“银主盘”是不少投资者的目标。什么叫做银主盘？如何买银主盘？买银主盘有什么风险？银主盘可做按揭？银主盘攻略为大家详解投资银主盘资讯！
银主盘攻略︰银主盘是什么？
银主盘是指当原业主无法偿还按揭贷款时，由银行或财务机构收回并出售的物业。这种情况通常发生在经济低迷时期，因此许多投资者视银主盘为潜在的“笋盘”然而，银主盘价格并非总是低于市场价值。银行会根据最新的物业估值来定价，物业估值可能低于银主盘拍卖价格或售价。
如何寻找银主盘
要找到合适的银主盘，您可以通过以下渠道：
- 专业地产代理：如美联物业﹑香港置业等大型地产代理公司通常有专门的银主盘数据库。
- 银行物业网站：许多银行都有自己的物业销售平台，定期更新银主盘信息。
- 拍卖行网站：如忠诚拍卖、环亚拍卖行等经常举办银主盘拍卖会。
- 网上物业平台：一些大型物业搜寻网站也会列出银主盘资讯。
- 报章分类广告：传统媒体仍然是获取银主盘信息的有效渠道。
- 查看美联物业最新银主盘列表
银主盘攻略︰银主盘价格普遍较低？
许多人常将银主盘与无契楼、钉契楼等存在业权问题的物业混为一谈，这是一个常见的误解。事实上，银主盘在法律上并不存在业权或物业问题。当银行收回物业后，银行即成为该单位的合法业主，因此在定价原则上，银主盘与一般二手楼并无本质区别。
银主盘定价
银主盘定价通常考虑以下因素︰
| 因素 | 描述 |
|---|---|
| 专业估价 | • 银行进行专业的市场估价 • 反映物业的实际市场价值 • 不仅考虑未偿还的贷款金额 |
| 市场导向定价 | • 银行以接近估价的价格出售物业 • 价格基于市场价值，而非仅仅补回贷款 |
| 价格弹性 | • 通常在估价的10%至20%范围内 • 为加快销售进程提供合理弹性 |
| 物业质量差异 | • 内部装修状况 • 坐向和景观 • 楼层高度 • 整体维护状态 |
| 银主盘供需 | • 银主盘数量增加可能导致价格竞争 • 竞争通常不会使价格大幅低于市场水平 |
| 银行利益平衡 | • 平衡快速回收资金和获取合理回报 • 不会简单地以最低价格出售物业 |
银主盘攻略︰银主盘购买流程
购买银主盘主要有两种方式：公开发售和公开拍卖。以下是详细流程：
| 公开发售流程 | |
|---|---|
| 步骤 1 | 通过代理寻找合适的银主盘 |
| 步骤 2 | 进行实地考察 |
| 步骤 3 | 通过代理”入标”，即提交报价 |
| 步骤 4 | 缴付3%-5%的临时订金 |
| 步骤 5 | 等待银行选择最高出价者 |
| 步骤 6 | 签署临时买卖合约 |
| 步骤 7 | 安排银主盘按揭 |
| 步骤 8 | 签署正式买卖合约 |
| 步骤 9 | 物业成交 |
| 公开拍卖流程 | |
|---|---|
| 步骤 1 | 搜集拍卖资讯 |
| 步骤 2 | 委托律师查阅物业契约 |
| 步骤 3 | 准备资金或安排预先批核银主盘按揭 |
| 步骤 4 | 参加拍卖会 |
| 步骤 5 | 成功竞投后立即缴付10%订金并签署临时买卖合约 |
| 步骤 6 | 安排余下手续 |
| 步骤 7 | 签署正式买卖合约 |
| 步骤 8 | 物业成交 |
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银主盘攻略︰银主盘最新市况
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银主盘攻略︰买入银主盘的风险
投资银主盘虽然可能带来高回报，但也存在一些特殊风险：
- 产权问题：部分银主盘可能存在产权纠纷，需要特别注意。
- 物业状况：银主盘的物业状况往往较差，可能需要额外的装修费用。
- 隐藏欠款：可能存在未清偿的管理费或维修费，需要买家承担。
- 市场风险：银主盘的价格波动可能较大，需要准确把握市场走势。
- 法律风险：购买流程中可能涉及复杂的法律问题，建议聘请律师。
延伸阅读︰银主盘的风险
银主盘攻略︰银主盘按揭
银主盘的按揭申请过程与一般物业有所不同。以下是几个关键点：
- 预先批核：建议在参与竞投前先获得银行的按揭预先批核。
- 按揭成数：银行对银主盘的按揭成数可能较保守，通常在五成至六成之间。
- 估价问题：银行可能会采用更严格的估价标准，影响最终的按揭金额。
- 特殊情况：如银主盘存在僭建、遗失楼契等问题，可能会影响按揭申请。
银主盘常见问题
银主盘的价格一定比市价低吗？
不一定。银行会根据最新的物业估值来定价，在楼市畅旺时期，银主盘的价格可能与市场价格相当或更高。
公屋和居屋有银主盘吗？
有的。近年来，每次拍卖中都有部分公屋和居屋银主盘，但这类物业的转售有特定的规定和限制。
银主盘可以议价吗？
在公开发售的情况下，买家可以通过”入标”系统提交自己的出价。而在拍卖会上，买家可以透过竞价来影响最终成交价。但要注意，银行通常会设定一个底价。
如何判断银主盘买唔买得过？
银主盘值得买入与否，需要考虑多个因素，包括：
- 物业位置和周边配套
- 现有租金回报率
- 物业状况和可能的维修成本
- 未来增值潜力
- 当前市场行情
延伸阅读︰银主盘5大入市锦囊
购买银主盘需要特别注意什么法律问题？
银主盘买家需要注意：
- 确保物业没有未清偿的债务或留置权
- 检查是否有未解决的法律纠纷
- 确认所有必要的文件都齐全
- 影响物业使用或转售的限制条款