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买楼印花税：置业前要知道的5件事
内容最后核实：
- 住宅只需缴“从价印花税”：自2024年2月28日起，额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及新住宅印花税（NRSD）已全面撤销，一般住宅买卖只涉及从价印花税（AVD）。
- $400万或以下划一$100：自2026年2月26日起，楼价400万元或以下的住宅，印花税划一为$100。
- 税率累进至4.25%：楼价愈高税率愈高，最高一级（逾$21,739,120）为4.25%。
- 首置与非首置税率相同：撤辣后住宅从价印花税不再分首置与否，同一楼价缴同一税款。
- 以较高者为准：印花税按“成交价”与“市值”两者中较高者计算，临约签署前应先核对。
资料提示：本文税率以税务局／GovHK公布为准，适用于2026年2月26日或之后就住宅物业签立的文书。实际应缴税款应以税务局评定及专业人士意见为准。
买楼印花税点计？一句话直接答
香港住宅买卖的印花税，现时主要只涉及“从价印花税”（Ad Valorem Stamp Duty，AVD）。自2024年2月28日起，额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及新住宅印花税（NRSD）已全面撤销；自2026年2月26日起，楼价400万元或以下划一只需缴$100，其后按楼价累进，最高税率为4.25%。印花税按“成交价”与“市值”两者中较高者计算。
举例：楼价800万元的住宅，从价印花税为HK$240,000（即楼价的3%）。想快速套算自己的楼价，可用下方的住宅印花税计算器。
2026年香港住宅从价印花税税率表
以下为2026年2月26日或之后就住宅物业签立文书适用的从价印花税（第1标准第1部及第2标准）税率。如所计得的印花税包括不足$1之数，该不足之数须当作$1计算。
| 楼价（成交价或市值，以较高者为准） | 印花税 |
|---|---|
| $4,000,000 或以下 | $100 |
| $4,000,001 – $4,323,780 | $100 + 超过$4,000,000部分的20% |
| $4,323,781 – $4,500,000 | 楼价的1.5% |
| $4,500,001 – $4,935,480 | $67,500 + 超过$4,500,000部分的10% |
| $4,935,481 – $6,000,000 | 楼价的2.25% |
| $6,000,001 – $6,642,860 | $135,000 + 超过$6,000,000部分的10% |
| $6,642,861 – $9,000,000 | 楼价的3% |
| $9,000,001 – $10,080,000 | $270,000 + 超过$9,000,000部分的10% |
| $10,080,001 – $20,000,000 | 楼价的3.75% |
| $20,000,001 – $21,739,120 | $750,000 + 超过$20,000,000部分的10% |
| $21,739,121 或以上 | 楼价的4.25% |
注：楼价逾$100,000,000的超高价住宅另设过渡band及6.5%顶层税率，一般住宅买家甚少涉及，故上表以最常见的4.25%为最高一栏；完整超高价band请参考税务局原文。
住宅印花税计算器
输入楼价（以万港元计），即时计算2026年住宅从价印花税。例如楼价800万元，请输入800。
即时计算
万港元
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输入楼价后显示
—
印花税 ÷ 楼价
—
已换算为港元
不同楼价的印花税计算例子
| 楼价 | 从价印花税 | 实际税率 |
|---|---|---|
| $3,000,000（300万） | $100 | 约0.003% |
| $4,000,000（400万） | $100 | 约0.003% |
| $5,000,000（500万） | $112,500 | 2.25% |
| $8,000,000（800万） | $240,000 | 3% |
| $10,000,000（1,000万） | $370,000 | 3.7% |
| $15,000,000（1,500万） | $562,500 | 3.75% |
哪些印花税已撤销？住宅买家还要缴什么？
过去香港住宅曾同时涉及三种“辣招”印花税：额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及新住宅印花税（NRSD，俗称双倍印花税）。政府已于2024年2月28日全面撤销这三项辣税。因此现时一般住宅买卖，不论首置与否、不论持有期长短，都只需缴付从价印花税（AVD）。
- 从价印花税（AVD）：仍然适用，按上表税率计算。
- 额外印花税（SSD）：已撤销——短期转售不再征收。
- 买家印花税（BSD）：已撤销——非永久居民／公司名义买入不再征收。
- 新住宅印花税（NRSD）：已撤销——持有多于一个住宅不再划一15%。
缴付印花税的注意事项
- 以较高者为准：印花税按成交价与市值两者中较高者计算。若成交价明显低于市值，税务局可要求以市值评定。
- 缴付时限：一般须于临时买卖合约签立后30日内加盖印花；逾期会有罚款。
- 印花税一般不可做按揭：印花税属置业开支之一，须以现金支付，并非贷款金额的一部分。
- 非住宅另有第3标准：2026年2月26日起，非住宅物业（如工商舖）适用新设的第3标准税率，与住宅稍有不同。
2026新优惠：新生子女家庭买楼印花税宽减（最高$20,000）
2026年9月16日的《施政报告》建议，为有新生婴儿的家庭购置住宅单位提供从价印花税宽减，上限为每名合资格子女 HK$20,000（简称“新生子女宽减”）。这项宽减与上述从价印花税并行——合资格文书的应缴从价印花税，可获宽减“按税率计算的应缴税款”与“$20,000”两者中较低者的金额。
截至本文最后核实日，相关《印花税（修订）条例草案》尚未经立法会通过。在修订条例制定并生效之前，买家签立文书时仍须按现行第1标准第1部／第2标准税率缴足印花税；待条例通过后，合资格文书可申请退还多缴的从价印花税，税务局届时会发出退税申请指引。
合资格条件（须全部符合）：
- 有关物业须为住宅物业；
- 该住宅物业由一名于2026年9月16日或之后在香港出生的子女（“合资格子女”）的父或母（一方或双方）取得；
- 合资格子女的父母任何一方须为香港永久性居民；
- 父母取得该物业时是代表自己行事（非代他人持有）；以及
- 该物业须在合资格子女出生日期之前1年内，或之后2年内取得。
| 按税率计算的应缴从价印花税 | 新生子女宽减 | 宽减后实缴 |
|---|---|---|
| $19,000 | −$19,000（取较低者） | $0 |
| $21,000 | −$20,000（宽减上限） | $1,000 |
- 按每名子女计：一对夫妇如有两名合资格子女，就其共同拥有的物业最高可获宽减 $40,000。
- 海外出生不合资格：措施旨在鼓励在香港生育，子女在香港以外地方出生者不适用。
- 条例通过前已买楼：若在子女出生前1年内已就住宅文书缴税，且文书符合宽减资格，可于修订条例制定后申请退还多缴的印花税。
常见问题（FAQ）
买800万楼要俾几多印花税？
400万以下真系只需俾$100？
首置同非首置嘅印花税系咪一样？
印花税可唔可以做埋落按揭？
印花税要几时俾？
低价成交系咪可以悭印花税？
SSD、BSD、NRSD系咪真系全部撤晒？
生咗BB买楼，印花税有冇得减？
新生子女印花税宽减系咪即时扣？最多减几多？
总结：买楼印花税点计？
撤辣之后，香港住宅印花税已大为简化：一般买家只需缴从价印花税，400万以下划一$100，其后按楼价累进至最高4.25%。落订前，记得以“成交价与市值较高者”套算，并预留现金缴付——因为印花税一般不能计入按揭。想快速估算，可用上方计算器；正式应缴税款则以税务局评定及专业人士意见为准。
资料来源及实用连结
- 税务局／GovHK：印花税收费（2026年5月修订）
- 税务局：从价印花税常见问题
- 税务局：计算印花税（物业转让）
- 税务局：新生子女家庭购置住宅单位的印花税宽减
- 美联物业：最新一手及二手放盘
免责声明：本文所载资料仅供一般参考，并不构成任何税务、法律、财务或置业建议。
印花税税率及政策可能随政府公布而调整；实际应缴税款须以税务局评定为准。读者作出任何置业或财务决定前，应自行向合资格专业人士查证。
English version (How is stamp duty calculated? Hong Kong residential stamp duty rates and calculation methods for 2026)