美国联邦储备局(美联储)于2024年3月宣布大幅减息50个基点，本文将探讨美国减息对香港楼市和按揭的影响，为考虑置业人士或业主提供建议。
减息︰美国何时减息？
美联储于2024年3月宣布大幅减息50个基点。这是自2020年3月以来美联储首次降息，香港金融管理局迅速跟进，将基本利率下调0.5厘至5.25厘。近年香港楼市在高息环境下持续承压。根据差饷物业估价署数据，私人住宅售价指数从2021年9月的高峰期至今已回落23.1%。随着减息的到来，楼市可能发生显著变化。
美国减息︰香港银行同业拆息（Hibor）变动
香港银行同业拆息（Hibor）已经开始对这一预期作出反应。自2024年7月底以来，Hibor从4.5%至4.6%的水平逐步下降，目前已降至3.8%至3.9%左右，跌幅超过0.5个百分点。这种变化预示著香港金融市场正在为可能的减息做准备。
减息︰美国降息幅度是多少？
美联储于2024年3月宣布减息50个基点，是四年多以来的首次降息，目标区间下调为4.75%至5%。
美国经济指标与减息关系
美国减息决策主要基于以下经济指标：
- 通胀率：如果通胀率持续低于Fed的2%目标，可能促使减息。
- 就业数据：失业率上升可能导致Fed采取宽松货币政策。
- GDP增长：经济增速放缓可能成为减息的理由。
- 全球经济形势：贸易紧张、地缘政治风险等因素也会影响Fed的决策。
减息︰美国减息有什么影响？
香港财政司司长陈茂波受访时表示，当美国息率下调，香港息率亦下调时，将有利本港企业经营，对资产市场带来正面影响。
香港财政司司长陈茂波回应美国减息
美国作为全球最大经济体，美国减息可能会有以下影响：
1. 美元资产收益率下降
- 国债收益率变化：美国国债收益率可能下降，影响全球债券市场。
- 银行存款利率：美元定期存款利率可能降低，减少投资者对美元资产的兴趣。
- 对香港影响：港元与美元挂钩，香港银行存款利率可能随之下调。
2. 全球资金流向变化
- 股票市场：低利率环境可能推动投资者转向风险较高的股票市场。
- 新兴市场投资：资金可能流向收益率较高的新兴市场，包括亚洲地区。
- 房地产投资：低利率可能刺激全球房地产投资，包括香港楼市。
3. 美元汇率波动
- 美元贬值可能：减息通常会导致美元相对其他主要货币贬值。
- 对香港影响：由于港元与美元挂钩，香港出口竞争力可能受到影响。
- 跨境投资：美元贬值可能刺激海外投资者增加对香港资产的配置。
4. 全球贸易格局变化
- 出口竞争力：美元贬值可能提高美国出口竞争力，影响全球贸易平衡。
- 大宗商品价格：美元贬值可能推高以美元计价的大宗商品价格。
- 香港作为贸易枢纽：可能需要调整贸易策略以应对新的全球贸易格局。
减息︰美国减息香港跟随吗？
- 香港各银行已调低下调最优惠利率（P），实际按息亦已下调
- 详情可参考︰香港减息｜汇丰中银跟随美国减息0.25厘 减息供楼供少几多？
减息对香港楼市影响预测
美联物业住宅部行政总裁布少明接受BBC中文访问时表示，加息周期令到一些选择浮息按揭的业主供款压力增加，因为供款利息会随利率政策而浮动，“供款从低位增加了四成”。他认为在供款的负担增加之下，除了导致新买家入市的意欲下降之外，亦影响了消费零售市场的状况，
布少明认为，在楼价下跌造成资产价格下跌的情况下，“消费上都会比较节衣缩食，另外供款增加亦会令到负担增加，从而亦会控制消费及饮食上面等花费。”他指在高息环境之下，除了对楼价造成冲击外，亦间接令整体经济受损。
布少明认为，若果美国启动减息周期，相信楼宇的成交量会有所上升，“因为可能买房的供款会比租房便宜，相信楼价亦会遂渐回稳。”除了利率政策之外，楼价能否止跌回稳、甚至由跌转升，布少明指还需要视乎之后香港及中国大陆整体的经济环境，“中国经济好能带动到香港的经济”。
美联物业住宅部行政总裁布少明接受BBC中文访问时回应
香港楼价现况
在分析减息影响之前，先回顾当前香港楼市状况：
- 根据差饷物业估价署数据，私人住宅售价指数在过去一年持续下跌。
- 从2021年9月的楼价高峰期至今，楼价累计下跌超过20%。
- 整体楼宇买卖合约登记数量和金额均有明显下降。
- 私人住宅成交量持续下滑
- 在过去两年的加息周期中：
- 一手及二手住宅楼宇的成交量均呈下跌趋势。
- 与2021年8月的高位相比，目前成交量下滑约三成。
- 在过去两年的加息周期中：
香港住宅租务市场现况
尽管楼价下跌，住宅租务市场却呈现上升趋势：
- 利率高企时，人们对前景缺乏信心，“宁愿先租楼，也不愿意去购买”
- “楼价下跌、租金持续上升”的独特现象。
- 租金指数变化：
- 今年6月租金指数为189点。
- 较2023年1月低位的173.6点上升约8.1%。
减息对楼市的直接影响
减息可能对香港房地产市场产生以下影响：
- 借贷成本下降：随着利率下降，买楼按揭成本将随之减少。
- 置业需求增加：较低买楼按揭成本可能提高市民买楼意愿。
- 交易量上升：置业需求增加可能直接带动楼市交投回升。
- 楼价企稳或回升：在供需关系变化的影响下，整体楼价可能止跌企稳，甚至出现回升趋势。
减息︰减息对香港按揭市场影响预测
1. 拆息按揭（H按）利率变化
- 目前大多数按揭采用H加1.3%的定价模式
- 现行封顶息率为4.125%（P-1.75%）
- Hibor需降至2.825%以下，实际按揭利率才会低于封顶息率
2. 按揭利率变化预测
| 拆息(HIBOR)变化 | 一个月拆息 | 按揭息率(H+1.35%) | 实际供楼息率 |
|---|---|---|---|
| 现时 | 约3.8% | 5.1% | 4.125% |
| 下跌0.5% | 3.3% | 4.6% | 4.125% |
| 下跌1% | 2.8% | 4.1% | 4.1% |
| 下跌1.5% | 2.3% | 3.6% | 3.6% |
| 下跌2% | 1.8% | 3.1% | 3.1% |
3. 不同类型按揭产品的预期影响
a) 浮动利率按揭
- 直接受益于Hibor下降
- 供款金额可能会随Hibor下降而减少
- 需注意封顶息率的限制
b) 固定利率按揭
- 短期内不受Hibor变化影响
- 银行可能会推出新的固定利率计划以吸引客户
- 现有固定利率客户可能考虑转按至浮动利率计划
c) 混合型按揭
- 部分受Hibor影响，部分保持稳定
- 可能成为风险厌恶型客户的首选
按揭成数和审批政策的可能变化
- 银行可能会调整按揭成数上限，尤其是对高风险客户
- 收入审查可能会更加严格，以确保借款人的还款能力
- 可能会放宽某些客户群体（如首次置业者）的审批条件
转按市场的活跃度
- 减息环境可能刺激更多业主考虑转按
- 银行可能会推出更具吸引力的转按优惠
- 需要注意转按相关的费用和风险
香港按揭市场转变：现金回赠重启
2024年美国减息预期日渐明确，香港银行业已开始调整策略，为即将到来的低息环境做准备。香港楼市和按揭市场亦带来新回应。
汇丰银行及中国银行宣布下调港元最优惠利率
汇丰银行及中国银行今天亦宣布下调港元最优惠利率，延伸阅读︰香港减息｜汇丰跟随美国减息0.25厘 减息供楼供少几多？
现金回赠重现市场
- 上半年：高息环境下，银行撤走现金回赠
- 现在：部分银行重推现金回赠
- 100万元新造按揭：0.1%回赠
- 200万元以上：0.2%回赠
- 1000万元以上：最高0.25%回赠
虽然尚未恢复到去年2.3%至3%的水平，但这无疑是对准买家的利好消息。
回赠趋势分析
- 2023年四大银行平均回赠：2.629%
- 2024年截至8月平均回赠：0.813%
- 2025年预测：有望回到2023年水平
减息对供楼人士的影响
以下是一个具体按揭案例分析：
- 贷款金额：500万港元
- 供款年期：30年
- 银行：汇丰银行
- 当前情况：
- P（最优惠利率）：5.875%
- 实际利率：4.125%（封顶P-1.75%）
- 月供：24,233港元
- 全期利息：372万港元
减息0.125%后的变化
- 新利率：4.0%
- 新月供：23,871港元
- 每月节省：362港元
- 新全期利息：359万港元
- 总节省金额：13万港元
美国联储局减息0.5%，汇丰银行及中国银行亦宣布减息0.25%，究竟对于供楼人士而言，可以悭到几多钱？延伸阅读︰【香港跟美国减息2024】实际按息低至3.875%！对H按、P按、业主、准买家的影响
特别按揭优惠：绿色按揭
部分银行为环保建筑提供特别优惠：
- 绿色按揭客户享高达$14,090的额外高现金回赠或奖赏，优惠比一般按揭计划为高。
- 适用于“绿建环评”认证的铂金级或金级住宅
美国减息︰不同群体的可能影响
首次置业者
- 仔细评估个人财务状况和长期负担能力
- 考虑选择较保守的按揭计划，如固定利率或混合型
- 密切关注政府可能推出的首置优惠政策
现有业主
- 考虑是否有转按的需要，比较不同银行的优惠
- 评估增值按揭的可能性，以利用房产升值
- 关注楼市走势，考虑是否合适进行置换或增购
投资者
- 分散投资组合，不要过度集中于单一市场或资产类别
- 考虑楼市以外的投资选择，如债券、股票等
- 密切关注全球经济形势和本地政策变化
租客
- 评估租金与置业成本的对比，考虑是否适合购房
- 关注租金市场变化，在签订长期租约时要谨慎
- 考虑租金上涨的可能性，提前做好财务规划
美国减息︰常见问题 (FAQ)
美国减息对香港楼市有什么影响？
美国减息可能导致香港按揭利率下降，潜在降低置业成本，刺激楼市需求。然而，具体影响还需考虑其他经济因素。
我应该等待减息后再置业吗？
置业决定应基于个人财务状况和长期规划，而非单纯依赖利率变化。
现有按揭是否应该转换成其他计划？
减息环境下，重新评估您的按揭计划可能是明智之举。可以考虑比较不同银行的优惠，或咨询按揭专家以获得个人化建议。
减息是否一定会导致楼价上涨？
不一定。楼价走势还受到供需关系、整体经济状况等多种因素影响。减息仅是影响楼市的因素之一。
减息对租金会产生什么影响？
减息可能使部分租客转为买家，影响租赁需求。同时，也可能吸引更多投资者购买物业出租，增加租赁供应。具体影响需要综合分析。
香港楼市对美国减息的反应会有多快？
由于联系汇率制度，香港利率变动通常会迅速跟随美国。但楼市整体反应可能需要一段时间才能充分体现。
除了减息，还有哪些因素会影响香港楼市未来走向？
主要因素包括本地经济复苏情况、政府的土地和房屋政策、中国内地经济表现，以及全球经济环境等。