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2026年压力测试已正式走入历史，银行现时以 DSR 50% 为审批唯一的底线。
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负债计算非常严格，包含私贷、信用卡分期及 TU 信贷评分，入市前必须清理债务。
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入息不足可透过 加入近亲担保人、延长还款期至 30年 或申报额外花红佣金来破解。
买楼上车最怕遇到“临门一脚”——按揭申请未能通过银行审批！自金管局全面暂停“加2厘”压力测试后，现时按揭审批的唯一核心标准便是“供款与入息比率”（DSR / DTI）。
无论你是准备首置买楼、换楼还是作投资用途，一旦入息未能达到银行DSR门槛，按揭随时被拒批，甚至面临“挞订”没收订金的危机。想知道2026年最新DSR上限是多少？如果发现自己“入息唔够”点算好？美联物业为你全面拆解2026年最新按揭入息审批准则，并传授6大实用绝招，助你顺利过关，轻松实现置业梦想！
2026 按揭入息计算：压测取消，DSR成审批唯一底线
虽然物业按揭的压力测试已经成为历史，但这并不代表银行会随便批出贷款。目前，所有按揭申请人必须严格符合香港金融管理局规定的“供款与入息比率”（DSR）要求。
什么是供款与入息比率 (DSR)？
“供款与入息比率”（Debt Servicing Ratio, 简称DSR）是银行评估申请人还款能力的最重要指标。简单而言，DSR 就是你的“每月总债务供款”占“每月总入息”的百分比。
在现行按揭政策下，不论你是买楼自住还是非自用（如放租），基本的 DSR 批核门槛均一律为 50%。
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 适用物业类别 | 任何物业（自用 / 非自用） |
| 供款占入息比率 (DSR) 上限 | ≦ 50％ |
(注：资料仅供参考，一切以金管局及银行最新公布为准。)
【一秒学识】DSR 供款比率计算公式
DSR = [ 每月总债务供款 (按揭 + 私贷 + 分期等) ÷ 每月总入息 ] × 100%
美联实例说明： 假设你的每月总入息为 $40,000，按照 50% 的 DSR 上限，你的每月总债务供款额不可超过 $20,000。这 $20,000 必须包含你未来的新造按揭供款以及现有所有债务（如私人贷款、买车上会、信用卡分期）。
【按揭实测案例】买 600 万楼，月入要几多先过到审批？
很多美联的准买家都会问：“想买层 600 万嘅楼，月入究竟要几多？”我们以最常见的首置自用个案为你计一计：
| 按揭计算项目 | 实测数据 |
|---|---|
| 楼价 | $600万 |
| 按揭成数 | 7成 ($420万) |
| 按揭年期 | 30年 |
| 假设按揭利率 | 3.25% (以现时市面主流H按实际息率作参考) |
| 每月按揭供款 | 约 $18,279 |
| DSR 50% 最低入息要求 | $36,558（即 $18,279 × 2） |
💡 美联置业贴士：高成数按揭需更高入息！ 如果你打算经“按保”申请 9 成按揭（贷款额达 $540 万），除了贷款本金增加外，还需将“按揭保费”计算在内，因此银行的入息要求会显著提高。入市前，建议先向美联物业的专业顾问查询，做好预算！
按揭被拒批？常见的 3 大致命原因
如果发现按揭申请未能获批，或者批出的贷款额“缩水”，通常是因为误踩了以下 3 大地雷：
- 隐藏负债拖垮 DSR： 银行会查阅你的信贷报告(TU)。除了新按揭，你名下的私人贷款、税务贷款、甚至每月几百蚊的信用卡免息分期（如买手机、美容疗程），都会被视为负债并计入 DSR 内。此外，如果你正为他人作按揭担保人，相关供款亦会全数计入你的债务中。
- 信贷评分 (TU) 欠佳： 银行极度重视申请人的信贷纪录。如果有迟还卡数、过度频繁借贷等纪录导致 TU 评分低，即使入息计算达标，银行亦有权拒批或调高按揭利息。
- 入息证明不齐全或不稳定： 银行只认“白纸黑字”。受薪人士通常需提供税单、最近3-6个月出粮户口纪录、粮单及强积金纪录。若入息浮动或多以现金出粮，审批将大受影响。
入息“争少少”点算好？6 招助你逆转胜，轻松通过 DSR
如果你发现自己的入息距离 DSR 50% 门槛还差一点点，千万别灰心！美联教你 6 个实用策略，有效降低供款比例或提升入息计算基数：
第 1 招：果断“断舍离”清还短期债务
申请按揭前 1 至 2 个月，尽量动用手头资金，优先清缴名下的私人贷款、汽车贷款及所有信用卡免息分期。消灭这些“每月固定还款”能大幅降低你的负债比例，瞬间释出 DSR 额度。
第 2 招：加入强大后盾“按揭担保人”
这是最直接有效的“谷大入息”绝招。你可以邀请入息稳定、名下无按揭的近亲（如父母、配偶、兄弟姊妹）作为按揭担保人 (Mortgage Guarantor)。银行会将你们的入息合并计算，总收入倍增后，自然能轻松跨越 DSR 门槛。
第 3 招：增加首期，减少借贷额
若手头资金充裕（或有家人资助），可考虑支付更多首期。当按揭贷款总额减少，每月的供款金额亦会随之下降，不仅能满足 DSR 要求，长远更能为你省下可观的利息支出。
第 4 招：拉长还款年期至最长 30 年
在不抵触“人龄”与“楼龄”限制的前提下，建议申请时尽量选择最长的 30 年还款期。年期越长，每月供款金额摊分得越低，过压测 (DSR) 难度便会大减。日后资金充裕时，你绝对可以向银行申请提早部分还款 (Partial repayment)。
第 5 招：全面申报所有额外入息
计粮千万别只计底薪！其实很多额外收入银行都会接纳，例如：年终花红 (Bonus)、双粮、固定佣金 (Commission)、房屋/交通津贴，甚至是“有报税”的兼职收入。记得准备好相关证明文件一并递交。
第 6 招：活用“拟租金收入”推高入息
如果你本身已持有其他物业，或者新购入的物业是打算放租，你可以利用租金作为入息。即使物业暂时空置（交吉），银行也能委托测量师估算“拟租金收入”，并通常会将该估值的 60% 至 80% 纳入你的总入息计算当中。
按揭入息计算 FAQ (常见问题)
Q1：2026年买楼，真系完全唔使计压力测试？ 答：无错！金管局已全面暂停“加2厘”的压力测试。现时只需确保你的每月总供款不超过月入的 50% (DSR ≦ 50%) 即可过关。
Q2：碌卡消费会唔会影响 DSR 供款比率？ 答：如果你是做“免息分期”或“现金套现”，这些每月的固定还款必须全数计入 DSR 的债务部分。但如果你是一般签帐并且每月“Full Pay”清缴卡数，则不会影响按揭审批。
Q3：入息唔够，可以揾好朋友做担保人吗？ 答：一般情况下不可以。银行对担保人的要求较严格，通常只接受“直系亲属”或“近亲”（如父母、配偶、子女、兄弟姊妹）。未婚伴侣若没有“拟结婚通知书”，大多亦不获接纳。
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