2025及2026年政策改变了什么？

2025年《施政报告》提出，下一期起推出的居屋及绿置居，转让限制年期由15年降低至10年。2026年《施政报告》再公布，把于2022年至2025年期间首次出售的资助出售单位，转让限制年期同样缩短至10年。

两次公布可理解为扩阔10年安排的政策范围，但政策公布、正式执行及个别单位资格是三个不同层次。房委会或其他主管机构仍可能需要更新网页、表格、申请须知及行政程序，个别业主亦须按首次转让契据及其他业权文件核对。

截至2026年9月16日，房委会“转让居屋单位的途径”页面仍按不同销售计划列出既有安排。由于部分内容可能尚待因应2026年政策更新，业主不应只凭新闻标题、销售计划名称或自行推算的日期签署买卖文件。

哪些业主可能受惠？先用三分钟初步判断

下表只供初步筛选，不构成个别单位的资格确认。最终仍须以主管机构正式文件及单位契据为准。

这个速查表只能帮助业主决定研究方向，不能代替房委会、房协或律师对个别单位的核实。

“首次出售年份”不等于销售计划名称

“居屋2022”或“居屋2023”是销售计划名称，但项目推售年份、主管机构首次出售个别单位的时间，以及首次转让契据签署日期未必相同。因此，不能只看到屋苑属于某一销售计划，便自行推算10年届满日期。

房委会现行资料显示，居屋出售途径一般按照房委会首次将单位售予业主的首次转让契据签署日期起计，而不是以搅珠、拣楼、收楼或入伙日期计算。若单位其后曾在第二市场转售，也不应直接以现任业主的买入日期代替首次转让契据日期。

业主应找出哪些资料？

1. 单位由房委会、房协还是其他机构出售。
2. 单位属居屋、绿置居还是其他资助出售房屋计划。
3. 个别单位的首次出售安排及销售批次。
4. 首次转让契据签署日期。
5. 主管机构有否就该计划或批次公布正式的10年执行安排。
6. 契据、土地契约或其他业权文件所载的转让限制。

未补价出售、补价后出售还是继续持有？

10年安排增加的是选择，不代表补价或出售一定较有利。业主应按买家范围、预计成交价、正式补价、出售净额及家庭需要比较三种路径。

表内只属一般比较。个别单位的第二市场资格、出售文件及公开市场安排，仍须按所属计划、首次转让契据及主管机构最新资料确认。

三类业主可以怎样部署？

• 希望尽快出售：先核对能否在未补价第二市场出售，不要假设必须等待10年或先补价。
• 希望接触更多买家：比较正式补价后的公开市场出售净额，而不是只比较两个市场的表面成交价。
• 准备换购私楼：由私楼首期、银行按揭及成交日期倒推，计算居屋最迟何时要完成补价及出售。

居屋10年补地价：补价如何理解？

市场常把“补价”称为“补地价”，但房委会官方资料一般使用“补价”。达到相关年期不等于已完成补价，也不会令单位自动变成不受限制的私人物业。

房委会资料指出，受转让限制的居屋及绿置居等单位，业主须先按照适用程序缴付补价，以解除转让限制，才可在公开市场出售、出租或以其他方式转让。业主仍须核对正式补价资料、付款期限、法律文件及土地注册安排。

补价并非以原买入价、现时叫价或一般网上估值直接计算。房委会会按照适用制度，考虑单位在没有转让限制下的市值及相关折扣因素。不同计划、批次及单位的处理可能不同，个别金额必须以主管机构发出的正式补价资料为准。

不要只比较表面售价，要比较出售净额

业主可先用以下结构比较两条出售路径：

• 第二市场估算净额：预计第二市场成交价－未偿还按揭－出售成本。
• 公开市场估算净额：预计公开市场成交价－正式补价－未偿还按揭－出售成本。

真正要回答的问题，是公开市场可能增加的售价，能否抵销补价、额外程序成本、等待时间及交易风险。

假设例子：公开市场售价较高，不代表净额一定较高

以下数字纯属示例，用来展示计算方法，并非任何屋苑的价格、正式补价或估值。

示例中，公开市场售价虽高出150万元，但扣除假设补价后，两条路径的净额相同。实际决定仍要考虑成交速度、买家范围、正式补价、估价变动及文件期限。任何网上例子均不能代替房委会、房协或其他主管机构的正式评估。

卖居屋换私楼：先卖后买、先买后卖还是同步成交？

先卖后买

先完成居屋出售，通常较容易确定清还按揭后的出售净额，以及可用作私楼首期的资金，也可减少同时承担两项物业付款的压力。缺点是业主可能需要临时住宿、搬迁及存放家具，亦要承受等候期间私楼价格或供应变化。

先买后卖

先买入目标私楼可较早锁定单位及搬迁时间，但业主须预留首期、印花税、律师费及其他交易成本，也可能出现两宗交易的资金重叠。

截至本文资料核对日期，金管局消费者资料列出的住宅物业按揭成数上限一般划一为七成，供款与入息比率上限一般划一为五成。不过，这些是审慎监管上限，不代表银行必须批出相同成数；银行仍会按申请人的收入、负债、信贷状况、物业估值及贷款条件审批。

同步成交

同步安排出售及买入，可减少临时住宿需要，但两宗交易会互相依赖。补价程序、买方按揭、律师文件、成交款项或交楼日期任何一环延误，都可能影响另一宗交易。业主应预留成交日期缓冲及备用资金，不宜假设出售款项必定可在同一天无缝用作买入。

印花税怎样处理？

印花税待遇须按签署买卖协议时有效的法例、买方身份、物业用途及当时持有物业状况判断。本文不以固定税率推算个别人士的应付税款，也不假设先买后卖必然符合任何退税安排。签约前应查阅税务局最新资料，并由律师或合资格税务专业人士核实。

换私楼前如何计算实际可用资金？

业主不应把预计居屋成交价直接当成私楼首期。较实际的做法，是逐项计算：

• 预计居屋成交价；
• 主管机构发出的正式补价金额；
• 现有按揭尚欠本金及赎回相关费用；
• 代理佣金、律师费及其他出售成本；
• 目标私楼首期及适用印花税；
• 银行估价低于买入价时可能出现的首期差额；
• 装修、搬迁、临时住宿及备用现金。

按揭计算机可用作测试不同楼价、贷款额、利率及还款期下的一般供款，但结果不等于银行估价、贷款要约或正式批核。

居屋楼价及成交数据应该怎样比较？

全港私人住宅楼价指数可反映大市方向，但不能直接判断个别居屋应否补价或出售。对业主而言，更有决策价值的是同屋苑、相近实用面积、相近楼层及相同市场类别的近期注册成交。

四类数字必须分开

比较成交时，应优先找出最近指定期间内至少数宗条件相近的成交，并列明成交日期、实用面积、楼层、座向及是否已补价。若样本太少，宁可逐宗列出，也不要以一个平均呎价代表整个屋苑。

文章不应加入“10年政策必然推高居屋价格”之类预测。转让限制、买家资格、补价、市况、按揭及单位条件都会影响价格，政策本身并不保证升值或提高出售净额。

由核对单位到换楼的实用流程

1. 整理文件：找出首次转让契据、现时业权文件、按揭纪录及原有买卖文件。
2. 确认政策范围：向房委会、房协或相关主管机构核对单位是否已纳入10年安排。
3. 比较出售路径：确认未补价第二市场出售及补价后公开市场出售的资格和文件要求。
4. 核对近期成交：把未补价第二市场及已补价公开市场成交分开比较。
5. 取得正式补价资料：如考虑公开市场出售，按官方程序申请，不要用网上估算代替。
6. 计算出售净额：扣除补价、按揭尚欠款项、佣金、律师费及其他交易成本。
7. 测试换楼方案：比较先卖后买、先买后卖及同步成交的首期、按揭和现金流。
8. 核对税务及贷款：签约前向律师、银行及相关专业人士确认最新要求。
9. 预留成交缓冲：为补价、按揭审批、文件登记、搬迁及延误准备备用方案。

相关工具及延伸阅读

了解不同估价的用途： 查看测量师估价与银行估价的分别。个别单位的正式补价及贷款估值仍须由相关机构确认。

评估换楼供款： 使用美联物业按揭计算机，测试不同贷款额、利率及还款期的一般供款。

了解2025年政策背景： 查看美联物业居屋2025／2026政策资讯。2026年新增措施、个别批次资格及执行程序，仍须以最新官方文件为准。

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