资料截至：2026年8月20日15:45（香港时间）。天气资讯具时效性，实际情况应以香港天文台最新本地天气预报及相关警告为准。本文的住宅检查建议只作一般资讯，不能取代工程、验楼、法律或保险专业意见。
截至2026年8月20日下午，香港天文台表示，海南岛附近的低压区正为南海北部及广东沿岸带来骤雨，香港部分地区过去数小时录得超过10毫米雨量，下午至晚上局部地区或有较大雨及狂风雷暴。业主及准买家应先留意最新天气警告，再在安全情况下检查窗框、露台、去水位、天花及外墙；如打风或暴雨后出现水渍，应先记录，再按需要安排专业验楼或渗水调查。
低气压会否直接令住宅水浸？
低气压本身不代表每个住宅单位都会水浸；实际风险还要视乎雨势、风势、地势、去水系统、窗户及外墙状况，以及大厦公共地方的维修情况。
香港天文台在2026年8月20日15:45的本地预报指出，海南岛附近低压区正为南海北部及广东沿岸带来骤雨，香港部分地区过去数小时录得超过10毫米雨量，下午至晚上局部地区有较大雨及狂风雷暴。这些资料反映的是当时的区域天气背景，不应直接推论个别屋苑、楼座或单位一定会水浸。
同日东网报道，南海热带扰动曾发展为热带低气压并于海南文昌沿海登陆，之后或向西移动及增强；报道亦提及华南沿海部分地区有大雨、雷暴大风等天气。由于媒体报道涉及区域天气及交通情况，准买家仍应以香港天文台的本地预报及警告作为香港住宅安全判断的主要依据。
打风或暴雨前，验楼应先看哪些位置？
应由外至内检查门窗及窗框、露台及去水位、天台或平台、外墙，以及室内天花和墙身；但强风、雷暴或水浸期间，不应为了验楼而接近危险位置。
门窗、窗框及玻璃胶
留意窗框四边玻璃胶有没有老化、裂缝或脱落，窗扇关闭后是否出现明显罅隙，以及窗边是否有水渍、油漆起泡或木饰面变形。若要在睇楼时记录问题，应拍下近距离及全景相片，并注明所在房间及大约位置。
露台、平台及去水位
在安全及获准许的情况下，查看露台或平台去水位是否被树叶、垃圾或杂物遮挡，地面有没有积水痕迹。不要在暴雨期间自行清理高处、外墙或危险位置；公共地方的去水及防水问题，应向管理处、业主立案法团或相关负责方查询。
天花、墙身及窗边
室内可观察天花接近外墙、窗边、浴室及厨房的位置，有没有黄印、霉斑、油漆剥落、裂纹或异味。这些现象只是跟进线索，未必能单靠目测判断水源。屋宇署列出的常见渗水原因包括供水或排水管漏水、浴室防水层问题，以及雨水经天台、平台、露台、外墙或窗户渗入，可参考屋宇署渗水问题常见问题。
打风后验楼：安全记录四步走
打风后先确保人身安全，再记录现象、分辨可能来源，最后按问题持续性及物业交易需要安排专业检查。
第一步：先看官方天气及安全状况
若仍有雷暴、狂风、积水、倒塌物或外露电线，不要接近窗边、露台、天台、地库及积水位置。天气转稳后，才在安全范围内检查住宅。香港天文台的天气术语资料指出，天气系统经过时，气压、气温、风向及降雨情况可能出现变化；实际行动仍应以当时的官方警告为准。
第二步：记录日期、时间及受影响范围
拍摄水渍、剥落、裂缝、积水高度及受影响物品，记下发现时间、当时天气、所在房间及大约范围。准买家在睇楼时，应把“已观察到的现象”与“仍需专业检查的原因”分开记录，避免把水渍位置直接当成漏水源头。
第三步：分辨单位内部与公用地方
若问题接近窗户、外墙、天台或平台，可能涉及大厦公用部分；若位于浴室、厨房或楼板附近，亦可能与喉管、防水层或邻近单位有关。应按大厦公契、管理处安排及现场证据跟进，不宜只凭水渍位置判断责任。
第四步：需要时安排专业验楼或渗水调查
如渗水持续、重复出现，或问题涉及买卖交收，可考虑委聘合资格建筑专业人士、验楼人士或持牌水喉匠。报告应清楚列明检查范围、限制、相片、发现及建议跟进。对准买家而言，验楼结果亦应与单位的实用面积、间隔、装修状况、楼宇管理及其他物业资料分开评估。
住宅防水浸检查清单
| 检查位置 | 可观察现象 | 建议跟进 | 限制 |
|---|---|---|---|
| 窗框及玻璃胶 | 裂缝、老化、水渍、油漆起泡 | 拍照记录，必要时安排专业检查 | 目测不能确认漏水源头 |
| 露台及去水位 | 积水、杂物堵塞、去水缓慢 | 安全情况下观察，公共地方向管理处查询 | 不可在恶劣天气下进行危险清理 |
| 天花及墙身 | 黄印、霉斑、剥落、异味 | 记下发现时间及天气，按需要安排调查 | 水渍位置不等于水源位置 |
| 大厦入口、地库及平台 | 积水痕迹、抽水或维修纪录 | 向管理处查询可提供的纪录 | 个别大厦资料未提供 |
| 天台、外墙及公共去水 | 破损、裂缝、渗水痕迹 | 按大厦公契及管理安排跟进 | 不应自行进行高空或外墙工程 |
准买家睇楼时，应否因低气压而延迟决定？
直接答案：不宜单凭一次低气压或一次睇楼观察作出肯定或否定结论；应把当时天气状况、单位可见问题、管理处资料及专业检查限制一并考虑。
如果睇楼当日正值大雨或风势较大，部分外墙、天台、平台及公共地方未必适合检查，买家可向代理及管理处了解能否安排较安全的跟进查看。若发现明显水渍、反复渗水或公共地方维修资料未能核实，应先取得更多资料及专业意见，再评估是否继续交易流程。本文没有提供任何个别屋苑、楼座、成交价、呎价或水浸纪录，读者不应把一般清单套用为个别物业结论。
常见问题 FAQ
低气压是否一定会令香港住宅水浸？
不一定。低气压可能带来骤雨、较大雨或风势变化，但个别住宅的水浸风险还受地势、排水、窗户、外墙及大厦维修等因素影响，应以香港天文台最新资料及现场证据为准。
打风前应否即时安排验楼？
一般不建议在雷暴、狂风或水浸期间检查危险位置。较安全的做法是先留意官方天气资讯，天气转稳后记录异常，再按需要安排专业验楼或渗水调查。
发现天花水渍，是否代表楼上单位漏水？
不一定。水源可能来自喉管、防水层、邻近单位，或天台、平台、露台、外墙及窗户的雨水渗入，需按现场情况进行测试及调查。
睇楼时可否只看室内，不看公共地方？
不建议。若安全及获准许，可了解入口、平台、地库及公共去水情况；但大厦维修及过往水浸资料仍应向管理处或相关人士查询及核实。
验楼报告可否保证日后不会水浸或渗水？
不可以。验楼只反映指定日期、范围及可检查条件下的状况，天气、喉管、防水层、管理维修及邻近单位情况都可能改变。
结语：先看天气，再看物业
低气压、打风及水浸风险不应只在发出风球后才处理。住宅业主及准买家平日睇楼或收楼时，可把窗框、去水位、天花、外墙、露台、天台及公共地方纪录纳入检查范围。遇到异常情况时，先确保安全、再记录及核实来源，并按需要寻求专业意见，有助避免把一次目测结果误当成物业的长期状况。
来源及参考资料
- 香港天文台：本地天气预报，2026年8月20日15:45更新。
- 东网：热带低气压登陆文昌市后或增强，多地客运停航，2026年8月20日14:32。
- 香港天文台：天气术语，用作一般天气系统及冷锋变化背景参考；并非本次低气压的即时预报。
- 屋宇署：渗水问题，用作常见渗水来源及一般跟进方向参考。
一般资讯声明：本文只供一般物业及天气风险资讯参考，不构成验楼、工程、法律、保险、按揭或其他专业意见。天气、物业状况、政府安排及服务资料可能变更；采取行动前，请向香港天文台、相关政府部门、管理处、合资格专业人士或服务提供者核实最新资料。