上半年楼市受惠撤辣效应，成交显著增加，而港岛豪宅需求更见殷切，当中山顶南区交投表现更见理想，一手交投更打破去年下半年成交闷局。今日报7月22日) 东立地产地产部总监陈玉成先生应美联物业邀请，联同美联物业董事李颂贤先生及首席区域营业董事方富义先生一同出席记者会，剖析豪宅市场，及超级豪宅市场新形势。

美联物业港岛区董事李颂贤表示，综合《一手住宅物业销售资讯网》及市场资料，受惠楼市撤辣，今年上半年一手成交量录得约8,700宗，较去年下半年上升逾1倍，并创5年新高；而港岛区(包括愉景湾计)则占逾1,240宗，较去年下半年更上升约2.8倍，创6年新高，反映港岛区交投表现更为理想。而值得留意，豪宅方面，若以楼价划分，今年上半年全港所录得的逾亿元一手成交录得约51宗，较去年下半年约18宗上升约1.8倍，至于港岛区则占约21宗，较去年下半年更大升约3.2倍。至于若以逾5,000万至1亿元一手成交计算，港岛区上半年则录得约50宗，较去年下半年更大升超过4.5倍，表现比起大市更好(见表一)。

表一：今年上半年全港及港岛区(包括愉景湾)不同金额的一手豪宅成交量分布

山顶南区交投次季续见升势 带动上半年交投增1.24倍

美联物业山顶南区豪宅首席区域营业董事方富义表示，山顶南区为豪宅市场，尤其是超级豪宅的重要指标，由于政府全面撤辣，取消新住宅印花税NRSD、额外印花税SSD及买家印花税BSD，此举释出大量购买力，豪宅市场明显受惠。根据美联物业分行统计，按季划分，山顶南区今年首季录得约25宗成交，而第二季更录得31宗买卖成交，増24%，而成交金额亦由29.46亿元增至32.93亿元，上升约12%。至于以上半年计，该区共录得约56宗买卖，较去年下半年约25宗大幅上升约1.24倍，并创出自2021年下半年后的5个的半年计新高(见图一)。成交金额则录得62.39亿元，较去年下半年约32.12亿元上升约94.2%。

图一：每半年山顶南区整体成交量

另外，由于赤柱One Stanley成为撤辣后山顶南区瞩目全新超级豪宅盘，今年录得约11宗成交，涉资约10.5亿元，包括1宗7月份录得的成交，至于邻区的利南道凯玥于上半年录得约22宗成交，涉及金额约12.51亿元，反应热烈，7月迄今亦录得3宗。而凯玥自去年至今，累计已售出约30宗成交，涉及金额约23亿元。上述2个超级豪宅新盘不单激发购买力释放，更成为市场焦点之一。

根据美联物业分行纪录，山顶南区上半年共录得56宗买卖中，当中约16宗为逾亿元买卖，宗数较去年下半年仅约6宗大升167%。至于在上半年的56宗买卖中，占约13宗为洋房成交，较去年下半年约7宗亦上升约86%。不过，以公司股份转让成交仍然维持单位数，只录得约3宗，较去年下半年约5宗有所减少。

毗邻区域豪宅需求同殷切 港岛南岸及凯玥交投大增

此外，山顶南区毗邻的港岛南区多个区域于撤辣后亦表现不俗，其中港岛南岸即黄竹坑站的多个屋苑，于上半年录得216宗成交及41.05亿元，较去年下半年约64宗及13.33亿元分别大升约2.38倍及2.08倍，贝沙湾亦录得37宗及10.68亿元上升逾1倍及约25%；至于三湾 (深湾9号、南湾、南区．左岸)则录得约15宗，较去年下半年上升2倍，成交额录5.05亿元，上升约277%；而升幅显著的凯玥，上半年录得22宗成交，涉及金额12.51亿元，较去年下半年分别跃升约10倍及4倍。上述屋苑总计，上半年成交量录得约290宗，较去年下半年约89宗大幅上升约226%(见图二)。

图二：2024年上半年港岛南岸、贝沙湾、三湾、凯玥成交量及成交额

至于山顶南区的多个指标屋苑于上半年交投表现最活跃为阳明山庄，共录得约11宗买卖，较去年下半年2宗大升约4.5倍。另外，红山半岛分层户、浪琴园各录得2宗买卖，而红山半岛洋房、丽景园、富豪海湾及华景园均各录得1宗买卖成交(见表二)。

表二：2024年上半年山顶南区指标物业成交资料

上述成交资料乃根据美联分行网络于市场上收集所得，最终应以土地注册处所提供为准
资料来源：美联物业分行纪录

种植道46号交易最瞩目 4屋以11亿元成交称冠

另外，根据美联物业分行纪录，本年截至7月中计算，山顶南区共录得约19宗逾亿元成交，其中成交额最高成交个案中，以种植道46号4洋房最为瞩目，楼面面积共约16,986平方呎，以约11亿元成交，MOUNT NICHOLSON分层户，约4,579平方呎，以约6亿元成交，山顶道8号分层户，面积约5,275平方呎，以约5.5亿元成交，上述3宗成交位列三甲。而寿臣山15号单号屋，面积约6,695平方呎，以约4.98亿元成交，香岛道33号双号屋，成交价约4.68亿元，布力径6-10号双号屋，成交价约4.48亿元，寿臣山15号双号屋，成交价约逾3.2亿元，另一宗同样是寿臣山15号双号屋，成交价约2.59亿元，凯玥分层单位，全层成交价共逾2.5亿元，赤柱村道SOLACE屋，成交价约1.75亿元，而富豪海湾孖屋，同以约1.75亿元成交。除上述11宗成交外，余下8宗分别为ONE STANLEY屋及分层、浅水湾道117号分层户，山顶道8号分层，阳明山庄分层，以及寿臣山翠峰园屋，成交价均逾亿元(见表三)。

表三：2024年山顶南区逾亿元成交资料(截至7月15日)

上述成交资料乃根据美联分行网络于市场上收集所得，最终应以土地注册处所提供为准
资料来源：美联物业分行纪录

洋房供应匮乏  超级豪宅成交受捧

李颂贤指出，洋房供应一向匮乏。根据差饷物业估价署资料显示，截至2023年底，在不包括村屋之下，全港共有1,269,831个私人住宅单位，而洋房数量只有19,668幢，即仅占全港单位总数的约1.5%。

值得留意，港岛区新洋房供应更有减少趋势，据资料显示，过去十年(2014年至2023年)港岛区洋房落成量只有267幢，比起前十年(2004年至2013年)388幢大减约31%。换句话说，港岛区楼龄10年或以下较为簇新的洋房供应更加罕有。事实上，截至2023年底，港岛区洋房总存量约2,733伙，当中楼龄10年或以下仅占1成，楼龄逾10至20年亦只占约14%，即楼龄逾20年高达76%(见图三)。

图三：港岛区洋房总存量的楼龄分布

由于政府积极抢人才，自2022年底各项优化输入人才入境安排推出以来，截至今年6月底，各项输入人才计划共收到逾32万宗申请，其中近20万宗获批，而抵港的人才超过13万人，当中高薪人才势对本港豪宅物业带来新增需求，另外，新“资本投资者入境计划”亦陆续批出申请，即使新计划未有包括住宅物业投资，但投资移民针对资产净值较高的人士，会为香港带来新增的住屋需求，尤其是豪宅物业。相信下半年山顶南区的成交量将会较上半年进一步上升，由于今年下半年区内及邻区有多个新盘有机会推出或加推应市，故预计新盘仍然会受到豪宅买家追捧，超级豪宅将抢占焦点。