，并不存在搬迁需求，因此续租时业主绝对没有义务提供免租期。租金应该无缝接轨地延续。
Q2: 续租需不需要经地产代理？要不要付佣金？
A: 业主与租客完全可以私下协商并自行签署续租协议。但如果您身处海外、工作繁忙，或者希望有一份保障双方权益且最新版本的标准合约，您可以委托美联物业等专业地产代理协助处理续租手续（包括草拟合约、办理打厘印等）。代理通常只会收取一笔象征式的行政手续费，远低于新签租约的半个月租金佣金。
Q3: 签新租约前，业主可以要求入屋视察单位吗？
A: 强烈建议这么做！ 业主应在落实续租前，向租客提出友善的请求，入屋简单视察单位的状况。这不仅是为了确保单位没有严重的损坏或未经批准的结构改动（如违规间房），也可以顺道检查是否有需要业主负责维修的隐藏问题（如喉管渗水），避免续约后发生争拗。
结语：妥善处理续租，确保被动收入长流
成功留住好租客并顺利完成续租手续，是每位精明业主的必修课。从把握最佳的谈判时机、理性分析大市租金、到严谨地签妥合约并依法“打厘印”，每一个步骤都不容忽视。
如果您对市场租金走势感到困惑，或者觉得处理繁琐的租约条款和税务手续无从入手，欢迎随时联络美联物业的分行团队。我们的专业物业顾问具备丰富的租务经验，乐意为您提供最新的市场资讯及续租行政支援，助您轻松管理物业，安享丰厚回报！