「負資產」一詞再度成為香港樓市熱話。據金管局最新數據顯示，2024年第三季負資產個案飆升至40,713宗，較第二季大幅增加34.4%，創下自2003年以來的新高。面對如此嚴峻的市況，不少準業主和現有業主都十分憂慮，究竟負資產是甚麼？要如何避免？本文將為大家深入解析。
負資產定義
負資產是一個讓許多業主聞風喪膽的名詞。簡單來說，當物業現值低於未還清的按揭貸款額時，就是負資產。舉個例子，假設一位業主以700萬元買入物業，向銀行借入420萬元（六成按揭），但現時物業估值只有400萬元，由於估值已低於尚欠銀行的金額，這個物業就陷入負資產困境。
負資產成因
要避免陷入負資產，首先要了解其成因。第一個主要因素是樓價急速回調，例如康怡花園一個461平方呎單位，短短半年內估值由930萬跌至842萬元。第二個因素是高槓桿借貸，自從2019年10月放寬按揭保險後，高成數按揭個案明顯增加，平均按揭比率由48%攀升至52.7%。
負資產宗數
根據金管局最新數據，2024年第三季負資產個案達40,713宗，較第二季的30,288宗大幅上升34.4%，創下自2003年第四季以來的新高。主要原因是第三季樓價按季下跌4.4%，是近三季以來最大跌幅。預計10月整體二手住宅成交可望達到4,200宗，創下半年新高。
2024年第四季樓市展望：多重利好因素 市場現曙光
隨著2024年第三季結束，香港樓市迎來多個利好消息。施政報告推出的放寬按揭成數措施，加上容許投資移民購買豪宅的新政策，為市場注入強心針。與此同時，中央政府推出的一系列經濟振興措施，更為香港樓市帶來額外支持。
樓價回暖
當前負資產情況確實令人關注，佔整體按揭比例達6.89%，平均按揭成數更高達108%。不過，值得注意的是，拖欠比率仍維持在0.13%的低水平，顯示大部分負資產業主仍能維持正常供款。
事實上，近期市場已出現多個利好訊號。根據美聯樓價指數顯示，最新（10月28日）報127.6點，按周上升0.25%，較三周前的年內低位累計上升0.31%。雖然10月整體仍錄得0.1%輕微跌幅，但跌勢已明顯放緩。
成交量強勁反彈
更令人鼓舞的是成交量的強勁反彈。一手市場方面，10月首30日的成交量錄得約2,900宗，較9月大幅激增三倍。這個成交量不僅創下7個月以來新高，更是自2016年9月以來的8年次高，僅次於2024年3月撤辣後的成交高峰，顯示買家入市信心明顯回升。
二手市場同樣展現強勁復甦勢頭。據市場數據顯示，全港35個大型屋苑在過去四周（9月30日至10月27日）錄得327宗成交，較前四周的190宗大幅增長超過七成。分析師預期，10月份整體二手住宅成交量有望突破4,200宗，創下近半年新高，反映二手市場交投氣氛持續改善。
第四季展望
市場普遍預期樓價將迎來約3%的回升。這個樂觀預期主要基於幾個關鍵因素：首先，減息周期效應開始逐步顯現；其次，市場預期美聯儲將在11月進一步減息，有助減輕業主的供款壓力；再者，各項利好政策的效應將在第四季全面發酵。
隨著樓價回升，目前高企的負資產個案數字有望逐步回落。這不僅有助改善市場氣氛，更能為負資產業主帶來喘息空間。整體而言，2024年第四季的樓市前景較為樂觀，但買家入市時仍需審慎評估個人財務狀況，確保有足夠的財務緩衝應對市場波動。
如何避免負資產風險？
對於有意入市的準業主，控制借貸水平至關重要。建議避免過度依賴高成數按揭，特別要留意供息不供本計劃的潛在風險。同時，應該建立相當於6至12個月供款的應急儲備，並維持穩定的還款記錄。
對於現有業主而言，只要能夠維持正常供款，銀行一般不會貿然收回貸款。事實上，除非業主出現還款困難或觸犯法律，銀行基於營運成本考慮，很少主動要求業主「交樓」。
雖然目前負資產數字看似驚人，但隨著多項利好因素逐步發揮效用，市場已現回暖跡象。無論是準業主還是現有業主，都應該理性分析市況，做好財務規劃，在市場波動中保持審慎樂觀的態度。投資始終要量力而為，選擇合適的入市時機和財務安排，才能在樓市起跌中站穩陣腳。
香港負資產常見問題
2024年第四季香港樓市有什麼利好因素？
多項利好因素為市場帶來曙光：
- 施政報告放寬按揭成數措施
- 容許投資移民購買豪宅的新政策
- 中央推出的經濟振興措施
- 市場預期美聯儲將在11月進一步減息
- 成交量強勁反彈，10月二手住宅成交可望達4,200宗創半年新高
近期樓市有什麼回暖跡象？
市場已出現明顯復甦信號：
- 美聯樓價指數較三周前的年內低位累計上升0.31%
- 一手市場10月成交量創8年次高
- 35個大型屋苑成交量較前月大幅增長超過七成
- 預期第四季樓價將有約3%的回升
面對市況波動，業主應該如何調整心態？
保持理性樂觀的態度：
- 即使物業陷入負資產，只要能維持正常供款，銀行一般不會收回貸款
- 目前拖欠比率維持在0.13%的低水平，反映大部分業主仍有還款能力
- 市場已現回暖跡象，多項利好政策效應將在第四季全面發酵
- 保持審慎樂觀，做好財務規劃，市況自然會逐步改善