想深入了解港岛南岸 (The Southside) 好唔好住？美联物业整合港岛南岸各期的Quick Facts、呎价数据、平面图分析、交通校网及常见问题FAQ，助您在租楼或买楼前做足功课，一文看清这个港岛新核心的所有细节。

1. 引言：港岛南岸 — 重塑港岛南的铁路巨无霸

1. 引言：港岛南岸 — 重塑港岛南的铁路巨无霸

港岛南岸（The Southside），是港铁公司近年在港岛区规模最宏大、最具雄心的铁路物业发展项目。坐落于港铁南港岛线黄竹坑站上盖，这个超级综合体由六期住宅项目及一个大型商场组成，旨在将传统的工业区黄竹坑，彻底转型为一个集高尚住宅、潮流商业、便捷交通与艺术文化于一身的全新核心社区。凭借其无可比拟的铁路优势、南区独有的自然景致及名校林立的校网，港岛南岸已成为市场上定义港岛新一代豪宅生活的风向标。

本文将为您全面拆解这个庞大项目的各个组成部分，从宏观规划到微观户型，深入剖析其优缺点及未来潜力，助您洞悉这个未来地标的真正价值。

2. Quick Facts：港岛南岸 核心资料速览

港岛南岸是一个分期发展的大型项目，以下是其总体及各期的核心资料：

• 地址: 香港黄竹坑香叶道11号
• 发展商: 香港铁路有限公司 + 各期合作发展商
• 总单位数: 约5,200伙
• 落成年份: 2022年起分阶段落成
• 管理公司: 香港铁路有限公司
• 管理费: 约 5.5−5.5 – 5.5−6.5 / 呎
• 小学校网: 18校网 (港岛顶级)

各期资料概览:

• 第1期 – 晋环 (Southland): 长江实业 (800伙)
• 第2期 – 扬海 (La Marina): 信和置业 & 嘉里建设 (600伙)
• 第3期 – 凯玥 (The Arles): 嘉里建设、信和置业 & 太古地产 (642伙)
• 第4期 – 海盈山 (La Montagne): 嘉里建设、信和置业 & 太古地产 (800伙)
• 第5期 – 滶晨 (Deep Water Pavilia) [5A期] & 待命名 [5B期]: 新世界发展、帝国集团、丽新发展、资本策略 (共825伙，5A期占447伙)
• 第6期: 会德丰地产 (750伙)

3. 数据透视：港岛南岸 的市场价值

呎价走势

作为港岛区近年最瞩目的新盘，港岛南岸各期的开售价均定位于豪宅级别，首批开售呎价普遍由28,000起跳，向海优质单位的呎价更可达28,000起跳，向海优质单位的呎价更可达28,000起跳，向海优质单位的呎价更可达35,000以上。目前二手市场成交不多，但其价格已成为整个港岛南区的楼价新指标。与南区传统豪宅如贝沙湾、深湾轩相比，港岛南岸的优势在于其簇新楼龄和无可比拟的铁路便利，但居住密度相对较高。

租务市场及回报

随着各期陆续入伙，港岛南岸已成为港岛一个全新的高档租赁市场。租客群体主要为中环及金钟的金融专才、跨国企业外派高管，以及被顶级校网和国际学校吸引的富裕家庭。租金水平看齐港岛一线豪宅，但由于楼价极高，预计租金回报率约在2.0%至2.5%之间，属于典型的“重资本增值，轻租金回报”的豪宅资产。

住户特征

港岛南岸的诞生，正吸引一批全新的高收入中产及富裕阶层进驻黄竹坑。他们追求高效的城市生活，同时向往南区的自然环境，重视子女教育，形成了高质素、国际化的社区人口结构。

4. 间隔与景观：平面图全面睇

主要间隔类型

港岛南岸提供多元化户型，以满足不同家庭结构的豪宅买家：

• 一房至两房单位: 迎合年轻专业人士及小家庭。
• 三房及四房单位: 项目供应主力，面积宽敞，多设套房及工人房，是换楼家庭的核心选择。
• 特色户: 各期均设有少量顶层复式、平台花园等极罕有的特色单位，例如第5A期“滶晨”便提供实用面积高达3,120平方呎的顶层复式楼王，设有5间套房及私人泳池，尽显项目的顶级定位。

平面图分析

作为新一代顶级豪宅，单位设计体现了现代奢华风格：

• 用料上乘: 各期均采用国际顶级厨卫品牌，交楼标准极高。
• 景观导向: 户型设计着重采光及景观，普遍设有露台及大型玻璃窗，将室外景致融入生活。
• 布局现代: 普遍采用高楼底、开放式厨房（部分单位）等现代设计元素，提升空间感。

座向与景观

景观是港岛南岸价值分化的关键，也是买家最大的考量点：

1. 开扬海景: 向南及东南方的单位，可望深湾、香港仔避风塘及海洋公园一带景致，部分高层单位更可远眺南中国海，是项目最优质、价值最高的景观。
2. 翠绿山景: 向北及东北方的单位，主要望向南朗山及金马伦山的山景，景观开扬翠绿。
3. 市景/楼景: 由于项目分多期发展，景观存在极大变量。早期数（如晋环）的部分单位景观，有机会被后期数（如凯玥、海盈山）所遮挡。而新推出的第5期“滶晨”，则位于项目的东面，其座向设计旨在让大部分单位享有深水湾及寿臣山的景观。这是买家必须注意的最大风险。只有位处项目最南端、最前排的座数，才能确保其海景的永久性。

5. 社区配套：生活机能一览

交通网络

• 港铁: 项目与港铁黄竹坑站无缝连接，住户可经由专属通道直达站台。黄竹坑站是南港岛线的核心站，仅需两站（约8分钟）即可直达金钟，接驳港岛线、荃湾线及东铁线，尽享港岛核心商业区的便利。
• 巴士/小巴: 黄竹坑站旁设有公共运输交汇处，提供多条路线前往港岛各区。
• 驾驶: 经香港仔隧道可快速前往铜锣湾、湾仔，但繁忙时间隧道较为挤塞。

购物与餐饮

项目基座为大型商场**“THE SOUTHSIDE”**，占地51万平方呎，提供约150间商舖，包括大型超市、戏院、国际时装、特色餐饮等，为整个南区提供了一个全新的、一站式的生活娱乐枢纽，住户可享受全天候的便利生活。

康乐设施

• 屋苑会所: 港岛南岸各期均设有独立的豪华住客会所，提供包括室内外泳池、健身室、宴会厅、儿童游乐设施等，设计和规模均达顶级酒店水平。
• 周边设施: 南区的优势在于其丰富的自然资源。住户可轻松前往深水湾、浅水湾、海洋公园、香港仔郊野公园等，享受行山、游泳等户外活动。此外，黄竹坑区内正转型为新兴的艺术文化区，画廊、工作室林立。

校网

• 小学校网: 属于18校网，是港岛区家长梦寐以求的顶级校网，网内名校包括圣公会圣彼得小学、嘉诺撒圣心学校、圣士提反女子中学附属小学等。
• 中学校网: 属于南区，名校包括圣士提反书院、嘉诺撒圣心书院等。此外，区内国际学校林立，如加拿大国际学校、新加坡国际学校、沪江维多利亚学校等，提供多元化的顶级教育选择。

6. 优点与缺点：港岛南岸 好唔好住？

三大优点

1. 港岛铁路豪宅，交通无可匹敌：无缝连接黄竹坑站，8分钟直达金钟，这个交通优势在港岛豪宅市场中绝无仅有，完美结合了豪宅的居住质素与市区的通勤效率。
2. 顶级校网与国际教育资源：坐拥18小学校网及众多国际学校，为子女提供了最顶尖的教育路径，是家庭客最看重的核心价值。
3. 全新大型社区，潜力巨大：作为一个从零开始规划的全新大型社区，连带大型商场，其未来发展潜力巨大，有望成为港岛一个全新的、充满活力的地标性社区。

三大缺点

1. 景观变量巨大，存在遮挡风险：分期发展的模式意味着后期的建筑会遮挡前期的景观，买家在选择单位时如同“隔山买牛”，景观的永久性没有保证，是项目最大的不确定性。
2. 楼价及持有成本极高：定位顶级豪宅，入场门槛极高。同时，高昂的管理费亦是业主长期的沉重负担。
3. 社区成熟需时，周边仍在建设：虽然商场已开幕，但整个社区完全成熟仍需数年时间。目前周边仍有地盘，短期内会受建筑噪音及尘土影响。

7. 未来发展与升值潜力

区域转型引擎

港岛南岸是政府“跃动港岛南”计划的核心引擎。它的落成将彻底改变黄竹坑的面貌，从一个旧工业区转型为集商业、住宅、艺术、消闲于一身的综合性社区。这种由政府和顶级发展商共同推动的区域转型，为物业的长线价值提供了坚实的支撑。

社区成熟红利

随着所有住宅期数入伙及商场全面运营，社区的人气和消费力将会聚集，形成正向循环，带动整个区域的价值提升。作为这个新核心的住宅部分，港岛南岸将最直接地享受社区成熟带来的红利。

8. 常见问题 FAQ

Q1: 与南区传统豪宅“贝沙湾”相比，港岛南岸的主要优势是什么？

A1: 两者是南区不同时代的豪宅代表。港岛南岸最大的优势是**“港铁便利”和“簇新”。它提供了一种与城市核心无缝连接的生活方式，这是贝沙湾无法比拟的。而贝沙湾的优势在于其“低密度”、“广阔空间感”和“成熟的临海社区氛围”**，提供了更纯粹的度假式居住体验。选择哪个，取决于买家在“极致便利”与“极致空间”之间的取舍。

Q2: 港岛南岸适合哪种类型的家庭或买家？

A2: 港岛南岸的目标客群非常清晰：(1) 顶级精英家庭，他们既需要港岛核心区的便利以应对繁忙工作，又极度重视子女的教育资源（18校网及国际学校）；(2) 追求现代化、高效率生活的金融才俊和专业人士；(3) 看好港岛南区转型潜力、寻求长线资本增值的投资者。

Q3: 购买港岛南岸，最大的风险是什么？

A3: 最大的风险无疑是**“景观的不确定性”**。除非您购买的是项目最南端、最前临海景的单位，否则您今天看到的开扬景观，很可能在几年后被新建的期数所遮挡，这将直接影响单位的价值和居住体验。反之，购买较后推出的期数（如第5期），虽然楼价可能更高，但其前方景观已被前期建筑固定，景观的确定性相对较高，买家能更清晰地判断单位的最终景观。

Q4: 港岛南岸的管理费为何如此高昂？值得吗？

A4: 高昂的管理费源于其港铁上盖的复杂管理、全新的顶级豪华会所设施，以及高质素的物业管理服务。对于追求顶级生活品质、经常使用会所设施的住户而言，这笔费用是换取便利、安全和尊贵体验的成本，是“物有所值”的。但对于不常使用设施的住户，这将是一笔不菲的固定开支。

Q5: “THE SOUTHSIDE”商场的落成，对住户有多重要？

A5: 极度重要。它彻底解决了黄竹坑过往“有居住，无生活”的短板。这个大型商场的出现，意味着住户足不出户便能满足所有日常购物、餐饮和娱乐需求，使港岛南岸成为一个真正自给自足的独立王国，极大地提升了其宜居性和价值。

9. 总结：适合哪类人居住？

总结

港岛南岸不仅仅是一个楼盘，它是港岛南区未来十年发展蓝图的核心。它以前所未有的规模，将铁路、商场、豪宅、校网、自然景观等所有最稀缺的资源集于一身，创造出一种全新的港岛生活模式。尽管它伴随着高昂的价格和发展中的不确定性，但它为市场提供了一个清晰的信号：一个更年轻、更便捷、更充满活力的新港岛南时代，已经来临。

目标客群建议

• 精英家庭客: 如果您追求顶级教育资源和极致通勤便利的完美结合，港岛南岸是您在港岛的不二之选。
• 金融界专才: 如果您在金钟、中环工作，并希望在8分钟的港铁车程外找到一个高品质的全新居所，港岛南岸能满足您的苛刻要求。
• 长线投资者: 如果您相信“跃动港岛南”的宏大愿景，并希望捕捉一个新兴核心区的早期增长潜力，港岛南岸是您不容错过的战略性资产。

#港岛南岸 #豪宅生活 #黄竹坑站 #跃动港岛南 #投资新地标