实用面积与建筑面积：买楼前要知道的5件事
资料显示日期： 内容最后核实：
- 实用面积较适合比较： 比较住宅单位大小及呎价时，应优先使用实用面积和实用呎价。
- 建筑面积通常较大： 建筑面积一般可能包括分摊公用地方，不能直接理解成私人住宅空间。
- 建筑面积口径未必一致： 不同屋苑或资料来源可能使用不同计算方式，跨屋苑比较尤其要小心。
- 实用率不是质素评分： 高实用率不代表间隔、采光、景观、设施或楼宇状况一定较好。
- 数字之外要看平面图： 柱位、走廊、墙身和不规则角位，都会影响实际可用空间。
资料提示： 物业面积须以正式售楼文件、买卖合约及相关物业文件为准。 如面积资料会影响交易决定，应向合资格专业人士查证。
什么是实用面积？
在香港住宅市场中，实用面积是比较单位大小时较有参考价值的数据。它按适用量度方式计算住宅物业本身的面积，而露台、工作平台及阳台等部分，在适用情况下亦可能分项列明。
不过，实用面积不等于全部都能直接摆放傢俬的纯室内净空间。墙身、柱位及间隔设计均会影响实际使用效果。
什么是建筑面积？
市场所称的建筑面积，一般是单位面积加上按某种方式分摊的公用地方，例如升降机大堂、走廊或其他公共部分。因此，建筑面积通常大于实用面积。
重要限制：建筑面积未必采用完全一致的计算口径。不同发展商、屋苑或资料来源可能采用不同方法，所以不能假设两个屋苑的建筑面积能够直接比较。
实用面积与建筑面积核心差异
| 比较项目 | 实用面积 | 建筑面积 |
|---|---|---|
| 常见英文 | Saleable Area | Gross Floor Area／Gross Area |
| 公用地方分摊 | 一般不包括公用走廊、大堂及会所分摊 | 通常可能包括部分公用地方分摊 |
| 数字大小 | 通常较小 | 通常较大 |
| 比较用途 | 适合比较单位大小及实用呎价 | 只宜作历史或辅助参考 |
| 计算口径 | 按适用规定及量度方式处理 | 市场口径未必完全一致 |
| 呎价公式 | 楼价 ÷ 实用面积 | 楼价 ÷ 建筑面积 |
实用率是什么？
实用率是实用面积相对建筑面积的比例，可初步反映标示建筑面积中有多少比例对应至实用面积。
实用率公式：实用面积 ÷ 建筑面积 × 100%
例如实用面积为500平方呎、建筑面积为650平方呎，实用率约为76.9%。
解读限制：实用率最适合同一屋苑或资料口径一致的单位之间比较。由于建筑面积口径可能不同，跨屋苑比较只能视作辅助参考。
楼盘面积计算器
输入实用面积及建筑面积，即时查看实用率。如同时输入楼价，计算器亦会显示实用呎价及建筑呎价。
实用率及呎价计算器
楼价以万港元输入；结果只供参考。
实例：建筑面积较大是否代表更抵买？
假设A、B两个单位售价同样是800万港元：
| 比较项目 | A单位 | B单位 |
|---|---|---|
| 售价 | 800万港元 | 800万港元 |
| 实用面积 | 500平方呎 | 530平方呎 |
| 建筑面积 | 650平方呎 | 640平方呎 |
| 实用率 | 约76.9% | 约82.8% |
| 实用呎价 | 16,000港元 | 约15,094港元 |
如何解读？
- A单位建筑面积较大，但实用面积反而较小。
- 如果只看建筑面积，可能错误认为A单位较大。
- B单位实用面积较大，实用呎价亦较低。
- 最终仍须比较楼层、方向、景观、间隔及单位状况。
买家常见的3个面积误区
1. 将实用面积当成地板面积
墙身、柱位、走廊及不规则角位都可能降低实际空间使用效率。即使两个单位的实用面积相同，实际空间感及傢俬摆放能力亦可能不同。
2. 用建筑呎价比较不同屋苑
建筑面积的计算口径可能不同，较低的建筑呎价未必代表物业真正较便宜。跨屋苑比较时，应优先使用实用呎价。
3. 认为实用率越高越好
实用率只能反映实用面积相对建筑面积的比例，不能反映采光、景观、间隔、会所、楼龄、管理质素或维修状况。
睇楼时应核对什么？
- 确认面积种类：楼盘广告显示的是实用面积还是建筑面积？
- 核对资料来源：不要只依赖宣传字眼或代理口头描述。
- 比较实用呎价：确保所有单位使用相同楼价及面积口径。
- 检视平面图：留意柱位、走廊、窗台、露台及不规则角位。
- 实地量度：确认床、衣柜、梳化和餐桌是否能够合理摆放。
- 签约前核实：如面积会影响购买决定，应查阅正式文件并寻求合资格专业人士意见。
常见问题解答
以下整理买家比较实用面积及建筑面积时最常遇到的问题。
实用面积系咪即系真正可用空间？
唔完全系。墙身、柱位同走廊都可能计入， 所以实际摆傢俬嘅空间通常会细啲。
建筑面积包啲乜？
通常包括单位面积同部分公用地方分摊， 例如大堂或走廊。
实用率越高就越好？
未必。实用率高只代表两个面积嘅比例较高， 唔代表间隔、采光或楼宇质素一定较好。
买楼应该睇边个呎价？
一般优先睇实用呎价。 建筑呎价只适合作辅助参考。
两种面积通常差几多？
冇固定答案。每个屋苑嘅设计同计算方法都可能唔同， 最好直接核对单位资料。
冇建筑面积，仲可唔可以比较？
可以。用实用面积同实用呎价比较， 再睇平面图、间隔同实际空间就得。