长沙湾西发祥街西8号新盘价单懒人包：折实542.6万元起、呎价、户型及位置

叡璟II系边？位置及交通点样睇

叡璟II位于西南九龙发祥街西8号，属叡璟项目第二期。地产代理网站一般把项目归入南昌站或西南九龙新盘分类，但这种地区分类不代表项目位于港铁站上盖，准买家不宜单凭“南昌站新盘”判断实际步程。

评估交通是否切合日常需要时，应亲自测试由项目入口前往南昌站、荔枝角站及其他常用目的地的路线，并留意：

• 实际步行距离、过路位置、斜路及有盖路段；
• 繁忙时段的人流、车流及候车时间；
• 前往港岛、九龙东、新界或机场的转乘安排；
• 巴士、小巴、的士及网约车的上落客位置；
• 购物、接送、夜间回家及恶劣天气下的步行动线。

叡璟I楼盘资料曾以步行至荔枝角站约8分钟作参考，但叡璟II的实际入口位置和步行路线未必完全相同，所需时间应以现场测试及最新地图资料核对，不宜直接套用另一个期数的数字。

由于叡璟I与叡璟II位处同一发展项目，两期可以共享部分地区层面的交通及生活圈参考。关于港铁步程、购物选择及周边环境，可延伸阅读叡璟生活圈及买家适配指南；不过，两期的入口、步行路线及本期设施仍应分开核对。

叡璟II项目资料：407伙、5A及5B座

叡璟II提供407个住宅单位，户型涵盖一房至三房。项目以一座住宅大楼发展，分为5A及5B座。买家阅读价单及平面图时，应同时核对期数、座别、楼层及单位编号。

叡璟II几钱？首张价单85伙，折实542.6万元起

叡璟II于2026年9月15日公布首张价单，涉及85伙，实用面积由307至730平方呎。价单定价介乎645.9万至1,683.2万元；按公布的最高16%折扣计算，折实售价介乎542.6万至1,413.9万元。

首批户型、价单及折实价格分布，可参阅美联物业的叡璟II首张价单85伙报道。

“折实542.6万元起”是否人人适用？

未必。折实价通常建基于指定付款办法，以及买家能够取得相关折扣。首张价单提供不同付款办法，而不同计划可能涉及成交期、提前付款、按揭安排或其他资格条件。

买家不应只看广告所列的最高折扣及最低售价。正式计算预算前，应确认自己是否符合每项优惠，以及所选付款计划会否影响现金流、按揭成数或成交期限。

叡璟II价单应如何比较？先看目标单位，再看最低入场价

542.6万元是首张价单内指定一房单位按最高折扣计算的入场价，不代表所有一房户、所有买家或日后推出的单位均采用相同价格。

较稳妥的价单比较方法如下：

1. 先确认目标户型：按家庭人数、房间数目及实用面积筛选单位，不要以全盘最低入场价代替目标单位价格。
2. 比较同类单位：核对座别、楼层、方向、景观，以及单位属标准户还是特色户。
3. 拆解付款折扣：分清价单定价、付款计划折扣、其他优惠及最终折实价。
4. 统一呎价口径：确认使用实用面积及折实售价计算，不要把建筑面积呎价、定价呎价及折实呎价混合比较。
5. 计算置业总成本：把印花税、律师费、装修、管理费、按揭利息及其他支出一并纳入预算。
6. 核对最新销售文件：以适用价单及销售安排确认可售单位、登记程序、拣楼次序及付款期限。

平均呎价不等于个别单位呎价

首张价单折实平均实用呎价约18,680元，这个数字反映整批85伙按相关价格计算的平均水平，但不能代表每个户型、楼层及方向的售价。

例如高层、景观较开扬、面积不同或户型稀有的单位，其实际呎价可能高于整批平均数；个别低层或具特定条件的单位亦可能低于平均水平。因此，平均呎价适合观察整批价格定位，不适合直接用来推算指定单位总价。

叡璟II户型及平面图：一房至三房

叡璟II全盘407伙涵盖一房至三房，整体实用面积约269至730平方呎。首张价单85伙的实用面积则由307至730平方呎，并未包括全盘面积最小的269平方呎单位。

这意味首批入场单位不一定是全盘面积最小或最终售价最低的单位。日后如发展商推出其他单位，入场门槛可能因面积、楼层、方向、付款办法及定价策略而改变。

首张价单户型分布

• 一房：21伙；
• 两房：38伙；
• 三房：26伙。

市场资料显示，首张价单所列三房单位均设梗厨。至于每个单位的房间比例、厨房设计、浴室数目、露台及工作平台安排，应以售楼说明书和平面图为准。

看平面图时应核对什么？

示范单位有助理解设计概念，但家具比例、镜面、灯光及非标准改动，均可能令空间感与实际交楼状况不同。买家应以无改动示范单位、售楼说明书及正式平面图为主要依据。

• 玄关、走廊及房门开启后占用的空间；
• 客饭厅实际阔度及电视、餐桌和梳化摆位；
• 睡房能否放置所需尺寸的床、衣柜及书桌；
• 窗户、冷气机平台、露台或工作平台位置；
• 开放式厨房或梗厨的通风、炉具及收纳空间；
• 柱位、窗台及其他可能影响家具配置的结构；
• 洗衣机、雪柜及其他大型电器的预留位置；
• 示范单位内哪些装置、家具及饰面不属交楼标准。

叡璟I成交可否用来估叡璟II楼价？

叡璟I与叡璟II位于同一发展项目，前者的价单及成交可以作为市场参考，但不能直接视为叡璟II的估值或定价。比较时应优先选择相近实用面积、房间数目、楼层、方向及付款条款的单位。

需要核对叡璟I各张价单、户型及示范单位资料的读者，可先阅读叡璟I价单、呎价及示范单位攻略。

叡璟I个别一手成交例子

2026年9月初，美联南昌站成交纪录曾列出以下叡璟I一手成交：

• 实用面积308平方呎一房户，成交价574万元，实用呎价约18,630元；
• 实用面积408平方呎两房户，成交价824万元，实用呎价约20,196元。

另有实用面积655平方呎的三房特色户，以约1,919.15万元售出，实用呎价约29,300元。相关单位附大型户外空间，与一般标准一房或两房户的条件差异明显，不适宜直接用作普通单位的呎价基准。

读者可查看南昌站最新成交纪录，但应留意成交页面的更新日期、交易属一手还是二手，以及成交单位是否具备特殊条件。

叡璟II首张价单与叡璟I应如何比较？

叡璟II首张价单折实平均实用呎价约18,680元。这个平均数可以协助理解首批价格水平，但不应直接与叡璟I任何单一成交的呎价比较。

较合理的同类比较应包括：

• 实用面积及房间数目；
• 座别、楼层、方向及景观；
• 标准户、平台户或天台特色户；
• 价单或成交日期；
• 价单定价、折扣及付款计划；
• 预计入伙时间及楼花期；
• 管理费及其他持续支出。

西南九龙及南昌站新盘应怎样比较？

同区可比较项目包括叡璟I、维港汇不同期数及汇玺等，但各项目的楼龄、景观、港铁距离、入伙状况、户型比例和折扣方式并不相同。只把不同项目的最低呎价放在同一表格排列，容易得出失真的结论。

较稳妥的做法，是在同一查阅日期下比较：

1. 相近实用面积及房间数目；
2. 相近楼层、方向及景观条件；
3. 同样采用价单定价或折实价；
4. 付款期、按揭条件及其他优惠；
5. 现楼、短期楼花或长期楼花的时间成本；
6. 管理费、会所、交通及实际可用配套。

地产代理平台列出的南昌站近30日成交量、成交金额及平均实用呎价，只反映该平台在指定期间所涵盖的成交样本，不是叡璟II的估值，也不代表所有屋苑、楼层或户型的合理价格。

叡璟II校网：小学40校网、深水埗中学校区

美联叡璟II楼盘专页列示，项目属小学40校网及深水埗中学校区。40校网涵盖深水埗、长沙湾、荔枝角、石硖尾及部分邻近地区，但个别屋苑的实际校网归属仍须按完整地址及相关学年的教育局资料确认。

楼盘页面所列校网只供一般参考，不代表住户获任何指定学校保证取录。小一派位、中学派位及个别学校收生，均受申请年度、地址证明、派位机制及学校要求影响。

家庭客应使用教育局最新的学校网地图、选校名册及相关年度文件核对，并留意由购入楼花至实际申请入学期间，学校名单及派位安排可能出现变化。

叡璟II配套：分清本期设施、现有配套及长远规划

叡璟宣传资料提及“3站×8线”、艺文商圈及华润万象生活等项目主题。不过，这些描述可能同时涉及现有交通网络、周边地区设施、整个叡璟发展项目的规划，以及日后分期落成的配套。

叡璟II买家应把配套分为三类：

• 现时已可使用：现有港铁、巴士、道路、商场及社区设施；
• 叡璟II本期提供：以售楼说明书、大厦公契摘要及批准图则为准；
• 其他期数或长远规划：落成时间、设计及开放安排可能改变，不应视为已经提供。

如宣传图展示商场、行人连接、园景、会所或其他设施，买家应查明相关设施是否位于叡璟II范围内、是否需要经其他期数通行、使用权是否有限制，以及预计何时可以使用。

发展项目分期落成时，买家完成交易之日未必能够即时使用整个发展项目的所有设施。因此，现有配套可以实地核对；尚未落成或属其他期数的设施，则应以最新正式文件判断。

叡璟II睇楼及落订前检查清单

1. 核对价单与折扣

• 确认价单编号、发布日期及所选单位；
• 分清价单定价、折实价及最高折扣；
• 确认自己是否符合每项折扣资格；
• 了解不同付款计划的成交期及按揭影响；
• 查看优惠是否附带指定期限或其他条件。

2. 核对期数、座别与单位资料

• 确认所选单位属叡璟II，而不是叡璟I；
• 核对5A或5B座、楼层及单位编号；
• 查看方向、景观、遮挡及潜在噪音来源；
• 确认实用面积、房间配置及交楼标准；
• 核对单位附近是否有升降机、垃圾房或机房。

3. 实地测试交通及生活动线

• 分别步行前往南昌站及荔枝角站；
• 在上下班繁忙时间重新测试；
• 查看购物、接送、泊车及夜间回家路线；
• 留意沿途过路处、有盖路段及行人环境；
• 不要只依赖宣传资料所列的步行时间。

4. 计算一次性及持续成本

• 首期及楼价余额；
• 印花税及律师费；
• 按揭利息、保险及估价差额风险；
• 装修、家具及电器；
• 管理费、差饷、地租及日常交通支出；
• 楼花期间利率及家庭收入变化的承受能力。

5. 阅读正式销售文件

• 最新售楼说明书；
• 适用价单及销售安排；
• 大厦公契摘要；
• 政府批地文件摘要；
• 公契附图、布局图及横截面图；
• 发展项目及周边的已知用途和规划资料。

认购登记不等于必须购入单位。正式签署临时买卖合约前，应再次确认单位价格、付款期限及所有重要条款，切勿只依赖口头陈述、代理简介或新闻标题。

叡璟II适合哪些买家跟进？

按首张价单及目前公布的户型资料，叡璟II较值得以下准买家进一步研究：

• 希望以约550万元起预算寻找西南九龙一房新盘的人士；
• 需要一房至三房户型，并接受楼花期的自住家庭；
• 重视九龙市区交通网络，但愿意实测往返港铁站路线的买家；
• 希望以叡璟I价单及成交作同项目比较的准买家；
• 能够预留楼花期间利率及家庭财务变化缓冲的人士。

若买家只考虑短期入伙、指定方向、全盘最小面积单位，或必须确认某项会所及商业配套的启用日期，则应先核对最新可售单位、售楼说明书及分期设施安排，再决定是否认购。

最新价单、平面图及销售文件可参阅美联物业叡璟II楼盘专页，并应同时查阅发展项目官方网站及正式售楼文件。

参考资料

• 美联物业：叡璟II推首张价单85伙，折实平均实用呎价约18,680元
• 美联物业：叡璟II一手新盘专页
• 美联物业：叡璟I价单、呎价及示范单位攻略
• 美联物业：叡璟I位置及生活圈指南
• 美联物业：叡璟II获批预售楼花，提供407伙
• 美联物业：南昌站成交纪录
• 教育局：小一入学统筹办法及学校名册
• 一手住宅物业销售监管局