【租升价跌】料次季租金续升背驰情况持续！

差饷物业估价署今日公布3月私人住宅售价指数按月跌约0.49%，连跌4个月。差估署3月楼价指数续跌，相信因未反映财案推出利好楼市措施的市况。财案后楼市表现好转，楼价稍为回稳，根据“美联楼价指数”显示，最新4月28日报127.34点，按周微升0.2%，较四星期前则升0.72%；然而，最新“美联楼价指数”尚未反映美国公布对等关税措施令港股大幅波动的影响，而本年迄今楼价指数仍跌0.62%(见表)。

反观，租金在租务淡季下仍然向上。差估署3月私人住宅租金指数按月升约0.1%，连升4个月；同期美联“租金走势图”3月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约37.87元，按月升约0.16%，创5个月新高，今年首季升约0.53%。预期次季租务旺季来临，内地生来港准备新学年，加上外来专才持续来港工作，有助推高租金进一步上升，料次季“租升价跌”背驰仍会持续。

若按3区划分，3区楼价按周呈个别发展。“美联新界楼价指数”最新报116.53点，按周升0.43%；“美联九龙楼价指数”最新报131.74点，按周微升0.02%；反观，“美联港岛楼价指数”最新报134.41点，按周微跌0.06%(见表)。

若与四星期前相比，3区楼价则全线上升，港岛区、九龙区及新界区较四星期前分别升1.19%、0.54%及0.71%；至于年内迄今楼价变化，3区楼价表现呈个别发展，港岛区及新界区年内迄今分别跌1.11%及1.4%；惟九龙区升0.54%(见表)。

“美联信心指数”走势窄幅上落 连续6星期于61点至61.5点徘徊
另一方面，“美联信心指数”最新报61.5点，按周升0.7%。关税政策反复不定，经济前景未明朗，信心指数走势同样窄幅上落，连续6星期于61点至61.5点徘徊(见图)。

根据美联物业网站的减价盘比率反映，全港3区之中，新界区减价盘比率为3区最高；若以细区划分，减价盘比率最多的三个区份分别是荃湾、天水围、长沙湾/深水埗。

若以单位面积划分，减价盘比率最多的是实用面积介乎约431至约752平方呎的B类单位；其次是实用面积约753至约1,075平方呎的C类单位；紧随其后的是实用面积约430平方呎或以下的A类单位。

“美联信心指数”(MCI)简介
“美联信心指数”(MCI)是根据美联物业网上揾楼的网盘价格变化制作而成，于每个星期一公布，从网盘的价格转变，反映业主的放盘态度，以作为未来楼价走势指标。指数上升代表减价盘减少，楼价上升机会增；指数下跌代表减价盘增加，楼价下跌机会大。信心指数走势是徘徊于0至100之间，100点表示放盘业主全面看好，0点则表示放盘业主全面看淡，“信心指数平均值”则是此指数由2018年初至今的平均值，属睇好或睇淡后市的分界线。当“美联信心指数”(MCI)跌穿此指数的平均值时，表示楼价有机会由升转跌或跌势加快。当“美联信心指数”(MCI)升穿此指数的平均值时，表示楼价有机会由跌转升或升势加快。指数的升跌幅并非直接反映楼价升跌幅，但从指数走势可推测4星期或之后楼价向上或向下的趋势。

“美联楼价指数”简介
美联楼价指数乃根据全港143个著名中小型私人屋苑的成交个案，计算加权平均数，而于22年以138个屋苑计算；08至21年以100个屋苑计算；08年前则以50个屋苑计算。最新美联楼价指数大致反映两周前签署买卖合约的物业楼价。计算成交的过程或会删减部份特殊的成交个案，并于每周一公布。