【2026年施政报告楼市重点】北都房屋供应、居屋95%按揭及生BB买楼优惠

30秒重点

• 北都逾7万伙属土地可提供的房屋容量，不是已落成供应。
• 合资格新生婴儿白表家庭，下一期居屋最高可做95%按揭。
• 合资格生育家庭买住宅，最多可减2万元印花税，但须待修例生效。
• 优惠设有资格及审批条件，不适用于所有买家。
  

  类别	可能受惠措施	注意事项
  有新生婴儿的白表家庭	居屋最高95%按揭	须符合居屋及指定家庭资格
  合资格生育家庭买住宅	最多2万元印花税减免	须待修例，并受指定时间及条件限制
  北都准买家	新土地及房屋容量	不代表住宅短期内落成
  公屋申请者	公营房屋供应及轮候目标	轮候年期只是整体目标
  资助房屋业主	部分转让限制调整	须核对单位条款及补价要求

《2026年施政报告》及香港首个五年规划的住宅相关重点，主要集中于北部都会区供应、公营及资助房屋、居住面积，以及有新生婴儿家庭的置业支援。北都土地可在未来五年提供超过7万个房屋单位容量，但“容量”不等同所有住宅已经落成；买家亦要分清楚已公布措施、规划时间表及仍须待修例或正式资格审批的安排。

本文按政府公布的政策脉络重新整理，方便准买家、换楼家庭、居屋申请者及租客理解政策与住宅市场的关系。完整措施及段落内容可参阅《行政长官2026年施政报告》正文及官方摘要。政策细节、生效日期、申请资格及个别项目进度，应以香港特区政府及相关部门最新公布为准。

一、2026年施政报告对楼市有咩影响？

整体而言，政策对住宅市场的影响可分为三条主线：第一是增加中长期土地及房屋供应；第二是改善部分公营及资助房屋的面积及流转安排；第三是针对合资格生育家庭降低部分置业及居屋按揭入场门槛。这些措施会影响供应、置业成本及住屋选择，但不代表楼价或租金必然上升或下跌。

二、北都未来五年有几多伙供应？

政府公布的五年规划提出，北部都会区未来五年产出的土地可提供超过7万个房屋单位及约100万平方米经济楼面面积；截至2030年，目标累计产出约900公顷熟地。这些数字应理解为土地及发展容量，并不是指超过7万个单位会在同一时间全部落成或可以即时入伙。

从住宅角度看，北都供应的市场意义不只在于单位数字，也在于土地、交通、产业、教育、医疗及生活配套能否按时间表逐步形成。准买家比较北都物业时，应把“公布的容量”与“已批地、施工中、预计落成及已入伙”分开。

三、北都7万伙几时落成？

现时不应把“未来五年可提供超过7万个房屋单位”解读为全部单位在同一年或五年内同步落成。政府资料所描述的是土地产出及房屋容量；实际落成日期会按地区、土地整理、基建、批地、施工及入伙程序分阶段推进。

四、北都大学城、交通及租务需求

北都大学城由新田、洪水桥及打鼓岭三个大学城组成，规划包括约300公顷教育设施，整体相关范围超过1,000公顷。政府资料提到，洪水桥大学城于2026年启动校园区用地分配工作，支持院校在2027至2028年率先进驻；打鼓岭大学城则由2030年起陆续产出用地。这些安排可能增加学生、教职员、科研人员及相关服务人口的住宿需求，但实际租务影响仍视乎院校进驻、学生宿舍供应、交通及私人住宅供应。

交通方面，东铁线古洞站预计于2027年启用，屯马线洪水桥站预计于2030年启用；北环线及港深西部铁路等项目则有各自的工程及目标时间表。规划中的铁路不能当作现有通勤时间，租住或买入相关地区前应按现时路线实际试行交通。

五、有BB买居屋可以做95%按揭？

按照《2026年施政报告》公布的措施，由下一期居屋销售计划起，具新生婴儿并符合资格的白表家庭申请者，最高按揭成数可提升至95%，理论上首期可低至楼价5%。不过，最高按揭成数并不代表所有申请人均会获批；申请资格、正式按揭安排、供款能力、贷款年期及银行审批仍须逐项符合要求。

居屋2025五个屋苑比较｜假设5%首期、按揭年利率3.25%、还款期30年

以将军澳影辉苑为例｜最低售价168万元、最高售价423万元

假设居屋售价为400万元，95%按揭下，楼价首期理论上约为20万元；如只获批90%按揭，首期则约为40万元。两者均未计律师费、装修、保险及其他支出。

六、生BB买楼有冇印花税优惠？

《2026年施政报告》提出，合资格家庭在生育前一年或后两年内购买住宅，可获最多2万元印花税减免；措施须待修例通过后生效。相关安排应与新生婴儿居屋按揭优惠分开理解：前者是印花税减免，后者是特定居屋申请者的按揭成数安排，两者均有资格及正式执行条件。

买家计算置业预算时，不应只看首期或印花税优惠，亦要包括律师费、代理佣金、装修、管理费、差饷、保险及按揭利息等成本。可先使用美联物业按揭计算机作初步供款参考，再按最新官方及贷款机构条款核对。

住宅物业部分印花税率

生育家庭买楼：最高2万元印花税减免示例

注： 上表假设买家符合全部资格并可获最高20,000元印花税减免，只供政策效果示例。按公布安排，合资格家庭须在生育前一年或生育后两年内购买住宅，子女须于2026年9月16日或之后在香港出生，父亲或母亲须为香港永久性居民。措施须待相关修订条例通过后生

七、公营及资助房屋供应的其他重点

资助出售单位建屋量

八、准买家应如何按政策变化作决定？

第一，先按家庭收入及现金流计算可负担楼价。 95%按揭可降低理论首期，但会增加贷款本金及供款，应同时测试利率变化及其他家庭开支。

第二，将北都“容量”与实际供应分开。 查看项目是否已批地、施工、落成或入伙，不要只按7万伙数字判断短期供应。

第三，核对现时交通及日常配套。 规划中的港铁站、道路、院校及医疗设施须按最新官方时间表理解，并以实际路线评估通勤。

第四，将政策优惠与总交易成本一并计算。 印花税减免及按揭优惠不会取代律师费、装修、管理费、差饷、利息及其他持有成本。

第五，签署文件前核实资格及物业资料。 应确认正式资格、按揭批核、土地及楼宇文件、入伙安排，以及个别项目的最新售楼或转让条款。

如需要比较最新成交、楼价及租务资料，可参考美联物业楼市数据及成交；如需要了解个别物业的市场参考价，可参考美联物业AI参考价。相关资料会随市场及政策更新，读者应按页面日期及资料范围理解。

资料及限制

本文以香港特别行政区政府2026年9月16日发布的《施政报告》及香港首个五年规划资料为基础，将“目标”、“预计”、“规划中”及“容量”与已完成项目分开表述。政策、资格、按揭、印花税、交通及房屋供应资料可能更新，读者作出置业、租楼或按揭决定前，应查阅最新官方文件并按需要咨询相关专业人士。

如本文提及学校或校网，校网资料只供一般参考，应以教育局及相关官方最新公布为准。入学派位及取录结果受官方机制、年度安排及个别学校要求影响，并不因居住于某屋苑或地区而获保证。

参考资料

• 香港特别行政区政府：《行政长官2026年施政报告》正文（第183至223段、第314至334段及第288至290段）
• 香港特别行政区政府：《行政长官2026年施政报告》摘要（北部都会区、房屋及鼓励生育措施）
• 香港特别行政区政府：《香港特别行政区经济和社会发展第一个五年规划（2026—2030年）》全文（四）（2026年9月16日）
• 美联物业：楼市数据及成交
• 美联物业：按揭计算机
• 美联物业：AI参考价

政策及按揭资料只供一般参考，实际资格、生效日期、贷款条款及审批结果须以香港特区政府、香港房屋委员会、相关银行或其他指定机构最新公布为准。