【楼价指数】创近8年新低！今年跌咗几多?

差饷物业估价署今日公布6月私人住宅售价指数按月跌约1.24%，而上半年跌约3.05%。根据“美联楼价指数”7月楼价续跌，最新(7月29日)报131.8点，按周跌0.17%，连跌6星期；较四星期前跌1.36%，而本年迄今楼价跌4.19%，并创近8年新低，比起纪录高位下跌约25.65%(见图一)。由于新盘持续以低市价开盘，短期楼价或有进一步下调压力；不过，若未来减息步伐明朗化，加上本港经济持续向好，相信将对楼价带来支持。

值得留意的是，楼价回调之际，租金却持续向上，差估署私人住宅租金指数连升4个月，而同期美联“租金走势图”表现相若，同样连升4个月，而上半年累升约2.62%，表现与楼价背驰。随着来港留学生人数上升，加上外来人才涌港，均对本港租务带来新增需求，相信今年租金走势将跑赢楼价。

3区连续3周全线下跌
若将楼价表现按3区划分，3区楼价连续3周全线下跌。“美联港岛楼价指数”最新报137.52点，按周跌0.21%，较四星期前跌1.48%，而该区年内迄今跌幅扩大至约7.33%；“美联九龙楼价指数”最新报136.20点，按周跌0.12%，比起四星期前跌0.81%，年内迄今跌2.4%；“美联新界楼价指数”最新报121.20点，按周跌0.21%，较四星期前跌1.77%，该区本年迄今跌4.56%(见表)。

“美联信心指数”按周跌0.2% 连跌9周 惟跌幅持续收窄
信心指数方面，“美联信心指数”最新报52.3点，按周跌0.2%(见图二)。虽然信心指数连跌9星期，但跌幅持续收窄；然而，新盘以低价开售的策略未变，仍是影响指数短期走向的主要因素。

根据美联物业网站的减价盘比率反映，全港3区之中，新界区减价盘比率为3区最高；若以细区划分，减价盘比率最多的三个区份分别是荃湾、九龙湾、四小龙/荔枝角。

若以单位面积划分，减价盘比率首3位排名连续2星期维持不变。减价盘比率最多的是实用面积介乎约431至约752平方呎的B类单位；其次是实用面积约430平方呎或以下的A类单位；紧随其后的是实用面积约753至约1,075平方呎的C类单位。

“美联信心指数”(MCI)简介
“美联信心指数”(MCI)是根据美联物业网上揾楼的网盘价格变化制作而成，于每个星期一公布，从网盘的价格转变，反映业主的放盘态度，以作为未来楼价走势指标。指数上升代表减价盘减少，楼价上升机会增；指数下跌代表减价盘增加，楼价下跌机会大。信心指数走势是徘徊于0至100之间，100点表示放盘业主全面看好，0点则表示放盘业主全面看淡，“信心指数平均值”则是此指数由2018年初至今的平均值，属睇好或睇淡后市的分界线。当“美联信心指数”(MCI)跌穿此指数的平均值时，表示楼价有机会由升转跌或跌势加快。当“美联信心指数”(MCI)升穿此指数的平均值时，表示楼价有机会由跌转升或升势加快。指数的升跌幅并非直接反映楼价升跌幅，但从指数走势可推测4星期或之后楼价向上或向下的趋势。

“美联楼价指数”简介
美联楼价指数乃根据全港143个著名中小型私人屋苑的成交个案，计算加权平均数，而于22年以138个屋苑计算；08至21年以100个屋苑计算；08年前则以50个屋苑计算。最新美联楼价指数大致反映两周前签署买卖合约的物业楼价。计算成交的过程或会删减部份特殊的成交个案，并于每周一公布。