云汇（St Martin）完整屋苑指南：成交呎价、租金回报、校网及置业注意事项

云汇（St Martin）屋苑概况

云汇（St Martin）位于新界大埔白石角科进路12号，由新鸿基地产发展，2019年10月起落成，楼龄约7年。屋苑分2期、共10座，合共1,444伙，涵盖开放式至3房，实用面积约277至1,279呎，属白石角海滨一带较新嘅私人屋苑。

云汇卖点系新楼设施、海滨环境同邻近香港科学园，适合喺科学园或大埔、沙田返工嘅用家。要留意屋苑唔系铁路上盖，暂时冇港铁站可以步行直达，日常出入主要靠专线小巴同巴士；政府规划中嘅东铁线白石角站属长远概念，时间以官方公布为准。

云汇基本资料

云汇有什么特色与吸引力？

• 新楼设施：楼龄约7年，会所、泳池及儿童设施齐备，并设宠物天地。
• 海滨环境：位处吐露港海滨，环境比市区清静开扬。
• 邻近科学园：步行可达香港科学园，适合科研及创科从业员。
• 细单位选择多：开放式至3房，入场银码约$450万起。

云汇交通方便吗？

云汇唔系铁路上盖，暂时冇港铁站可以步行直达。居民主要搭专线小巴27A／27B往东铁线大学站或沙田，另有白石角一带巴士线（例如74D、272X）往九龙及市区；部分住户会揸车或搭的士往大埔墟站。政府规划中嘅东铁线白石角站如落实，对区内交通会有帮助，但仍属长远概念，时间表以政府及港铁最新公布为准。路线及班次会调整，应以运输署及营办商最新公布为准。

云汇成交呎价与租金（动态快照）

以下为美联屋苑专页“过去30日”的动态快照，数字会随市况及成交组合变动，仅供参考，请以最新公布为准。

回报率点睇？上表估算毛回报约3.4%，系用成交呎租×12÷成交呎价粗略计出，未扣管理费、差饷、地租同维修等持有成本，实际净回报会更低。云汇邻近香港科学园，租客以科研及创科从业员为主；但租盘数量较少，投资前应以最新成交同放盘重新计算。

同一面积，点解成交价差咁远？

即使实用面积相近，云汇唔同单位成交价都可以差好远，通常同以下因素有关：座向同景观、楼层高低、间隔实用度（露台、工作平台、方唔方正）、装修新旧，以及成交时机（大市升跌、业主叫价策略）。睇成交时要对比返单位本身条件先够准。

租楼要注意咩？

叫租唔等于成交租金，实际租金会视乎座向、楼层、装修同傢俬电器而定。租楼前记得确认：管理费由边方负责、有无家电、租约条款同上会安排。云汇放盘租金约$14,000至$35,000，范围阔，建议多睇几个单位再议价。

云汇生活配套

云汇本身冇大型基座商场，日常购物可去附近逸龙湾商场同香港科学园内嘅食肆及零售店，大型购物就要去大埔或沙田。屋苑邻近吐露港海滨长廊，适合散步及踩自行车。

云汇校网

云汇小学校网为84区，中学校区为大埔区。要留意校网只影响升小派位机会，并唔保证入到心仪学校，选校前应向学校及教育局查证。

云汇楼龄及维修

云汇楼龄约7年，属较新嘅屋苑，一般对银行估价及按揭年期影响较细。不过二手单位仍应留意窗边渗水、浴室及厨房防水、冷气位同去水状况，并向管理处查询会所设施维修、管理费走势同有无特别收费；买楼前最好揾验楼师检查。

云汇每月持有成本

持有云汇单位，除按揭供款外，每月／每期开支通常包括：管理费、差饷、地租，以及不定期维修保养费用。买楼前应向代理索取目标单位嘅管理费金额，连同差饷、地租一并计入预算。

睇楼核对清单

1. 确认座数、楼层同座向，对比返成交纪录同放盘叫价。
2. 检查窗框、天花、墙身有无渗水、裂纹或维修痕迹。
3. 了解单位管理费、差饷、地租金额，计入每月预算。
4. 测试水压、电力、去水同冷气运作。
5. 向管理处查询有无大型维修或收费计划。
6. 试搭一次27A／27B小巴或巴士，计返繁忙时间嘅通勤时间。
7. 了解日常购物同接送小朋友嘅实际安排，屋苑附近配套较少。

云汇的优点与缺点

3大优点

• 新楼设施：楼龄约7年，会所及宠物天地齐备。
• 海滨环境：吐露港海滨，环境清静开扬。
• 邻近科学园：创科从业员返工方便，租务有一定需求。

3大缺点

• 唔系铁路上盖：冇港铁站可步行直达，要靠小巴巴士。
• 配套较少：冇大型商场，购物要去大埔或沙田。
• 呎价近月回落：较上月约−7.8%，但样本只约4宗。

云汇未来发展及升值潜力

白石角一带受惠香港科学园扩展同创新科技发展，区内就业需求有一定支持；政府亦规划东铁线白石角站，如落实将改善交通。不过以上属长远概念，时间表以政府及港铁公布为准，加上区内新盘供应不少，楼价受整体市况、利率影响，升值属有利气氛但唔保证。

云汇适合／唔适合边啲人？

较适合

• 喺香港科学园、大埔或沙田返工嘅上班族。
• 想要新楼设施同海滨环境嘅自住客。
• 预算有限、想拣细单位上车嘅买家。

未必适合

• 每日要搭港铁、想行几分钟就到车站嘅人。
• 需要楼下有大型商场嘅家庭。
• 期望短期楼价明显上升嘅投资者。

云汇常见问题（FAQ）

总结

云汇（St Martin）系白石角海滨新鸿基发展嘅较新屋苑，胜在楼龄约7年、会所设施齐备、邻近香港科学园，细单位约$450万起。成交呎价约$15,032、估算毛回报约3.4%（仅供参考），但近30日只约4宗成交。要留意屋苑唔系铁路上盖，主要靠小巴巴士出入，附近配套亦较少；白石角站属长远规划。置业前记得以最新成交、按揭成数同自身负担能力，向合资格专业人士核实再决定。

资料来源及实用连结

• 成交呎价、呎租、放盘及屋苑基本资料：美联物业 — 云汇屋苑专页（过去30日动态快照，资料核实日：2026年9月28日）
• 港铁东铁线及白石角站规划资料：港铁公司
• 公共交通及巴士／小巴路线资料：运输署
• 小学校网／中学校区资料：教育局 — 小一入学及校网资料
• 差饷及地租资料：差饷物业估价署

免责声明

资料时效：本文所载成交呎价、呎租、回报率、放盘数量等数据均为过去30日的动态快照（资料核实日：2026年9月28日），会随市况及成交组合持续变动，并不代表任何时刻的即时市价。所有面积、成交价及物业详情，须以正式售楼文件、买卖合约及土地注册处记录为准。

非投资建议：本文仅供一般参考，不构成任何买卖、租赁或投资建议，亦不保证任何回报或楼价走势。回报率为未扣除管理费、差饷、地租及维修等开支的毛回报估算。校网资料只影响派位机会，并不保证入读特定学校；未来发展属长远概念，落成时间以官方公布为准。读者作出任何置业或财务决定前，应向合资格的地产代理、银行及专业人士查证。