准备与另一半或家人“夹份”上车置业？当你们终于在各大优质屋苑（小区）中选定了心水单位，并且对着平面图（户型图）满怀憧憬地规划未来生活时，律师往往会抛出一个让许多新手买家措手不及的问题：“你们的联名物业，打算采用‘联权共有’（俗称长命契）还是‘分权共有’？”

这绝对不仅仅是一个法律名词的选择，它实质上决定了你们未来数十年在物业上的权益分配。选错业权形式，日后在物业除名（甩名）转让、申请按揭（房贷）甚至遗产继承上，随时会遇上意想不到的阻碍，甚至引发家庭纠纷与庞大的税务开支。美联物业专业团队为你归纳出 5 大选择关键，助准买家全面剖析两种联名物业的利弊，精明避开置业陷阱！

联名物业两大形式：“联权共有”与“分权共有”概念速览

在香港的普通法制度下，多于一人共同拥有一项房地产物业时，必须向土地注册处登记其业权形式。主要分为以下两种：

什么是联权共有（长命契）？

“联权共有”(Joint Tenancy) 是香港最常见的联名形式，被普罗大众俗称为“长命契”。在法律概念上，所有联名业主被视为“一个整体”。这意味着，无论是由两个人还是四个人联名，每个人都共同拥有该物业的 100% 权益，不存在“谁占多少成”的切割比例。

要构成长命契，必须同时符合法律上的“四个统一”(Four Unities)：

1. 占有 (Unity of Possession)：每位业主都有权占用物业的每一部分。
2. 权益 (Unity of Interest)：每位业主在物业中的权益性质与持续期必须完全相同。
3. 业权 (Unity of Title)：所有业主必须透过同一份法律文件（同一份楼契）获得业权。
4. 时间 (Unity of Time)：所有业主的业权必须在同一时间生效。

什么是分权共有（Tenancy in Common）？

“分权共有”(Tenancy in Common) 则是将物业的业权明确地分割成不同的确切份额。例如，A 先生与 B 小姐可以约定各占 50% 业权，或者出资较多的 A 先生占 70%，B 小姐占 30%。每位业主对自己名下的份额拥有独立的处置权。这种形式特别适合朋友合资买楼收租，或财务希望保持高度独立的现代伴侣。

关键一：业权比例与自由买卖度差异

在决定业权形式时，第一个关键考量是“未来买卖的自由度”。

在长命契之下，由于业主被视为一个整体，任何单一业主都无法在未经其他所有业主同意的情况下，将自己那“部分”物业出售或抵押给银行。如果要卖楼，必须所有长命契业主共同签署买卖合约。

相反，在分权共有之下，业主可以自由处置属于自己的业权份额。

情境题分析：情侣夹份买楼的隐忧

情境：陈先生与林小姐是情侣，双方各出资一半，以“分权共有”形式买入一个 600 万的单位。三年后，两人不幸分手，林小姐急需现金，希望卖楼套现，但陈先生拒绝出售。

结果分析：因为是“分权共有”，林小姐在法律上绝对有权单方面将自己持有的 50% 业权出售给第三方（例如投资者或财务公司），而无需陈先生的同意。虽然市场上购买“半份业权”（俗称半契楼）的买家较少且估价会大幅折让，但这依然对陈先生构成了极大的风险与困扰，他可能被迫与陌生人成为联名业主。如果当初他们采用的是“长命契”，林小姐便无法单方面出售物业，陈先生的居住权会得到更好的保障，但林小姐的资金则会被锁死。因此，双方在置业前必须审慎衡量。

关键二：遗产继承权的“生还者取得权”

这是两种业权形式最根本、也最常引起法律诉讼的差异点。

长命契自动继承 vs 分权共有遗产冻结

如上文所述，长命契具有强大的“生还者取得权”(Right of Survivorship)。当其中一位联名业主离世，他的业权会瞬间自动转移并被在生业主吸纳。这凌驾于任何遗嘱之上，能够有效防止家族外人透过遗产继承来争夺物业，是夫妻间最常见的选择。

而在分权共有中，一旦其中一位业主过身，其持有的份额（例如 50%）就会成为死者的遗产，必须透过法庭办理漫长的遗产承办手续。如果死者没有立下遗嘱，该半份业权将按照《无遗嘱者遗产条例》分配给其亲属（可能是死者的父母或远房亲戚），这往往是物业纠纷的开端。

关键三：近亲除名（甩名）与印花税（契税）计算

在香港高昂的楼价与税务环境下，不少家庭为了重新获取“首置客”（首次置业人士）的身份，以便日后以较低的税率购买第二层楼，会进行联名物业的除名（甩名）操作。

如何透过内部转让重获“首置客”身分？

所谓除名（甩名），在法律和税务上，其实就是一次“内部转让交易”。例如，夫妻原本以长命契联名拥有一层楼，现在丈夫将自己的一半业权“卖”给妻子。完成手续后，妻子成为 100% 的单一业主，而丈夫则回复“无壳蜗牛”的自由身（首置客身分），日后再买楼便只需缴交较低的从价印花税（契税）。

深度法规解说：豁免机制的应用

根据税务局的规定，只有“近亲”（配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之间的物业转让，即使承让人本身已经持有其他物业，该次内部转让也可以豁免缴交针对非首置人士的高昂税率，只需按较低的“第 2 标准”从价印花税（契税）缴纳。

• 长命契甩名计算：税务局通常会将长命契视为业主们“平均”拥有。如果是两人长命契，丈夫转让给妻子，印花税会以物业现时市值的 50% 来计算。
• 分权共有甩名计算：则严格按照登记的比例计算。如果丈夫占 30%，转让时就按物业市值的 30% 来征收印花税。

注意：甩名手续必须委托律师办理一份正式的买卖合约，并且要确保转让价符合当时的合理市场估值，否则税务局有权追收差额。

关键四：按揭（房贷）申请与压力测试

按揭是联名买楼的另一大挑战。无论你们选择长命契还是分权共有，只要物业用作抵押向银行申请按揭（房贷），银行通常会将所有联名业主列为共同借款人或担保人。

共同及个别责任 (Joint and Several Liability)

在银行的合约中，联名按揭代表着“共同及个别责任”。这意味着：

1. 入息合并计算：银行的压力测试会将所有业主的入息和负债加总计算，这有助于通过较高额度的按揭申请。
2. 100% 还款责任：即使你们是“分权共有”且你只占 10% 业权，一旦另一方断供，银行绝对有权向你追讨100% 的按揭欠款，而非区区 10%。
3. 甩名重做按揭 (转按)：当进行除名（甩名）时，接手全部业权的一方（例如妻子）必须重新向银行申请按揭。银行会重新评估妻子的单方面入息是否足够通过当下的压力测试。如果入息不足，甩名手续将无法顺利完成。建议在进行操作前，先向专业按揭顾问免费咨询，获取最新的银行估价与转按方案。

关键五：居港内地人及专才置业特别须知

近年来，大量内地专才透过高才通、优才等计划来港定居并置业。对于居港内地人来说，理解中港两地法律的差异至关重要：

1. 没有“房产证”加名的简单操作：在内地，夫妻在“房产证”上加名或减名手续相对简单。但在香港，加名或除名（甩名）都被视为一次实质的物业交易，必须透过律师草拟转让契，并缴纳相应的印花税（契税）。
2. 婚姻共同财产的盲点：内地法律倾向将婚后购买的物业视为“夫妻共同财产”。但在香港普通法下，如果一位内地专才以个人名义买楼（并无加入配偶名字），在法律上该物业的 100% 业权便属于该专才一人。若要保障双方权益，强烈建议在买楼时直接采用“长命契”联名购买。
3. 汇款与按揭（房贷）：内地资金汇港需符合国家外汇管制，而在申请香港银行的按揭（房贷）时，银行对内地入息证明的审批标准较为严格。透过专业的香港地产代理协助，能大幅减少碰壁机会。

实用比较表：长命契与分权共有全面对比

为方便准买家快速了解，我们整理了以下核心对比表：

实用比较表：除名（甩名）手续与成本对比

常见问题 (FAQ)

Q1：长命契可以随时改为分权共有吗？

答：可以。只要任何一方长命契业主签署一份“分割契”(Deed of Severance) 并在土地注册处登记，即可单方面将长命契转为分权共有（通常均分业权，例如两人各占 50%）。这个手续相对简单，且不涉及印花税。

Q2：如果我们两人未结婚，只是男女朋友，可以做长命契吗？

答：法律上绝对可以。长命契并不局限于法定夫妻。但情侣必须考虑清楚，若日后感情破裂，长命契的“需共同同意才能卖楼”特性可能会令双方陷入僵局。

Q3：我打算帮内地父母在香港买楼，联名有什么好处？

答：若与父母以“长命契”联名买楼，最大的好处是日后父母百年归老时，业权会自动转移到你名下，无需办理繁复的遗产承办手续，且过程免缴印花税（契税）。但要注意，由于加入了父母名字，按揭年期可能会因为父母年龄较大而被银行大幅缩短，影响每月供款额。

结语

【联名买楼】是一门学问，长命契与分权共有各有千秋，没有绝对的好与坏，只有是否适合你们当下的财务规划与未来期望。置业前务必与另一半坦诚沟通，并寻求专业意见。想获取更多关于香港各区优质屋苑（小区）的资讯，或需要专业的置业及按揭转介服务？立即联络美联物业，我们的星级代理团队随时准备为您解答疑难，助您轻松上车！