年初“通关”带来对楼市复苏的刺激或已告一段落，近期的楼市表现每况愈下，无论额量皆见回软。美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明表示，年初楼市的确因为“通关”而乍现旺市，一度“额量齐升”，但是踏入次季后反弹力道明显减弱，楼价近期更持续回软，无论新盘及二手的成交金额及宗数皆逊于预期。纵观今年首7个月本港楼市的表现，固然比不上2021年的大旺市，甚至逊于2020年疫情期间，仅略优于去年同期楼市“冰封”时，实属始料不及，反映加息及经济复苏缓慢等因素的压力下，楼市欠缺持续上升的动力。现时内地为支持经济，在楼市管控方面亦有拆墙松绑之势，惟暂时未见特区政府跟随中央政策为港楼松绑，如情况持续，楼市表现将继续偏软，因而调低全年的住宅物业成交量、成交金额及楼价升幅预测，料全年楼价仅升约5%，亦即是今年的楼价高峰期或已于上半年出现。
今年首7个月楼市价量皆逊预期
布少明表示，楼市复苏逊预期，近期价量更出现“急转弯”式回软。首4个月楼价升约6.3%，惟自5月起楼价掉头回落，至今(截至8月7日)累跌2.36%，2023年迄今升幅已经收窄至3.8%。纵观首7个月整体住宅物业的表现，无论价量、一手及二手皆是差强人意。成交方面，期内新盘成交量仅录约6,843宗，创十年同期次低纪录，仅较2022年楼市“冰封期”升约2成，却较2020年及2021年同期分别低约12%及约27%。二手亦不遑多让，预计首7个月成交量仅录24,400宗，创近十年同期第三低纪录，仅高于2016年及2022年同期，较2020年及2021年同期更分别减少约13%及约4成(见表一)。
住宅物业成交金额同告下跌。今年首7个月新盘成交金额仅录约762亿元，与一手宗数同创十年同期次低，仅高于去年同期录得的645亿元，较2020年及2021年同期分别低约14%及约43%；二手成交金额表现更逊一筹，首7个月二手成交金额预计仅录约1,860亿元，创近6年新低，亦即低于2020年、2021年及2022年同期。
表一：本港楼市首7个月表现变化
美联物业首席分析师刘嘉辉指出，楼市表现逊预期的原因，是受到三大因素困扰。首先，本港经济复苏进度较预期慢，第二季经济增长出现放缓；与此同时，美国加息周期迟迟未有完结迹象，年底前息口仍有机会上调，除了对供楼负担构成压力外，亦令资金流向高息资产；期内本港金融市场表现亦见疲弱，香港上半年IPO集资额仅178亿元，被挤出全球五甲，仅列全球第六。
新盘价大幅折让 第三季或创有纪录来来季度最高
刘嘉辉指出，更值得留意的是近期新盘以低市价推售，新盘价于去年第三季已出现“折让”，至今年第二季平均幅度介乎-1.2%至-2.9%；然而随着新盘“折让价”扩大，今年7月新盘溢价更跌至-6.7%。再加上近期市区新盘以震撼价吸客，料第三季新盘溢价更有机会扩大至-10%，届时新盘折让价将创有纪录来来季度最高(见图一)。
图一：每季新盘溢价
刘嘉辉又指出，虽然特区政府为助有需要的市民上车及换楼，已于7月再度放宽按揭成数，惟对物业交投的刺激远逊于2022年公布的“财爷Plan”。据美联物业分行纪录，2022年财爷PLAN公布后一个月的35屋苑成交量，较公布前一个月高出约18.4%；反观，上月放宽按揭成数公布后一个月，35屋苑成交量未见上升，反而下跌约13.9%，足见是次的放宽措施对楼市的刺激作用非常有限；值得留意，过去一个月35屋苑成交宗数仅149宗，比起去年“财爷Plan”公布后一个月296宗，大幅减少一半(见图二)。
图二：放宽按揭成数效果
全面调低全年楼市预测
布少明表示，因应加息周期未止及最新经济环境，需全面调低全年楼市的价、量、额预测。成交方面，预测全年新盘仅录约1.4万宗成交，二手则录约4万宗成交，分别较年初预测下调约12.5%及约2成；金额方面，预测全年新盘成交金额录约1,560亿元，二手成交金额则录约3,050亿元，更分别较原先预测调低约17.9%及约25.6%。楼价亦由原先估计升约10%至15%，大幅调低至仅升5%，亦即是今年楼价的高峰期已于上半年出现(见表二)。
表二：美联全面调低全年楼市预测
布少明认为，现时正是“撤辣”的最佳时机，以目前的政经环境，楼价难大升。相反，若楼市复苏，可带动经济发展，因为楼市交投畅旺，利好的不止本港的地产业，更可令银行、律师楼、装修、运输、甚至资产管理等行业受惠。因此减辣撤辣实属“刻不容缓”，呼吁特区政府以果断迅速的政策，助香港加快复苏，加大力道振经济。事实上，为提速经济增长松绑楼市是中央政府最新的政策，中共中央政治局已明确提出适应中国楼市新形势，适时优化房策；住建部亦提出进一步放宽限购措施。北京、深圳、广州三大城市已表态支持优化房策，将结合当地实际情况尽快推出有关政策，香港特区政府亦应该从速紧跟中央路线，配合国策提出有效的振兴楼市措施。
值得留意，近期楼市出现“楼价跌、租金升”的情况。主要源于租务需求大，租盘相对缺乏所致。特区政府积极抢人才，为免他们来港后“挨贵租”，建议宽免外地人来港首次置业需付3成辣税，减低他们来港置业的成本，可以买楼“落成生根”而无需“挨贵租”；另外在增加租盘供应方面，已有物业的业主购买多一个单位作长线出租投资，可免除15%新住宅印花税，有助舒缓租金升势，令专才来港租楼，减少“挨贵租”的压力。
布少明建议特区政府，立即顺应时势“减辣”，甚至撤辣，以振经济救楼市，具体建议包括：
- 同步放宽压测助市民换楼
- 彻底宽免外地人来港首次置业需付的3成辣税，减低他们来港置业的成本，可以买楼“落成生根”而无需“挨贵租”
- 免除15%的新住宅印花税，为市民换楼开方便之门。
此外，已有物业的业主购买多一个单位作长线出租投资，同对可免除15%新住宅印花税，此举将增加市场租盘供应，有助舒缓租金升势放缓，令专才来港租楼，减少“挨贵租”的压力 - 取消额外印花税SSD，或可将年期及税率回复至“加强版”前，即买入住宅单位后头半年内出售的税率为15%；在6个月以上至12个月之间转售，税率为10%；在12个月以上至24个月之间转售，税率为5%