香港买楼首期：买楼前要知道的5件事
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- 一般银行按揭： 最高按揭成数通常为七成，即基本首期为楼价三成。
- 八成按揭： 符合按揭保险条件的自住物业，基本首期可低至两成。
- 九成按揭： 部分合资格个案的基本首期可低至一成， 但设有楼价、入息及持有物业等限制。
- 估价不足： 银行估值低过成交价时，买家通常要自行补足差额。
- 首期并非全部现金： 另要预留印花税、按揭保费、律师费、佣金及装修费。
资料提示： 最高按揭成数不代表银行必定批足。 实际贷款额取决于物业估值、入息与负债、信贷纪录、 供款与入息比率，以及银行和按揭保险公司的审批。
香港买楼要几多首期，主要视乎楼价、银行估值、按揭成数及你是否符合按揭保险资格。最简单的答案是：一般七成按揭要三成首期；八成按揭要两成；九成按揭要一成。
但这只是基本计算。银行未必按成交价批出按揭，而高成数按揭亦设有资格限制。买家还要预留税项、律师费及其他交易成本。
香港买楼首期最低要几多？
根据香港金融管理局现行的宏观审慎监管措施，住宅物业的按揭成数上限划一为七成。若银行批足七成按揭，买家需要支付楼价三成作首期。
至于符合按揭保险计划要求的自住物业，银行可提供较高成数按揭。合资格个案可申请八成按揭；部分个案可申请最高九成按揭。
不同按揭成数的首期比较
| 按揭成数 | 基本首期比例 | 800万元物业 | 1,000万元物业 |
|---|---|---|---|
| 七成按揭 | 30% | 240万元 | 300万元 |
| 八成按揭 | 20% | 160万元 | 200万元 |
| 九成按揭 | 10% | 80万元 | 100万元 |
首期点样计？
基本首期＝楼价－按揭贷款额
例如物业成交价为800万元，银行批出七成按揭，贷款额为560万元，基本首期便是240万元。
不过，银行一般会参考成交价与估值，并以较低者作为计算贷款的基础。假如成交价是800万元，但银行估值只有760万元，七成按揭贷款可能只按760万元计算。
例子：760万元估值的七成按揭贷款约为532万元。若成交价是800万元，买家需要支付约268万元，即约228万元估值首期，加上40万元估价差额。
香港买楼首期计算器
输入成交价、银行估值及预计按揭成数，即时估算贷款额和所需首期。结果未包括税项及其他置业开支。
首期计算器
输入楼价及选择按揭成数，即时计算基本首期。
未计印花税、按揭保费及其他支出；结果不代表正式批核。
一成首期要符合什么条件？
一成首期通常代表申请九成按揭，而不是一般银行按揭。申请人及物业需要符合按揭保险计划的要求。
- 物业一般须作自住用途。
- 物业价格及贷款额不可超出计划上限。
- 申请人须通过银行及按揭保险公司的审批。
- 八成以上至九成按揭只适用于所有抵押人在申请时未持有香港住宅物业，以及所有申请人均为固定受薪人士的个案。
“首次置业”并非唯一审批准则。按揭保险、银行审批及印花税对持有物业的定义和要求未必完全相同，不能只因为自己称为首置人士，便假设必定可以借九成。
两成首期是否一定做到八成按揭？
不一定。八成按揭通常需要按揭保险，而且受物业类型、楼价、贷款额、入息及信贷状况影响。银行亦可能因估价不足或申请人的负债水平而调低贷款额。
按证保险公布的按揭保险安排设有不同楼价及贷款额上限。尤其在楼价接近分界线时，实际最低首期未必刚好是楼价的两成，应在签临时买卖合约前向银行或按揭机构确认。
银行估价不足会点影响首期？
如果成交价高于银行估值，银行一般不会为高出的部分提供同等比例贷款。买家需要自行支付估价差额，实际首期因而增加。
估价不足较常见于成交量较少、楼龄较高、质素特殊、估价参考不足，或成交价明显高于同类单位的物业。不同银行的估值亦可能不同，因此不宜只查一间银行。
首期以外仲要预几多钱？
买楼所需现金不只包括首期。至少还要考虑以下支出：
- 从价印花税：按成交价或物业市值较高者及适用税率计算。
- 按揭保费：申请高成数按揭时可能需要支付，实际金额受贷款年期及按揭成数影响。
- 律师费：包括买卖合约及按揭文件的法律工作。
- 地产代理佣金：实际金额按代理协议处理。
- 差饷、地租及管理费按金：交楼时可能需要分摊或预缴。
- 装修、傢俬及维修：二手物业尤其要预留验楼及维修预算。
- 现金储备：不应把所有储蓄用尽，宜保留失业、加息及突发维修的缓冲。
实际做法：先把首期、已知交易费用及装修预算分开计算，再保留至少数个月家庭必要开支。能付首期不代表长期供款能力足够。
签临时买卖合约前要做什么？
- 先做银行估价：不要假设成交价等于银行估值。
- 取得初步按揭评估：确认收入、负债及信贷状况是否合适。
- 核对按揭保险资格：特别是打算申请八成或九成按揭的人士。
- 计算全部现金支出：把首期、估价差额、印花税及其他费用一并计算。
- 预留审批风险：初步估算或预批不等于正式批核。
- 确认成交期限：确保能在合约指定日期前支付大订及完成交易。
常见问题
买楼首期最少要几多？
一般七成按揭要三成首期。合资格高成数按揭， 首期可以低至一成或两成。
首置一定做到九成按揭？
唔一定。仲要符合楼价、收入、持有物业情况 同银行审批等要求。
首期系按楼价定估价计？
贷款一般按成交价同银行估值较低者计。 估价不足嘅差额要买家自己补。
八成或九成按揭要畀保费？
一般要。保费受按揭成数、贷款额同年期影响， 部分个案可加借入按揭。
有三成首期就一定批到按揭？
唔一定。银行仍会审查入息、负债、信贷纪录、 物业估值同物业质素。
首期以外仲要预咩钱？
仲要预印花税、律师费、按揭保费、代理佣金、 装修同应急储备。
总结：预几多首期先稳阵？
一般七成按揭应预楼价三成首期；如符合按揭保险条件，首期可低至一成或两成。但真正需要的现金，仍要加上估价差额、印花税、按揭保费及其他交易支出。
签临时买卖合约前，应先取得银行估价及初步按揭评估。若交易必须依赖九成按揭才能完成，更要先确认资格及预留审批失败的风险。
免责声明：本文及计算器只供一般资讯及初步预算，不构成按揭、财务、法律或置业意见。按揭成数、保费、物业估值及贷款额以银行、按证保险公司和相关机构的正式审批及最新条款为准。