香港楼价高企，“上车”似乎是个遥不可及的梦想。然而，只要有周详的计划和决心，置业并非不可能。年轻最大的本钱就是“时间”，及早规划理财，善用市场工具，您的业主梦想绝对可以实现。
本文撰要：
- 首期预算：究竟要准备多少钱？9成按揭如何操作？
- 供款能力：银行如何评估您的还款能力？月入多少才能通过审批？
- 储钱上车：5个立即可以行动的财务准备步骤。
- 常见问题：解答首次置业新手最关心的疑问。
第一关：我需要准备多少首期？
准备首期是置业的起点。您需要准备的金额，主要取决于您选择“传统银行按揭”还是善用“按揭保险计划”。
传统银行按揭 vs. 按揭保险计划
为了让您更清晰理解，我们以购买一个 港币400万 的单位为例：
| 按揭类型 | 最高按揭成数 | 首期金额 (400万楼价) | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|---|
| 传统银行按揭 | 70% | 400万 x 30% = 120万 | 无需支付额外保费 | 首期门槛极高 |
| 按揭保险计划 | 90% (适用于1,000万以下物业) | 400万 x 10% = 40万 | 大幅降低首期门槛 | 需支付按揭保费 |
按揭保险计划（按保）楼价阶梯
善用按揭保险是现时年轻人上车的主流方法。根据最新政策，不同楼价的物业可申请的最高按揭成数如下：
- 1,000万或以下物业：最高可申请 9成按揭。
- 1,000万以上至1,125万以下物业：可申请 8至9成按揭（贷款额上限900万）。
- 1,125万以上至1,500万物业：最高可申请 8成按揭。
按揭保费可以一次性支付，也可以加借在按揭贷款中分期偿还，选择更灵活。
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第二关：银行如何审批我的按揭申请？
除了首期，银行会用两大指标评估您的还款能力，确保您有能力应付未来的供款。
1. 供款与入息比率 (DSR)
这是最重要的指标，指您每月总债务供款（包括按揭、私人贷款、卡数等）占每月总收入的百分比。
- 计算公式：
(每月总供款 / 每月总收入) x 100% - 审批标准：DSR比率不可超过50%。
作用：确保您在供楼后，仍有足够的收入应付日常生活开支。
2. 压力测试（已于2024年2月暂停）
压力测试曾是按揭申请的一大关卡，要求申请人在假设利率上升后，DSR仍不能超过60%。
- 现况：此项要求现已暂停。
- 注意事项：虽然压力测试暂停，但申请人仍必须满足 DSR 50% 的基本门槛。银行在审批时依然会严格评估您的收入稳定性、信贷纪录（TU）等因素。
第三关：立即行动！5步曲做好买楼财务准备
置业是长达数十年的财务承诺，必须及早准备。跟随以下五个步骤，为您的置业梦打好稳固基础。
- 清还高息债务
在储钱前，务必优先清还利息高的债务，特别是信用卡结欠 (Card Balance) 和私人贷款 (P-loan)。这能为您释放更多可储蓄的资金。 - 制定清晰储蓄目标
一个具体的目标是最佳动力。先根据心仪地区楼价，估算首期金额，再倒算出每月需要储蓄的金额和时间，让目标变得实在。 - 建立预算，追踪收支
这是理财的基石。我们推荐使用简单有效的 “50/30/20 法则” 来分配您的月薪：- 50% 必要开支：房租、交通、膳食、水电煤等。
- 30% 非必要开支：娱乐、购物、旅游、外出用膳等。
- 20% 储蓄及投资：这笔钱是实现您置业目标的关键！
- 精明消费，削减“手摇因子”
审视您的消费习惯，找出可以削减的非必要开支。例如：减少外卖和手摇饮品、自己带饭、取消不常用的订阅服务等。善用记帐App，定期检讨，效果会非常显著。 - 学习投资，让财富增值
在通胀环境下，单靠“死悭死抵”的储蓄，财富会被蚕食。年轻人应及早学习投资，即使是风险较低的定期存款或短期储蓄保险，也能透过复利效应加快财富累积。
首次置业常见问题 (FAQ)
Q1：首期真的不够，还有其他方法吗？
A1：除了努力储蓄，善用“按揭保险计划”是目前最直接有效的方法，能将首期门槛由三成大幅降至一成。此外，部分家庭成员亦会考虑以“担保人”身份协助，但需注意担保人的入息及负债亦会一并计算。
Q2：压力测试取消了，是否代表我一定能借到更多钱？
A2：不一定。压力测试取消确实降低了部分申请人的门槛，但银行审批的核心标准“供款与入息比率 (DSR) 不超过50%”依然生效。银行对申请人收入的稳定性（例如是否固定月薪、佣金比例等）审查亦非常严格。
Q3：除了首期，买楼还有哪些“隐藏”使费？
A3：这是一个非常重要的问题！除了首期，您还需要预留一笔资金作杂费开支，主要包括：
- 印花税：最大笔的额外开支，税率视乎楼价而定。
- 地产代理佣金：通常为楼价的1%。
- 律师费：处理楼宇买卖合约及按揭契等文件。
- 装修及傢俬费用：视乎个人需要而定。
结语：立即行动，让梦想启航
在香港买楼挑战重重，但绝非天方夜谭。关键在于您的决心、毅力和周详计划。不要再慨叹楼价太高，立即行动，从今天起检视财务、建立预算，一步一脚印地向您的置业梦想迈进。
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