无论您是准备上车的首置客、打算换楼的业主，还是精打细算的投资者，面对五花八门的按揭计划、繁复的审批条件以及瞬息万变的息口走势，难免会感到无从入手。美联物业为您精心准备了这份“终极按揭教学”，由基本步到进阶版，全面拆解按揭疑难，助您轻松实现置业梦！
【按揭基本步】上车前必备的按揭知识
1. 楼宇按揭懒人包｜银行按揭 VS 发展商按揭
买一手新盘时，买家通常会面临两大按揭选择：“银行按揭”与“发展商按揭（俗称呼吸Plan）”。两者有何分别？
- 银行按揭：由传统银行提供，息率较低（通常与 H 按或 P 按挂钩），且可享有现金回赠及 Mortgage Link 高息户口。惟审查严格，需符合金管局的供款与入息比率（DTI）要求，并需提供充足的入息证明。
- 发展商按揭：由发展商指定的财务公司提供，最大卖点是“易批、高成数”，部分甚至主打免入息审查。然而，这类按揭通常带有“蜜月期”（首两至三年低息），其后息率会大幅飙升。
- 美联物业建议：若您的财务状况及入息证明良好，首选必定是银行按揭。若初期资金紧绌需选用发展商按揭，务必在“蜜月期”完结前，向美联物业查询转按至传统银行的方法，以免挨贵息。
2. 即供付款 VS 建筑期付款：买楼花点拣好？
购买未落成的“楼花”，买家需决定付款方式：
- 即供付款：签署买卖合约后短时间内（如 90 至 120 天）便开始供楼。优点是通常可享发展商最高的楼价折扣；缺点是若买家目前仍在租楼，便需承受“双重居住开支”的压力。
- 建筑期付款（建期）：待楼宇落成并获发入伙纸后才正式上会供楼。优点是前期资金压力小，且能受惠于最新的按揭保险计划（按保）以高成数上会；缺点是楼价折扣较少，且若入伙时遇上楼价下跌，可能面临“估价不足”的风险。
- 美联物业贴士：自政府放宽按揭保险涵盖楼花后，建期付款的灵活性大增。买家应根据自身现金流及对未来楼价的预期作决定。
3. 定息按揭｜浮息按揭：比较 H 按 P 按
香港市场主流的银行按揭分为浮息（H按、P按）及定息按揭：
- H 按（银行同业拆息按揭）：息率随市场资金充裕度浮动。设有“封顶息率”（Cap），保障借款人免受拆息急升影响。在减息周期，H 按用家能最快受惠。
- P 按（最优惠利率按揭）：由各银行自行厘定，息率相对稳定。适合追求稳定供款的买家。
- 定息按揭：在指定年期内（如 3 年、5 年、10 年）锁定按揭息率，无惧加息风险，且可免却部分压力测试要求。
- 美联物业分析：目前市场上绝大部分买家均选用 H 按，因为在设有封顶息的保护下，H 按通常做到“进可攻、退可守”。
4. 按揭转介有无伏？
市场上充斥着各大“按揭转介”公司，不少买家担心经中介会被收取手续费或有隐藏条款。 事实上，正规的按揭转介服务对买家是完全免费的。中介公司的佣金是由银行支付。透过按揭转介，买家可以一次过获取多间银行的最新按揭计划、按揭利率及现金回赠比较，省却逐间银行叩门的时间。更有转介公司会提供额外回赠，绝对是精明买家首选。美联物业亦有专业按揭团队，为您提供最客观的免费分析。
5. 实际年利率（APR） VS 月平息
在比较按揭或私人贷款时，常会看到这两个名词：
- 月平息（Flat Rate）：通常用于私人贷款，利息以最初借贷本金计算，不会随本金减少而递减，表面看似很低，但实际借贷成本更高。
- 实际年利率（APR）：已将利息、手续费、服务费等所有借贷成本计算在内，并以年化形式表达。
- 结论：比较楼宇按揭时，必须参考“实际年利率（APR）”，这才是您最真实的借贷成本。
【借足成数必读】上车资金规划
6. 最高按揭成数｜首置 9 成按揭条件｜非首置 8 成按揭条件
受惠于金管局及按揭证券公司（HKMC）的放宽措施，上车门槛已大幅降低：
- 首置人士（9成按揭）：透过按保，首次置业人士购买指定楼价上限的物业，最高可承造 9 成按揭。条件包括：申请人必须为常规受薪人士、拥有香港身份证、且买楼时未持有其他香港住宅物业。
- 非首置 / 投资者（一般最高 7 成）：对于非首置或购买物业作收租用途的人士，在新政策下，按揭成数上限已获放宽，大幅减轻换楼或投资的资金压力。 (注：具体楼价上限及成数因应最新施政报告/预算案而定，请向美联物业代理查询最新指引。)
7. 按揭保险计划须知｜按揭保费 ＆ 退保做法
要借取超过银行规定的按揭成数（如借 8 成或 9 成），必须购买由 HKMC 或其他保险公司提供的“按揭保险”。
- 按揭保费：保费金额视乎按揭成数、贷款年期而定，通常可一笔过加借入按揭贷款中分期摊还。
- 保费折扣：财务状况良好者，通常可获保费折扣优惠。
- 退保做法：若买家在 3 年内卖楼或转按（将按揭成数降回免按保水平），可向保险公司申请退回部分按揭保费（例如首年退回 40%，次年 25%）。
8. 压力测试要求｜信贷报告评级｜HKMC职能
- 压力测试与 DTI：虽然金管局已暂停假设利率上升 2厘的“压力测试”，但买家仍需符合“供款与入息比率（DTI）”上限（通常为 50%）。即每月总债务供款不可超过月入一半。
- 信贷报告评级（TU）：银行审批按揭时会查阅环联（TU）信贷报告。评级 A 至 C 为优良，极容易批出最优惠利率；若评级较差，可能面临加息、削减回赠甚至拒批。
- HKMC（香港按揭证券有限公司）：主要职能是提供按揭保险，替银行承担高成数按揭的风险，从而协助市民上车。
【转按攻略】活用物业价值
9. 转按着数｜银行罚息期比较｜避免估价不足
“转按”即是将现有物业的按揭由 A 银行转移至 B 银行，好处多多：
- 转按着数：1. 赚取银行现金回赠；2. 争取更低按揭利率；3. 套现（将物业升值部分化为现金）；4. 甩按保/甩担保人。
- 银行罚息期：一般按揭设有 2 至 3 年的罚息期。若在期内提早还款或转按，需缴交罚息（通常为贷款额的 1% 至 3%）。因此转按最佳时机是“罚息期刚过”。
- 避免估价不足：市况波动时，银行估价可能低于预期。美联物业建议提早一个月向多间银行索取免费估价，并准备好物业靓相，有助争取较佳估值。
【比较按揭利率及优惠】悭钱秘诀
10. 银行按揭利率＆现金回赠大比拼｜回赠注意事项
银行为抢占按揭市场，会提供“现金回赠”：
- 回赠计算：通常为贷款额的 0.2% 至 2% 不等。除了银行回赠，按揭中介亦可能提供额外奖赏。
- 注意事项（金管局规定）：若总现金回赠超过贷款额的 1%，银行在计算按揭成数时，必须将整笔回赠从楼价中扣除。变相买家在成交时需要准备多一点点首期，但总括而言依然是“赚了”。
11. Mortgage Link 按揭存款高息户口
这是银行提供的极佳理财工具。银行会提供一个与按揭利率相同的活期存款户口（上限通常为剩余贷款额的 50% 或 60%）。 好处：将备用资金存入，所赚取的利息能完全抵销同等金额的按揭利息，达致“抗通胀、悭按息”的效果，且资金可随时提取，极具弹性。
【按揭进级版】业主必学财技与风险管理
12. 如何二按｜如何加按
- 加按（Top-up）：原按揭银行重新评估物业价值。若物业升值，业主可向原银行申请增加贷款额，套出现金作投资或备用。
- 二按（Second Mortgage）：在第一按揭以外，向另一间财务机构（多为发展商财仔或持牌放债人）申请的额外按揭。息率通常较高，且必须取得一按银行同意，否则可能违约。
13. 安老按揭（逆按揭）入门｜安老按揭地雷
由 HKMC 推出的退休理财产品，让 55 岁或以上长者将物业抵押给银行，每月领取年金，并可继续居住在该物业直至百年归老。
- 入门好处：增加被动收入，终身有钱落袋，不怕长寿风险。
- 安老按揭地雷：利息会随年月以复息滚存。若未来后人希望赎回物业，可能需要偿还一笔庞大的本息。签署前应与家人充分沟通。
14. 按揭担保人责任与风险｜负资产前因后果
- 担保人风险：若借款人断供，担保人需负上全责代为还款。此外，担保人的按揭额度会被占用，日后自己买楼时，按揭成数会被扣减，且 DTI 门槛会收紧。
- 负资产：指物业的当前市值跌穿了尚未偿还的按揭贷款额。只要业主准时供楼，银行一般不会“Call Loan”（要求提早还款）。防范方法是预留至少 6 个月供款的紧急基金。
【其他物业按揭】非私楼的上车途径
15. 村屋按揭｜居屋按揭（绿/白表/白居二）｜绿置居按揭
- 村屋按揭：流动性较低，银行估价较保守。最高按揭成数通常为 8 成半（需经按保）。审批时极看重是否有僭建物及路权问题。
- 居屋按揭（一手及二手）：
- 绿表/白表/白居二：受惠于政府担保，买家无须购买按揭保险，亦无须通过压力测试（只需申报家庭入息足以供楼）。
- 绿表最高可造 95% 按揭；白表最高 90% 按揭。最长还款期已获放宽至 30 年。
- 绿置居按揭：与绿表居屋相似，绿表买家只需 5% 首期即可上车，享受政府担保的极低门槛按揭优惠。
免责声明：以上按揭资讯仅供参考，实际按揭息率、成数及审批条件以金管局最新指引及银行最终批核为准。
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