迎海（Double Cove）：置业及租楼前要知道的6件事
内容最后核实：
- 乌溪沙临海大型屋苑：迎海（Double Cove）位于新界乌溪沙落禾沙临海半岛，由恒基兆业地产与新世界发展合作发展，是马鞍山／乌溪沙一带具指标性的临海大型屋苑。
- 规模约21座、3,535伙：屋苑分5期、共21座楼宇，约3,535个单位，2013至2017年间分阶段落成，楼龄约9至13年（首期2013年4月落成）；户型由开放式至5房，实用面积约472至3,401平方呎。
- 屯马线乌溪沙站直达：屋苑设全天候有盖行人天桥直通港铁屯马线（前马鞍山线）乌溪沙站，步行约3分钟，可转乘往沙田、大围及九龙。
- 大型会所连艺术点缀：屋苑设大型会所，备室内外泳池、运动及康乐设施，并以逾20件本地及国际名家艺术品点缀，主打文艺临海生活。
- 三面环海景观：项目三面环海，邻近海星湾及乌溪沙沙滩，部分外围单位享吐露港或八仙岭山海景，属香港罕有的低密度临海现代绿色建筑。
- 近期成交呎价约$16,453：据美联屋苑专页截至2026年9月28日快照，过去30日成交平均实用呎价约16,453元（较上月 −1.0%），成交呎租约$42；数字随市况、期数、座向及景观变动，议价前应查最新成交，切勿以叫价当成交价。
资料提示：本文屋苑数据为截至核实日期的公开资料快照，座数、伙数、期数、校网及交通安排可能有出入或变动，成交及租金亦会随市况改变，一切以正式文件及即时查阅为准。
迎海屋苑概况
迎海（Double Cove）位于新界乌溪沙落禾沙临海半岛，由恒基兆业地产与新世界发展合作发展，是马鞍山／乌溪沙一带具指标性的临海大型屋苑。项目分5期发展，共21座楼宇、约3,535个单位，2013至2017年间分阶段落成，楼龄约9至13年。户型由开放式至5房，实用面积约472至3,401平方呎，以三面环海景观、大型会所及文艺点缀的低密度现代绿色建筑闻名。屋苑各期设有独立名称（迎海、星湾、星湾御、骏岸、御峰）。
迎海基本资料
| 屋苑名称 | 迎海（Double Cove） |
| 英文名称 | Double Cove |
| 位置 | 新界乌溪沙落禾沙（马鞍山） |
| 发展商 | 恒基兆业地产 / 新世界发展 |
| 落成年份 | 2013至2017年分阶段落成，楼龄约9至13年 |
| 屋苑规模 | 分5期、共21座，约3,535个单位 |
| 户型 | 开放式至5房，实用面积约472至3,401平方呎 |
| 主要交通 | 有盖天桥直达港铁屯马线乌溪沙站，步行约3分钟 |
| 主要设施 | 大型会所、室内外泳池、运动及康乐设施、名家艺术品点缀 |
| 所属校网 | 小学89校网、中学沙田区（以教育局最新公布为准） |
迎海有什么特色？
- 三面环海的临海半岛，部分单位享吐露港或八仙岭山海景。
- 有盖天桥直达屯马线乌溪沙站，步行约3分钟。
- 大型会所，设室内外泳池、运动及康乐设施。
- 屋苑以逾20件本地及国际名家艺术品点缀，主打文艺生活。
- 低密度现代绿色建筑，户型由开放式至5房俱备。
迎海交通方便吗？
迎海的交通以港铁接驳为主。屋苑设有全天候有盖行人天桥，直通港铁屯马线（前马鞍山线）终点站乌溪沙站，步行约3分钟；住户可经此线于大围站转乘东铁线直达沙田、九龙及港岛，或经屯马线连接东西九龙。乌溪沙站下方设有大型公共运输交汇处，提供多条巴士及小巴路线往返沙田市中心、九龙及西九龙。班次及路线会不时调整，睇楼时宜在真实上班、上学时段亲自试行。
迎海成交呎价与租金
以美联物业迎海（Double Cove）屋苑专页截至2026年9月28日显示的近30日资料作历史快照：
| 指标（过去30日） | 数据 |
|---|---|
| 成交平均实用呎价 | 约 $16,453（较上月 −1.0%） |
| 成交量 | 9 宗 |
| 放盘平均实用呎价 | 约 $16,802 |
| 放盘售价范围 | 约 $633万 – $7,200万 |
| 成交平均实用呎租 | 约 $42 |
| 放盘平均实用呎租 | 约 $42 |
| 放盘租价范围 | 约 $18,000 – $68,000 |
| 在放售盘 / 在放租盘 | 约 158 个 / 69 个 |
| 估算租金回报率（实用） | 约 3.1%（以成交呎租 $42 ÷ 成交呎价 $16,453 × 12 粗略估算，仅供参考） |
这组数字只反映近30日的成交组合，成交量少时平均数尤其容易受个别单位影响，并非任何单位的保证价格。叫价不等于成交价、叫租不等于成交租金。如需较长期呎价走势，可参考美联楼价指数，并留意其统计期间。
同一面积，楼价点解可以差咁远？
- 期数及座数不同（迎海／星湾／星湾御／骏岸／御峰各期定位有别）。
- 座向及景观差异极大（海景与非海景呎价分别明显）。
- 楼层、采光及是否特色户、大单位。
- 装修新旧、间隔实用程度及有否连车位。
比较单位时，应先找相同或接近实用面积及房数的近期成交，再收窄至相近期数、座向及景观，最后才比较成交日期。整个屋苑平均呎价只宜作初步筛选。可浏览 美联物业迎海屋苑专页，或使用 负担能力计算机 评估预算。
迎海租盘要注意什么？
- 确认月租是否已包括管理费、差饷、地租等费用。
- 核实傢俬电器、装修状况及交楼时的清洁安排。
- 了解冷气、热水炉、洗衣机等设备的维修责任，并写入租约。
- 如涉及车位，核实车位是否连单位租出及月租。
- 留意所属期数及座向，临海单位要了解通风、盐害情况。
生活配套足够吗？
迎海邻近乌溪沙站上盖及周边商场，屋苑基座及一带设有零售、食肆及生活服务，日常购物尚算便利；往马鞍山市中心（如新港城中心）及沙田市中心大型商场亦有铁路及巴士接驳。屋苑主打临海、休闲环境，邻近海滨长廊、自行车径及乌溪沙沙滩。惟区内高端零售及娱乐选择不及市区，较依赖铁路往沙田或市区。商户种类及营业时间会改变，宜实地了解。
迎海校网
迎海位于沙田区，小学校网为89校网，中学则属沙田区。校网分区、学校名单及派位安排可能改变，公开资料只可作初步参考。如置业目的涉及子女入学，应按单位完整地址向教育局核实当年度小一及中学校网，并了解居住地址查核及学位分配规则。属于某校网不代表必定获派指定学校。
楼龄及维修有什么注意事项？
迎海各期楼龄约9至13年，属相对新净的屋苑，但因分期落成、部分临海，买二手时仍应注意：
- 核对单位所属期数、间隔及装修与图则、售楼说明书是否相符。
- 检查窗边、浴室防水、去水及喉管有否渗漏。
- 临海单位要留意窗户、铝窗、外墙及盐害、防水状况。
- 了解冷气、热水炉及厨房设备状况及维修纪录。
- 了解管理费水平、大型会所及设施收费与大维修安排。
每月持有成本有哪些？
- 按揭供款（视乎贷款额、年期及利率）。
- 管理费（向管理处索取最新单据，勿只用每呎估算；大型会所屋苑管理费可能较高）。
- 差饷及地租。
- 车位月租或管理费（如适用）。
- 日常维修及会所使用费。
置业／睇楼核对清单
- 确认业主身分、有否按揭、押记或其他业权负担。
- 核对单位所属期数、实用面积、间隔与图则是否相符。
- 检查渗水、去水、防水、喉管、电力及冷气状况。
- 了解管理费、有否连车位及车位权益。
- 比较相近期数、座向、景观、面积及楼层的近期成交，而非只看叫价。
- 取得多间银行估价，评估估价不足的首期风险。
- 在繁忙时间亲自试搭铁路及接驳交通，确认通勤时间。
- 如涉子女入学，向教育局核实完整地址的当年度校网。
迎海的优点与缺点
3大优点
- 临海景观、环境优质：三面环海、低密度绿色建筑，部分单位享吐露港山海景。
- 铁路直达、通勤方便：天桥3分钟直达屯马线乌溪沙站，往沙田、市区便捷。
- 大型会所连文艺点缀：会所设施完善，艺术品点缀营造独特生活氛围。
3大缺点
- 地点较偏：位处屯马线尾站乌溪沙，往港岛核心区需较长车程。
- 海景与否价差大：同期同面积因景观、座向价格分化明显。
- 区内配套较疏：高端商场及娱乐不及市区，较依赖铁路往沙田。
未来发展及升值潜力
迎海的中长线前景，与马鞍山／乌溪沙及新界东发展密切相关：
- 屯马线全线通车：屯马线已全线通车，乌溪沙经大围转东铁线往市区网络成熟。
- 西沙一带发展：邻近西沙大型综合发展项目（包括体育及商业设施）逐步落成，长远带动社区活化及配套升级。
- 临海稀缺性：三面环海、低密度的临海现代屋苑在香港属相对稀缺，具一定保值特性。
- 受楼市及地点制约：短期楼价受高息、地点较偏及新界东供应影响，升值须视乎基建落实及整体楼市。
需注意：上述属地区发展方向及概念，实际落成时间及对迎海楼价的影响仍存在变量，不应视为必然升值保证。
迎海适合哪些人？
- 重视临海景观、低密度优质居住环境的自住家庭。
- 接受铁路通勤、不需频繁往返港岛核心区的买家。
- 偏好大型会所及休闲生活的换楼客。
- 看好马鞍山／西沙长远发展的买家。
哪些人未必适合？
- 需频繁往返港岛核心区、追求最短通勤的上班族。
- 追求即时、丰富市区商场及娱乐配套的住户。
- 预算有限、追求低入场门槛的首置客。
常见问题
以下整理买家及租客最常问的问题。
迎海即系边个屋苑？
迎海有几多座、几多伙？
迎海点去市区？
迎海而家成交价大约几多？
迎海租金回报率大约几多？
同面积点解楼价可以差咁远？
买迎海最要留意咩？
迎海各期（星湾、骏岸、御峰）有咩分别？
总结：迎海值得买吗？
迎海（Double Cove）的最大吸引力，是三面环海的临海景观、低密度优质居住环境、有盖天桥直达屯马线乌溪沙站的铁路地利，以及大型会所连艺术点缀的独特氛围。对重视居住环境、接受铁路通勤的自住及换楼家庭，具实际吸引力。
但迎海位处屯马线尾站乌溪沙，往港岛核心区车程较长，区内高端商场及娱乐配套不及市区；加上分5期、海景与否价差明显，单月成交量亦较少。买家不应只看屋苑名称或平均呎价，宜先锁定期数、座向及景观，比较相近成交，并在签署正式合约前完成查册、银行估价、专业验楼及法律文件审阅。
资料来源及实用连结
免责声明：本文只供一般屋苑及市场资讯，不构成估值、投资、按揭、工程或法律意见。成交、租金、管理费、交通、商户及校网安排可能随时改变；物业资料、业权、图则、改动及屋况应由买家与相关专业人士独立核实。
资料提示：文中近30日成交及租金为截至2026年9月28日的历史快照，成交量少时平均数波动较大，回报率以成交呎租粗略估算，仅供参考，不代表任何指定单位的保证价格；西沙及区内发展属长远规划概念，落成时间及影响仍有变量。